东京城市再开发成功案例分析

1.项目理念：利用再开发政策，将两类不同性质的城市更新需求相结合

2001 年，由于丰岛区内学校合并使基地上的原日出小学成为空地，产权归区政府，而紧邻学校的老旧木结构住宅建筑密集，街坊存在防灾隐患和环境质量低劣的问题，尽管土地位于车站周边黄金地段，但是一直没有得到有效利用，没有体现其应有的价值，这些特征符合《城市再开发法》要推进更新的用地特征（图4-7—图4-11）。同时，新建区政府办公楼找不到合适的建设用地（原址面积过小），于是产生了通过《城市再开发法》规定的程序和可以增加容积率等支持政策对小学原址和相邻土地再开发，同时实现建设区政府新办公楼、老旧建筑街坊更新和完善区域公共绿化网络三个目标的设想。以这个设想为起点，2003 年起，日本设计作为规划和建筑专业力量开始与相关各个方面开展讨论—以规划和建筑方案为平台，讨论各个具体问题可能的解决方式，包括如何重新划分土地（包含对城市开放的部分）、新建筑产权如何分配、建设资金和建成后运营管理等问题。基地范围除了属于丰岛区的原小学建设用地外，还有很多个人所有的住宅及土地，《城市再开发法》对这类项目的执行程序有严格规定，项目在确保公平和信息公开的前提下推进，必须获得土地权利人同意才能实行^[3]。

项目从最初讨论到完成经历了12 年：2003 年7 月与土地权利人最初沟通意见；2005 年3 月土地权利人和区政府正式成立再开发组合；2009 年7 月设计工作正式开始；2011 年4 月设计获得所有再开发组合同意；2011 年5 月开始建设并操作土地转让手续；2015 年3 月竣工。在日本，作为再开发项目，这个项目周期并不算长。前期居民和区政府之间就各个问题协调并达成一致用了6 年，在这个过程中，土地权利人关心的问题几乎都与规划和建筑方案有关，因此专业机构在其中发挥了相当重要的作用，确保方案高效合理使用土地并满足各方要求，是项目推进的重要因素。

2. 一体化再开发项目的权益分配问题

图4-7　再开发前的基地鸟瞰，包含废弃的小学校和周边老旧建筑两个街坊

图4-8　再开发前基地内的废弃小学

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图4-9　建于20 世纪60 年代初的原丰岛区政府大楼

图4-10　再开发项目基地东侧的大片待更新老旧街坊，摄于2017 年

图4-11　再开发项目基地南侧的大片待更新老旧街坊，摄于2017 年

作为第一种市街地再开发事业项目，丰岛区政府办公楼与住宅综合体项目能实现的关键在于允许改变容积率上限，确保各方的利益并提供建设资金，也通过项目使城市的公共绿化、公共空间和公共交通网络等方面显著提升。新增建设容量除了公共空间外，用于市场销售以获得建设资金，土地权利人可以用自己的土地和建筑换取同等价值的新建筑面积而无须支付建设成本。在这个项目中，居民用原有房产换取了各自的新住宅或者是新大楼裙房部分的商铺或办公面积，区政府也遵守同样的价值标准，以原小学建设用地获得区政府新办公楼55%的建筑面积。同时，区政府将原政府大楼旧址通过招标方式长期租赁给民间企业进行包含剧场和音乐厅等功能的开发项目（租期76年），并一次性收取租金用于购买区政府新办公楼剩下45%的建筑面积（图4-12）。区政府新办公楼建设并没有带来财政负担，这也是获得居民同意的重要因素，从这一点看，这个再开发项目是该区域整体更新系列举措的关键一环。

3. 两栋独立的建筑还是一栋复合功能建筑？

项目前期研究过程中，是将区政府办公楼和住宅采用并排形式分开建设，还是采用上下一体化形式建设也是一个重要问题。分开建设的好处是建筑管理划分非常清晰，但每栋楼都比较狭窄，不便于使用，提供给城市的公共空间及公共设施等也很难布置；上下一体化的形式在建筑空间上比较宽敞灵活，下部能提供更好的公共空间及公共设施等，但是居民和区政府在今后使用中需要就物业管理一直保持合作（图4-13）。区政府办公楼与住宅融为一体的方案最初遭到民众反对，政府与民众沟通过程中，召开了100 多次说明会，最终上下一体化的建设形式得到各方面的理解和认同，而且大楼建成后，民众都纷纷表示赞许。区政府和规划设计顾问单位坚持的这种融合方法，不仅解决了建筑平面布局合理性的问题，更以区政府办公楼的开放性和与居民日常生活融合的姿态得到多方面的高度肯定（图4-14—图4-19）。