东京城市更新经验：150年发展的顶级CBD案例

1.历史沿革

江户时代，大丸有一带是大名和武士居住的地方，历经150 多年的变迁发展，这片约120 公顷的土地在今天是拥有28 万就业人员，承载4300 家公司的日本最重要的商务区（图2-66）。大丸有地区的发展起源于明治维新后的1890 年，随着当时的《东京市区改正条例》^[4] 的实施，这片原属于日本陆军省的用地出售给民营企业，日本第一个商务办公区建设由此开始。早期建成的办公楼主要是马场先大街沿线西洋风格的红砖建筑，代表性建筑是1894 年竣工的由英国建筑师康德尔（Josiah Conder）设计的三菱1 号馆。1914 年东京火车站建成之后，面对东京站的地块成为开发建设重点，新建成的办公楼规模巨大，平面布局和建筑风格受美国纽约和芝加哥中心区的影响（图2-67，图2-68），代表性建筑有1918 年竣工的东京海上大厦和1923 年竣工的丸之内大厦。

日本经济高速增长时期对办公楼需求大幅增加，促使大丸有地区进行大规模更新重建。20 世纪60 年代，随着日本对超高层建筑建设的解禁和采用容积率为城市规划控制指标，大丸有地区迎来了城市更新热潮，进行了大规模更新改造，规整城市路网，将原来的小规模地块整合起来建设大型商务办公楼。这一轮的更新形成了现代化的商务办公区，也是亚洲第一个建成的当代意义的CBD。随着日本经济的崛起，至20 世纪90 年代初，大丸有地区从规模、经济运行效率、承载国际级公司的数量，以及城市空间形态等方面都已经可以和欧美重要城市的CBD 相比。(https://www.xing528.com)

2. 日本泡沫经济结束后面临的问题和振兴对策

日本泡沫经济结束后，由于城市竞争力下滑趋势明显，东京决定在中心城区实施大力度的城市更新，以提振城市竞争力和吸引力。在这一背景下，大丸有地区作为日本最重要的CBD 开启了规模空前的第三轮建设。东京都政府发布的一系列政策激励是促成这一轮城市更新的最初动力，包括：1997 年的《地区中心建设指导方针》提出将大丸有地区由原先单纯的CBD 升级为宜人的商务核心区（Amenity Business Core，简称ABC）；1999 年的《危机突破战略计划》和2001 年的《东京新城市建设构想》进一步引导该地区从单纯的办公地区转变为商业和文化交流功能充实、人气聚集、充满魅力的高品质城市空间，缔造顺应经济全球化趋势的国际商务中心。回顾这一地区20年来已经完成和正在执行的更新举措，大丸有地区这一轮大幅度的、软硬件兼顾的升级效果十分显著（图2-69—图2-72）。