1.开发商促成了统一的再开发准备组合
赤坂Inter City 再开发项目的成功大大激发了土地权利人进行物业更新升级的热情，由于开发商日铁兴和不动产在赤坂一丁目地区东西两侧均有产权，于是一些土地权利人通过学习会与开发商协商研究共同再开发计划。最初东西两侧的开发协商是分头进行的，在对用地的各种可能性进行研究的过程中，发现在更大范围实施再开发可以更高效地利用土地，也更利于与大街区综合更新计划对接，从而获得更大的政策支持。开发商聘请日本设计担任规划顾问参与项目研究过程，对日铁兴和不动产的物业单独再开发和与周边地块联合再开发等不同模式进行了多方案比较，并与其他土地权利人进行沟通协商。
图4-52 再开发前的赤坂一丁目地区，摄于2012 年，原有建筑拆除工作已经开始
图4-53 赤坂一丁目再开发项目建成后的城市景观
日铁兴和不动产与日本设计不断与周边土地权利人进行协商，呼吁联合进行再开发，经过三年多的努力，周边土地权利人的意见逐步统一，再开发项目的用地范围逐步扩大。港区政府也对这个项目提供了指导和支持，将项目基地所在街坊划定为可进行城市基础设施规划建设（改造提升）的区域。最终，基地东侧和西侧两个独立的学习会实现合并，所有土地权利人确立了一体化再开发的一致意见，并于2008 年成立“赤坂一丁目市街地再开发准备组合”。64 位土地权利人中有60 位参加了再开发项目，愿意接受权利更换，剩余4 位拿到补偿金后搬到了其他地区。日铁兴和不动产作为开发商，对这个项目的立项起到了关键作用。
2.规划：土地整合与公共设施提升
港区政府将项目所在街坊（除了三会堂大厦）划定为可进行城市基础设施建设的区域，意图通过这个再开发项目拓宽周边道路，实现道路的规整化，改善公共空间及市政设施等（图4-54，图4-55）。街坊东北角的三会堂大厦，由于其历史悠久及所属机构特点等原因未能纳入再开发项目实施范围，但港区政府要求，再开发项目相关的公共设施建设规划必须考虑与这栋建筑的关系。再开发项目在城市基础设施和公共空间等方面做出贡献将获得相应奖励。由此可见，再开发项目的规划环节既包含开发土地红线以外的城市公共空间和公共设施，也包含项目开发指标等开发土地红线内的内容。
2011 年，该项目规划方案确定，对拓宽规划范围内的道路、增加公共空间和公共绿化、设置地下通道和布置市政设施等进行了统一规划（图4-56—图4-58）。由于地处同一个大街坊，规划将三会堂大厦地块也统一纳入考虑。遵循公平原则，对于道路拓宽使用的土地面积由所有土地权利人承担，对于建设公共空间和公共绿地的费用（土地权利人承担的部分）也制定了公平分担的规则。总的来说，虽然没有实现整个街坊一体化再开发，但在市政设施和公共空间建设方面实现了统一规划、共同担负和共同获益。
图4-54 再开发项目基地北侧的道路，右侧为三会堂地块，摄于2017 年。该段道路并未拓宽，保持了再开发前的道路尺度
3.再开发项目的权益平衡和权利更换
图4-55 赤坂一丁目再开发项目用地情况与规划控制示意
(a)项目范围及开发前用地平面示意图
(b)规划控制示意图，三个界面方向的道路边界线有明显调整
图4-56 赤坂一丁目再开发项目一层平面图
图4-57 赤坂一丁目再开发项目标准层平面图
图4-58 赤坂一丁目再开发项目剖面示意图
权益问题是关乎市街地再开发事业项目能否成立，能否推进下去的关键，包括权益平衡和权利更换两个环节。再开发项目总建筑面积可以被划分为两个部分：一是返还给土地权利人的部分；二是整体出售给一家开发商或投资机构的部分。留给土地权利人的部分是否充足，售出部分的收入是否能实现收支平衡，以及是否有资本愿意投入，这些都是再开发项目计划的关键。在权益能实现总量平衡的基础上，还要把所有土地权利人在新建筑中拥有的产权范围和位置一一具体明确下来，形成具体的权利更换计划，获得通过后才能进入建设实施阶段。权利更换的过程往往十分艰难，也十分耗时，是开发商需要付出大量精力的一个环节，目前日本只有极少的专业机构有能力执行这个环节。
在这个项目中，新建大厦的住宅部分是各户独立产权，共52 户土地权利人获得各自的住宅，而办公和店铺部分是共有的，不做明确边界的产权分割。虽然再开发项目的非住宅部分存在多个且多样化的土地权利人，为了追求租赁型大楼的价值最大化，享受同等的开发利好，新建大厦商业和办公部分采用了权属共有的形式，确保运营和管理保持统一的高水准。(www.xing528.com)
4.项目与所在区域一体化
除了建设项目四边的道路和公共空间外，项目与周边区域形成一体化的具体举措有以下四个方面（图4-59—图4-64）。
（1）再开发项目成为横穿东京中心城区大绿道的一部分。在基地南侧规划的大绿道是该地区重要的公共资源，而本项目是大绿道的西侧起点。
图4-59 赤坂一丁目再开发项目东侧外观和室外景观空间，中段为住宅部分外立面，其上为办公部分
图4-60 赤坂一丁目再开发项目东南侧的附属商业建筑，形态上体现东京传统建筑风格特征
图4-61 赤坂一丁目再开发项目南侧沿街景观和人行空间，图左侧为项目内的附属商业建筑
图4-62 赤坂一丁目再开发项目西南角的入口下沉广场
图4-63 下沉广场连通地下步行通道，可直达地铁站
（2）项目基地面积的50%以上打造为绿化空间，成为服务周边区域的一个花园。建筑紧邻主要干道布置，空出街坊中央位置营造出丰富的绿化空间，布置樱花行道树、水景、山丘，营造出可以感受四季变化的城市休憩空间。
（3）优化交通网络。建设连接地铁溜池山王站的地下通道和入口小广场，打造舒适的步行网络。原计划在项目开发中实施北侧道路拓宽，由于三会堂大厦的原因而推迟，期盼今后能够解决。
（4）连接赤坂—六本木ARK Hills 所在地区现有的区域供热供冷系统与热电联供网络系统，促进了能源的高效利用。
表4-3 赤坂一丁目再开发（赤坂Inter City AIR）项目概要
资料来源：日本设计
图4-64 赤坂一丁目再开发项目底层室内公共空间
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