1. 分期开发与多方合作机制
这个用地达16 公顷的开发项目分为两期，第一期用地4.6 公顷，通过招投标出让给民营房地产企业日铁兴和不动产（原为兴和不动产），第二期用地11.4公顷，先由国铁清算事业团（负责国铁资产清算的机构）持有，待确定规划方案后再分割为若干地块转让给民营企业进行开发[2]。第一期用地出售和开发商的介入是整个东口开发项目的第一步，标志着政府和民营资本将合力进行城市区域改造开发，将准工业用地和影响周边区域交通情况的地段改造为东京一个高档办公区的进程正式启动（图3-3）。
东京都都市整备局[3] 通过组织项目协调会议来推进项目规划方案的落实，协调会议主要由三方组成：一是再开发项目权利人，有日铁兴和不动产、国铁清算事业团和JR 东海（东海道新干线的运营主体）；二是行政管理方，包括东京都和港区两方的城市规划管理部门；三是由日本设计担任的规划设计顾问单位。由政府管理部门主持协调会议，目的是在公平保障民营企业开发行为的同时，寻求开发项目对该城市区域的贡献度与合理容积率之间的平衡。为达到这一目的，在2 年时间里共召开了100 次以上的协调会议。
2. 两期用地间的衔接问题：城市公共空间质量和容积率
在制定规划方案过程中，针对两期开发用地衔接问题的讨论主要集中在城市公共空间—两期用地之间是否设置道路，还是都在面向分界线的部分设置公共空间？考虑到将这样的准工业用地的土地性质进行大幅转变时，必须完善城市公共配套服务设施，如何确保城市公共空间，并实现高容积率建设是重点问题。
一方面，为保证项目开发的合理盈利，不论是已获得第一期用地的日铁兴和不动产，还是暂时持有第二期用地的国铁清算事业团，都提出了必须实现容积率9 以上的规划诉求。另一方面，在此之前，高层建筑项目的常规做法是在各自地块内设置公共空间，然而根据当时的综合设计标准，若按常规方式确保各个地块的公共空间则根本不可能实现容积率目标。在这种情况下，国土交通省制定了新制度，即《再开发地区规划》（现为《再开发促进区的地区规划》），根据开发项目对周边城市的便利性和环境改善的贡献程度，通过一定的计算公式，可对其容积率进行奖励，这一制度为利用民营资本的城市开发项目带来更多选择。在这样的政策激励下，规划设计顾问单位向协调会议提出了多轮方案，最终确定将两期开发用地内各个地块的公共空间都集中布置在中央，所有地块都拥有舒适的公共空间（图3-4）。
图3-1 品川站东口开发项目及周边区域，此图范围约1.9 公里×1.8 公里
除了设在两期土地之间的步行大空间“中央花园”外，整个开发区域规划了无障碍步行平台网络—步行大平台，所有新建筑的2 层标高都与这个大平台一致，相互无缝连通并和品川站2 层站厅相连。大平台环绕中央花园，使包含若干栋高层建筑的开发区域具有城市空间上的统一感，也塑造了区域的场所特征。此外，设置了地下环形车道，在地下连接各个高层建筑，减缓地面道路压力。这三项改善周边城市环境、提升便捷度的重要举措，对地区公共设施提升具有重大作用，根据东京都相关开发奖励标准可获得容积率奖励，从而使该项目的容积率能达到一期的9.1 和二期的10.1。
图3-2 品川站及周边区域开发前的状况，摄于1986 年
图3-3 品川站东口开发项目建成后鸟瞰，摄于2015 年
图3-4 品川站东口开发项目及周边地区规划示意图。此图表明开发项目与周边城市道路及与车站的连接关系，项目范围内的步行大平台与站前广场平台、东西自由通道在同一标高相连。该项目为分区开发，图中“A-1 地区”等标识为项目分区编号
3. 新干线新车站的积极利用
图3-5 品川站东口开发项目总平面图，图中灰色标识为开发项目的高层建筑
图3-6 品川站东口开发项目一期(www.xing528.com)
图3-7 品川站东口开发项目整体
在协调会议上，作为再开发项目权利人之一的JR 东海在开发过程中提出了在品川站建设新干线新站点这一具有重大影响力的提案，得到了其余开发单位的积极响应。东海道新干线于1964 年开通运营，在东京站始发，开往大阪方向，虽然路线上经过品川站东侧，但此前并未设置车站。随着利用东海道新干线往返东京与大阪之间的人数增多，其班次调整为间隔5 分钟一班，JR 东海亟待增加运输能力来满足新干线的运营需求，然而，当时东京站在运营上已处于饱和状态，无法为其增设铁轨。于是JR 东海提出将其持有的用地稍微向东侧扩张以设置新干线品川站，并设置始发列车。此外，利用羽田机场往返东京与大阪之间的商务旅客非常多，与东海道新干线处于竞争关系，从经营策略上看，把品川站设为首末站提高交通便捷度，有助于增加JR 东海的竞争力。在JR 东海提出建新干线新站点的基础上，其余开发单位进一步提出实现与新干线新站点直连的规划设想，可更大程度地提升项目的整体价值。由此，新干线新站点建设不仅增加了品川站东口的开发潜力，还加快了整体项目的开发速度。
4. 公共设施的维护管理及运营方式
图3-8 位于一、二期开发项目之间的中央花园
根据东京都要求，在审批通过规划方案之前，必须确定竣工并投入使用后的公共设施的维护管理及运营方式。通过日铁兴和不动产与国铁清算事业团的共同协调，将部分用地划给JR 东海用于新建新干线品川站，同时通过土地区划整理事业项目，在保证项目权利人所持土地总体价值不损失的基础上（土地面积适当减少但开发建筑总量不减少），设置或拓宽项目周边的城市道路，调整两期开发土地的边界，使两期的分界线正好设在步行大空间的中央。第二期用地最终出让给6 家开发单位，地区内的步行大空间（中央花园）、步行平台网络（步行大平台）和地下环形车道最终由7 家公司共同持有。为确保这三项重要公共基础设施的日常管理和维护，7 家公司共同签订协议，港区政府作为监管部门也加入了该协议，在法规上确保了这些公共设施的合理管理和运营。
该项目第一期于1998 年竣工，总建筑面积33.7 万平方米。2003年，第二期的6 栋建筑先后竣工，总建筑面积58.5 万平方米，新干线品川站也投入运营。历时17 年，一个总建筑面积92.2 万平方米的TOD 综合开发成功实现，成为东京都一处重要的国际总部办公区（图3-5—图3-13）。
图3-9 品川站东口开发项目一期的总平面图、立面图和标准层平面图
图3-10 品川站东口开发项目剖面图，图中为项目一、二期最北端的两栋建筑，左侧为一期，右侧为二期，中间虚线表示跨越中央花园并连接一、二期项目的空中连廊
图3-11 品川站东口开发项目一期建筑外观
图3-12 品川站东口开发项目内的中庭空间
图3-13 品川站东口开发项目内的典型办公空间
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