东京城市更新项目开发特点

1. 项目基地的优势条件

项目基地在区位和交通两方面优势明显（图3-29）。基地紧邻新桥站这一重要交通站点，10 分钟内可步行到达。基地周边相邻地区大都是东京中心城区的重要商业或行政区域，西侧是从新桥站到虎之门、神谷町的繁华商业区以及霞关的政府机关集中区域，北侧是银座、筑地等东京著名观光购物地，东侧有面积约25 公顷的滨离宫恩赐庭园，可远眺东京湾及彩虹桥，视野极佳。基地往东南方向是台场（临海副都心），可通过轨道交通百合海鸥号与之相连。基地范围内共有两条轨道交通线，分别从东西和南北两个方向穿过，在汐留地区整体开发前已确定都将在开发范围中心设置站点，一条是1995 年开通的百合海鸥号（高架轨道线），连接新桥站与台场方向；另一条是2000 年开通的都营地铁大江户线（环状地铁线），其埋深达地下4 层。此外，为迎接2020 年东京奥运会而建设的东京环状2 号线道路也将东西向横穿项目用地。

2. 统一规划，分块开发

汐留地区开发由东京都和都市再生机构负责制定规划方案，日本设计作为都市再生机构的支持力量也参与其中。根据土地区划整理事业相关法规，规划将31 公顷的基地划分为11 个大地块，并对道路及其他公共基础设施统一进行规划^[4]，在统一规划的基础上，再划分项目建设用地，分别出让给多个民营企业进行开发（图3-30）。基于项目基地的优势条件，与相关方面反复协商后，最终确定进行办公、商业、文化、酒店、住宅等复合功能的开发建设，将开发目标定位于打造总部办公、五星级酒店和高档公寓。

通过招投标获得项目建设用地的民营企业有电通、日本电视、三井不动产、住友不动产等，在遵守规划方案的基础上，各个地块陆续开发，进入全面建设阶段（图3-31，图3-32）。2002 年，土地区划整理事业项目的规划确立，并将该区域定名为“汐留Sio-Site”；同年，都营地铁大江户线和百合海鸥号汐留站正式运营；2003 年，日本电视台和全日空总部等入驻汐留Sio-Site，汐留城市中心和松下电工东京总部大厦等主要建筑竣工，位于电通总部大厦地下一层、地下二层的商业设施 “Caretta 汐留” 开业；至2004 年，有13 栋超高层办公楼建成，4 家酒店以及数量众多的餐厅、商店通过地下通道和步行平台相互连通，汐留地区发展成为就业人口达61 000 人、居住人口达6000人的东京新的金融、商业和文化副中心（表3-1）；2011 年，汐留被指定为战略综合特区—亚洲总部特区，助力东京提升国际竞争力。

表3-1　汐留地区整体开发的部分建筑项目概要

资料来源：日本设计

图3-29　整体开发后的汐留地区

图3-3 0　汐留地区整体开发的土地规划和交通组织示意图，图上重点标识了联系各个地块的公共步行平台网络

图3-31　汐留地区整体开发项目北端区域建成后鸟瞰

图3-3 2　汐留地区整体开发项目北端区域总平面图

3. 六层立体交通网络与道路系统

百合海鸥号和都营地铁大江户线是两条贯穿基地的轨道交通线，百合海鸥号的轨道位于地上三层，以新桥站为起点，向东行驶，在项目基地内转90 度后向南抵达汐留站，而大江户线的轨道则位于地下四层，并计划在地下三层设车站大厅。规划设计要解决两条轨道交通线路换乘存在六层高差的问题。由于在汐留站换乘的旅客较少，在规划中充分利用这一客观条件，设计了六层立体交通网络—地上三层是百合海鸥号的轨道及站台，地上二层是步行平台，地面层是城市交通干道和辅道，地下二层是地下步行空间，地下三层是都营地铁大江户线站厅和地下环形车道，地下四层是都营地铁大江户线的轨道。封闭的地下一层空间专门用于铺设给水、排水、燃气、电力、电信等管线（图3-33）。由于地下四层的都营地铁大江户线轨道采用开挖式施工，地下的三层空间都得到充分利用，整体上节约了成本。

这一立体交通网络还与城市有机衔接，如其地下二层的地下步行空间可连通至基地外的JR 山手线新桥站；在地下三层设置了与品川站东口开发项目相同的地下环形车道，区域内的企业车辆、货车及物流配送车辆都可通过一条地下环形车道进入各栋建筑，减轻了周边道路的交通负荷。

图3-33　汐留站六层立体交通网络示意图

图3-34　下沉广场，位于汐留城市中心和松下电工东京总部大厦所在街坊，标高为地下二层(www.xing528.com)

图3-35　与下沉广场相连的地下步行空间，可通往地铁站

图3-36　室外地面层空间，图中左侧是汐留城市中心，右侧是高架步行平台和百合海鸥号高架轨道

4. 公共空间、环境品质和历史建筑

规划方案中通过设置一系列公共空间和绿化景观等手段，保证了立体交通网络的空间品质，尤其注重地下步行空间和地上二层步行平台的空间环境营造。位于地下二层的步行空间与该区域道路相接的5个地块全部在同一标高形成连接，便于各地块之间的相互往来。一系列的下沉广场将自然光引入地下公共空间，大大提升空间品质，也利于识别方向（图3-34—图3-36）；而地上二层的步行平台通过绿化景观设计，加上部分路段行道树的设置，营造出高品质街道的空间感受。

开发项目保留了基地内的旧新桥车站历史遗迹，并对其进行保护和再利用（图3-37—图3-40），主要包括车站建筑基础、月台及其他相关构筑物等。根据车站原貌，在旧址上重建了旧新桥车站建筑，将其作为日本早期铁路历史展示厅向公众开放。对旧新桥车站建筑的保护、重建和再利用大大提升了汐留地区整体开发的特点和公共空间品质。

图3-37　汐留城市中心和松下电工东京总部大厦所在街坊一层平面图

图3-3 8　汐留城市中心（图中右侧建筑）和松下电工东京总部大厦（图中左侧建筑）总平面、立面图和标准层平面

图3-39　汐留城市中心和松下电工东京总部大厦鸟瞰

图3-40　位于街坊中心的旧新桥车站建筑（重建），图中左侧是松下电工东京总部大厦

图3-41　开发范围内连接所有地块和开发项目的高架步行平台，a—f 依次为从基地西北端到南端的几类不同特征的步行平台

5. 通过联合协议会确保整个地区的完整统一性

1995 年，土地由国铁清算事业团出售给民营企业的同时成立了汐留地区城市建设联合协议会，这个由各块土地业主组成的协议会是规划方案能被严格执行的重要保障之一。联合协议会与推动地块开发的政府规划部门，以及推动市政基础设施建设的市政部门密切合作，在明确竣工后公共设施的维护管理由土地业主负担的前提下，保证了各地块的开发都能遵守规划制定的规则，从而确保地区内的公共系统和设施能有效合理地与各个地块相衔接。如：所有地块的地上二层和地下二层都为统一标高，各个地块通过地下步行空间和地上步行平台实现了彻底的无障碍连通（图3-41，图3-42）。这种复杂、高质量和便利的公共网络使该地区价值大大提升，并优化入驻企业的形象，各块土地业主所持有的物业价值也得到提升，对各地块开发和整体都有益。而各个地块内的建筑形式，则可完全自由发挥，彰显个性。

图3-42　高架步行平台与城市街道的衔接
(a)平台与南北贯穿开发基地的主要城市道路（辅助313 号线）的衔接部位
(b)与平台相接的城市街道人行空间，左侧高架是百合海鸥号轨道

六层立体交通和公共空间系统，以及高质量的环境设计成为汐留地区的重要特征，也为所有业主获得了更大开发权益。这些改善周边城市环境和提升便捷程度的举措符合东京都相关开发奖励标准，开发容积率由4.0 提高到9.6（个别地块除外）。各块土地业主联合起来共同建设城市公共交通和设施网络，并由此获得利益，这也离不开联合协议会的作用。