1.规划思路的突破：立体道路制度＋容积率转移
由于对具体规划布局方案并不满意，东京都政府于1992 年聘请日本设计担任规划设计顾问单位。日本设计的首席规划师岗田荣二提出建议，对规划方案做进一步研究探索，目标是在兼顾市政道路建设和关联土地再开发的基础上，寻求最大限度激发地区潜在价值的可行方案。在国土交通省召开的规划方案研讨会中，日本设计在利用立体道路制度基础上提出了容积率转移的思路，将道路用地范围内的容积率转移到沿线关联地块内，这个思路为规划方案带来突破性进展。
对于日本设计提出的这一动作较大的规划方案，在主管部门东京都建设局内部出现了质疑和反对的声音。这是因为以往东京都政府主导的第二种市街地再开发事业项目均以改善市政基础设施为主，对房屋建设多从公共安全角度考虑，注重完善地区防灾体系，对于像日本设计提出的这种复杂的、难度很大且涉及超高层建筑的项目缺乏经验和相应的管理操作能力。在这种情况下，主管部门清醒地指出，这一项目虽然是以建设重要市政道路为主要目的，但再开发的建筑基地定位十分重要，对地区振兴意义重大，不能只满足市政建设的标准。如果再开发的建筑达不到应有的水准，也就失去了这个综合项目的意义。后经过多次会议反复讨论，提出并确立以政府和民营资本合作的项目模式来操作这一项目的计划，从而大大提升了项目的可行性。
2.实施机制的突破：引进项目合伙人，克服政府部门弱项
项目除道路建设外还涉及超高层建筑的建造，这意味着项目业主需对项目的规划、设计和施工进行指导监督，并能与今后长期运营关联，但主导项目的东京都政府并不具备这一能力，也缺乏相关经验，于是各方面讨论提出借鉴代官山同润会公寓再开发项目（后文将作详细的介绍）的成功经验，成立再开发组合来主导再开发项目，选定一个项目合伙人介入。第二种市街地再开发事业制度中存在一个特定建设者角色—通过公开招投标选定一个民营资本开发商作为项目施工单位，负责再开发建筑的设计监理和施工发包，并可获得项目保留楼板的产权。具有丰富经验，技术实力雄厚，并曾主导开发六本木Hills 项目的森大厦自2002 年起参与这一项目的前期工作，2009 年被正式选定为特定建设者，政府与民营资本合作的实施机制正式确立。
3.规划方案的确立过程
虽然规划思路和实施机制已经明确，具体规划方案的确立过程仍十分曲折。一方面，需和大量土地权利人达成一致意见，对这些土地权利人来说，持有的土地由于处在规划道路范围内，长期无法进行正常开发建设，非常希望通过这次项目在实现道路建设的同时完成自身土地资产的增值。东京都政府与规划设计顾问、项目合伙人一边进行规划方案的研究深化，一边面向土地权利人召开多次说明会，就合理解决权利更换和项目权益平衡问题进行了大量沟通。另一方面，由于项目的难度和沟通过程的复杂性，东京都主管部门内部又出现了意见的摇摆，想要恢复到最初方案，即在道路用地内建造八层板式建筑的方案，规划方案也随之反复修改。项目合伙人森大厦则坚持认为要利用容积率转移途径，至少集中建设一栋超高层建筑。在合伙人单位的坚持下，最终确立了在虎之门地块建造一栋超高层建筑，并将一半道路放在建筑基地下的规划方案（图4-35—图4-38），这既能体现立体道路制度的特点，也强化了建筑项目的标志性作用，让行驶在环状2 号线（建成后称“新虎大道”）上的人能体验到新超高层迎面而来的震撼效果，这对地区振兴十分有利。
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图4-35 再开发项目的规划方案示意图，环状2 号线以隧道方式从基地下方穿过，其中一半道路位于超高层建筑下
图4-36 环状2 号线与超高层建筑底部关系的剖面示意图
图4-37 再开发项目的设计方案示意模型，图中种有行道树的道路是环状2 号线地面层，其下是环状2 号线隧道部分
图4-38 环状2 号线与虎之门新城剖面示意图
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