东京城市更新案例研究：成功打造高品质地区

1.赤坂是有历史、有外来文化氛围的高品质地区

赤坂是东京中心城区的一处高品质地区。赤坂的城市化始于日本江户时代，最初是武士居所和商家聚集地。明治时代江户改名为东京，赤坂是东京成立之初设定的15 区之一，范围大致是当下包含赤坂和青山的区域。历经时代变迁，这个区域内地势较高的部分（原来武士居所聚集区）逐步转变成重要官邸和富裕阶层住宅区，地势较低部分则集中了普通住宅、店铺、日式酒家和旅馆等，20 世纪50—70 年代，这一地区形成了可以与银座相媲美的高档商业餐饮街区的品牌和特征。

赤坂聚集着美国等诸多国家的大使馆以及各类国际机构，由于外国人比较集中，这一地区内针对外国客人的高档餐厅和俱乐部等设施也很密集—浓厚的外来文化氛围也是赤坂成为高品质地区的重要因素。

由于历史和区位的原因，赤坂是东京中心城区的一处重要区域，但这一地区内的大部分建筑都是在日本经济高速发展时期建设的。各地块面积都不大，各自独立建设，建筑物基本都是全覆盖基地的布置方式，建筑物之间不留空隙，容积率相当高。但由于各块基地本身面积较小，导致建筑标准层面积十分有限，竖向交通空间相当狭小。对这样的建筑物逐栋进行改造来适应大空间办公等当代使用需求几乎是不可能的，而且建筑物理质量已趋于老旧。作为一个重要区域，该地区内的建筑类型、布局特点和物理状态与东京中心城区普通区域基本相当，这与赤坂的地位不相匹配。

2.针对这一地区的城市更新激励政策和再开发成功案例(www.xing528.com)

图4-51　赤坂及新桥—虎之门地区，此图范围约1.8 公里×1.5公里。图上红色实线表示赤坂一丁目再开发项目范围，红色虚线表示“大街区”范围，绿色虚线表示“大绿道”范围

2002 年，为了通过城市更新刺激经济复苏和提升城市竞争力，日本政府在既有的《城市规划法》和《城市再开发法》基础上新推出了《城市更新特别措施法》，在国家层面推进城市更新。基于这个国家政策，赤坂于2002 年被指定为城市更新紧急建设区域，并于2011 年被进一步指定为战略综合特区—亚洲总部特区。依据这些激励政策，港区政府制定了《六本木—虎之门地区（大街区）综合更新计划》，针对五条城市主干道围绕的、面积约75 公顷的范围（称为“大街区”）^[4] 提出城市更新综合计划。这个大街区四周与东京中心城区其他重要区域紧密衔接，作为城市更新重点范围，从政府层面促进该区域城市环境和城市能级的大幅度提升。为提升城市环境和形象，规划建设横贯大街区东西向长850 米的“大绿道”，与环线2 号线相交。虎之门新城就坐落在这一相交位置，是六本木—虎之门地区城市更新的标志性建筑（图4-51）。

赤坂一丁目再开发项目位于大街区范围内，在大绿道的西端，邻近有首相官邸和美国大使馆等重要地块。在该项目基地南侧的相邻地块，原有一栋办公楼和一栋面向外国人的高档租赁型住宅楼，由日铁兴和不动产持有，日铁兴和不动产拆除这两栋楼并对地块进行再开发，建成赤坂Inter City。这一相邻地块再开发项目的成功运作是促进赤坂一丁目地区进行再开发的一个重要因素。2006 年，赤坂一丁目地区的土地权利人开始考虑再开发问题，地区东侧和西侧各自成立了学习会（非正式的协商组织）来研究再开发的可能性，这种土地权利人自发组织的、民间形式的协商成为再开发项目的开端（图4-52，图4-53）。