东京城市更新项目：克服困难实施大型计划

大手町集聚了国际金融、信息通信、媒体等领域的大型企业总部，是承担国家经济运行重大责任的区域。近年来，建筑老旧化程度不断加剧，而信息技术发展和消防应对措施需求逐渐提升，改造更新势在必行。但现有建筑基地十分紧张，且需要24 小时不间断运转大型信息系统的企业很多，建筑物就地更新和拆迁工作都很难操作。

图2-73　东京站及大丸有地区地下网络示意图。浅蓝色表示皇居外围的护城河，橘色表示地下公共步行通道和相连的地铁站，深灰色表示建筑物地下范围，浅灰色表示地面道路，黑色实线表示地铁线路，虚线表示一组JR 轨道线路

图2-74　大丸有地区的地下步行空间，一般会结合人防和商业，图中是两侧都布置商铺的情况，摄于2018 年

图2-75　大丸有地区内，改造更新后以步行为主的典型街道景象，图中是丸之内仲街，摄于2017 年

为了解决这个难题，由政府牵头，联合各方力量出台了《连锁型城市更新计划》。连锁型城市更新是指将同一区域内可利用的基地—被称为“种子用地”，通常是政府腾挪出来的用地，作为再开发起点建设新建筑，邻近的老旧建筑的土地权利人搬迁至种子用地内落成的新建筑，然后拆除腾空的老旧建筑，用作下一个新项目的建设用地，以此类推，滚动推进该区域内一系列地块的再开发，实现一个区域的彻底更新（图2-76）。

在连锁型城市更新项目中，启动环节由政府推进：一方面提供法规支持，另一方面提供启动项目的种子用地。大手町连锁型城市更新项目的种子用地是以前国家政府机关办公楼占用的一块1.3 公顷的国有土地（图2-77）。2000—2002 年，政府机关搬迁至大手町政府综合办公中心，腾出这块土地用于启动连锁型项目。2003 年，大手町利用国有土地重建国际商务中心的连锁型项目被确定为国家层面的城市更新重点项目，东京都政府、千代田区政府和当地企业等方面共同成立“大手町城市建设推进会议”（多方力量的协调对话机制），着手研究具体实施计划，最终确定的大手町连锁型城市更新项目计划包含以下三方面重要内容。(www.xing528.com)

图2-76　大手町地区连锁型城市更新项目模式示意图

图2-77　大手町地区连锁型城市更新项目范围及周边区域

（1）种子用地的获得和长期持有。从国家机关办公楼用地到城市更新项目用地，需要进行土地权属转换，连锁型城市更新项目周期远远超过单一更新项目，地价变动的风险和不确定性很大，而且必须长期持有直到整个连锁型项目结束。2005 年，种子用地由下一步负责实施土地区划整理事业项目的都市再生机构获得，并将土地2/3 股权以信托方式转让给民营资本，形成了国有力量和民营企业共同承担风险，共同实施这一连锁型城市更新项目的基本格局。

（2）大手町连锁型城市更新项目是重要的土地区划整理事业项目，在土地利用政策方面体现出两个突出特点：首先，都市再生机构是项目实施主体，进行外围道路的局部拓宽和日本桥沿河步道等公共设施的建设，实施区域达17.4 公顷，根据政策可获得容积率奖励，大幅提升再开发项目的容积率；其次，利用换地方式实现再开发前后的土地所有权等价交换，将希望在种子用地内获得（换得）土地产权的相关土地产权人集中起来，根据这些产权人的要求和土地特点进行种子用地的开发建设，新建筑建成前，将进行换地的土地产权人仍可继续使用原有地上的建筑（再开发建设期间土地产权双重利用），对于土地产权人极其有利。

（3）各个地块实施市街地再开发事业项目。在通过土地区划整理事业项目实现该区域市政设施提升并获得容积率放宽优惠的基础上，由相关土地权利人成立再开发组合，实施市街地再开发事业项目。以往由多位土地产权人各自持有的住宅等各类用地将实现整合，统一进行再开发规划设计，实现整体高度利用，并引导再开发项目提供公共空间等政策鼓励的内容，获得进一步的容积率奖励。土地整合、权益平衡和土地所有权变换等环节均由再开发组合依照法律程序执行。

2017 年10 月，大手町连锁型城市更新第3 阶段再开发项目已竣工，第4 阶段常盘桥地块再开发项目在进行之中，预计2027 年竣工。