东京城市更新政策激发民营资本积极性:重大案例研究

2002 年，伴随着《城市更新特别措施法》出台，大丸有地区被指定为城市更新紧急建设区域，大大放开了开发建设的限制条件，并配套相关政策，最大限度激发民营资本的积极性，与政府合作开展大丸有地区的再开发，以刺激经济振兴。

图2-65 东京站周边地区，车站西侧为大丸有地区和皇居，东侧为日本桥地区，此图范围约2.1 公里×1.5 公里

图2-66　2015 年的东京站周边地区

图2-67　1955 年的东京站及站前区域

图2-68　20 世纪60 年代的东京站区域鸟瞰

(www.xing528.com)

图2-69　1992 年东京站区域鸟瞰

图2-70　2017 年东京站区域鸟瞰

图2-71　东京站站前广场和丸之内街区的建筑，近代建筑街区的痕迹—高度控制线和部分近代建筑立面仍十分明显，摄于2017 年

图2-72　东京站西侧相邻的城市街道，图中街道位于站前广场南侧，图左侧是东京车站建筑，远处是在这一轮城市更新中完成的超高层建筑，摄于2018 年

城市更新紧急建设区域是指需要紧急、重点推进城市更新建设的区域，是通过《城市更新特别措施法》确定下来的、有特殊政策支持的城市更新重点区域。被指定为城市更新紧急建设区域后，可享受一系列优惠政策。首先，作为城市更新项目中的特例，放宽土地利用限制，并在项目审批环节大大缩短时间；其次，作为民营资本主导的再开发项目，可获得由日本国土交通大臣批准的特殊金融支持和税收优惠；此外，对进一步指定的“特定城市更新紧急建设区域”，即特例中的特例，会追加更大力度的支持政策。大丸有地区属于特定城市更新紧急建设区域，能获得容积率、审批手续、税收和城市配套基础设施等方面的强有力支持，对推进该区域城市再开发发挥了重大作用。没有这种自上而下的政策推动，类似大丸有地区这样高度成熟的城市区域，实现大规模再开发是不可能的。在政策激励下，民营资本的积极性和智慧得以充分发挥，取得了一些单纯从政府部门角度无法设想的、创造性的再开发成绩（图2-73—图2-75）。以下针对两个再开发项目案例进行分析。