品川一直是东京重要的交通枢纽，江户时代就在此处建有宿场町[1]，之后成为日本东海道区域首要的宿场町。现在的品川站就位于当初的品川宿场町位置，是东京南面的交通门户，2016 年的日均客流量达37万人次，在日本JR 车站中名列第5 位。品川站是JR 山手线、京滨东北线与中距离列车东海道线、横须贺线的换乘车站，是连接横滨三浦半岛方向的私铁京滨急行线路的起点，东海道新干线也经过该站，各条铁路线之间的换乘乘客数量众多。
品川站东口开发的最主要动因是20 世纪80 年代后期日本国铁的民营化改革。当时，日本经济高速增长期趋于结束，中央和地方政府的财政都十分紧张，而国铁背负大量赤字。1987 年日本政府将国铁分割为七个公司，将国有经营权转为民营（这些民营化的公司形成今天的日本铁道集团），并清理国铁拥有的土地，向民营资本出售土地资产来偿还巨额债务。在国铁等国有企业民营化的背景下，将国有土地向民营资本转移，这是日本政府吸引民营资本参与大规模城市再开发的政策导向，并以此提振经济。品川站东口开发土地是最早卖给民营资本的土地之一（图3-2）。(www.xing528.com)
品川站东西口两侧存在显著的地价差，这是促进东口大规模开发的有利条件。由于轨道线路分割，品川站东西两侧的联系很弱，土地利用上也有很大差距。西侧土地地势较高，是高轮台和池田山等山脉边缘的台地，这些台地历史上就是高档地区，建有较多高档住宅和大型酒店，具有较高商业和不动产价值；车站东侧一直是国铁的车辆基地，用于夜间停车和车辆检修，属于准工业用地，范围有16 公顷。东侧土地价格仅为西侧土地的1/5 左右。由于品川站的交通枢纽地位，品川站周边地区制定了改善车站东西两侧连通状况的开发规划，品川站东口土地的开发潜力和升值预期被普遍看好，有机会通过较高价格出让土地来获得整个区域开发和提升的资金支持。
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