东京城市更新经验：地区振兴案例研究

1.日本桥三井大厦之后的一系列再开发项目

新建成的三井大厦是复合功能，除了办公之外，大厦低层部分和地下设置了包括老字号传统店铺和餐饮等商业、文化设施以及连接地铁站点的地下通道等市政设施，同时在大厦顶部的8 层设置文华东方酒店，这些功能的提升和增强对地区发展产生了积极的示范作用。日本桥传统老店千疋屋总店作为土地权利人之一参与了这个再开发项目，并获得了日本桥三井大厦的一部分面积作为全新的营业空间重现亮相，展示出传统百年老店的新风采，这种成功促使地区内的其他企业重新审视日本桥地区的发展潜力，并积极与资本合作参与再开发项目。三井大厦竣工后，COREDO 室町1、2、3 号大厦等COREDO 室町系列再开发项目也逐步竣工，这些相对聚集的新建筑清晰呈现了地区振兴的趋势（图2-49—图2-51）。与这些新建筑相邻的三越总店也被认定为重要历史文化遗产，形成与三井总部大厦和日本银行总部三栋重要历史文化遗产并立的景象，成为难得一见的城市景观（图2-52—图2-54）。再开发项目虽然都是摩天大厦，但建筑裙房都力求与历史文化遗产的建筑立面呼应—再开发建筑的裙房檐口线都低于31 米，裙房沿街立面都遵守历史建筑立面构图特点，并在材质和色彩上尊重历史街道特征，从而延续日本桥地区城市街道风貌，保持连续的街道界面（图2-55—图2-57）。

图2-49　COREDO 室町系列再开发项目总平面示意图

图2-50　COREDO 室町系列再开发项目一层平面图

图2-52　一系列再开发项目建成后的日本桥地区城市景观，仍有地块处于再开发状态

图2-53　COREDO 室町系列再开发项目地下连通关系示意图

图2-54　新增免费的环游巴士，串连起地区内的若干再开发项目，图中为往返COREDO 室町和COREDO 日本桥的巴士

基于日本桥三井大厦的经验，三井不动产继续实施《日本桥地区再开发第2 阶段计划》，推出日本桥二丁目再开发项目—在日本桥以南，高岛屋日本桥店也被认定为历史文化遗产，通过与周边地块合作获得容积率奖励，整体实施再开发项目。该项目属于第一种市街地再开发事业项目，于2018 年9 月竣工（图2-58—图2-60）。项目包含A、B、C 三个街坊，历史建筑高岛屋日本桥店主楼位于B 街坊，被完整保留，在A、C 两个街坊内各新建一栋复合功能大厦。位于C 街坊内的超高层大厦是日本桥高岛屋三井大厦，地下1 层至地上7 层为商业空间，8 至32 层为办公空间。日本桥二丁目再开发项目同样也注重城市公共设施的改善和升级，采取的主要举措有：①将B、C 街坊之间的地面道路改为带采光屋顶的城市步行道，步行道两侧布置餐饮等各类商铺，优化该区域步行环境的同时也增加商业活力；②在31 米标高处将项目三个部分连为一体，形成一系列的屋顶花园空间，并在建筑低层部分以空中连廊方式加强三栋建筑商业空间之间的联系；③再开发项目地下与周边地下步行网络实现连通。除了以上三个再开发项目，日本桥地区内著名的丸善书店等老建筑也开展了大幅增强功能复合和提升容积率的再开发。经过这一系列举措，此前一直没有被看作城市中心区域的日本桥地区焕发出新的面貌，成为东京的中心区域之一并受到广泛关注。

图2-55　一系列再开发项目建成后的日本桥中央大街街景，左侧是三越总店，右侧是COREDO 室町3

图2-56　临街立面控制下的新建成项目底部形态示例，图为COREDO 室町2 的临街立面

图2-57　新建项目临中央大街建筑立面控制导则示意图。保持地区街道历史特色，对新建项目临街立面构图进行控制，重点是31 米线以下的部位

2.日本桥地区的新客源

新开设在三井总部大厦内的美术馆吸引了此前日本桥地区未曾有的观光客和周末访客，三井大厦内的酒店也吸引了非商务旅行的客人，加上老字号店铺的功能提升和新商业业态的增加，地区活力延长至夜晚。三井不动产在靠近COREDO 室町的街区内保护并修缮了福德神社，并在神社旁边打造了福德绿荫广场，形成一个约1000 平方米的活动场所，点缀着能体现四季变化的植物，成为周边居民和就业人员聚会、交流和休闲活动的理想场所（图2-61—图2-63）。此外，由日本桥地区多家企业赞助而实现免费运行的区域内环游巴士连接东京站八重洲口和京桥等重要地点，大大提升了地区交通的便利性。(www.xing528.com)

图2-58　日本桥二丁目再开发项目一层平面图。该项目涉及A、B、C 三个街坊，位于B 街坊的是历史建筑高岛屋日本桥店主楼。B、C 街坊间的街道被设置成有上部覆盖的步行专用道

图2-59　日本桥二丁目再开发项目31 米标高平面图，图中B、C 街坊间的虚线表示步行专用道的上部覆盖范围。在31 米标高处，项目的三个部分连为一体，并形成一系列的屋顶花园空间

图2-60　日本桥二丁目再开发项目建成后景象
(a)沿中央大街的建筑形象，图中由近及远依次是C 街坊和B街坊
(b) 位于C 街坊的超高层建筑，右侧的玻璃屋面为步行专用道的上部覆盖，其右连接的是位于B 街坊的历史建筑
(c) B、C 街坊间的步行专用道

图2-61　COREDO 室町1 和室町2 之间的仲街，仍有东京传统街巷的特点，图左侧是COREDO室町2

图2-62 位于COREDO 室町2北侧的福德神社和福德绿荫广场，是对东京传统城市特色空间的保留和延续，图中街道是浮世小路

图2-63 通过再开发项目同步改造提升的街道人行空间
(a)中央大街，右侧是COREDO室町1
(b)位于COREDO 室町2 南侧的次要街道

目前仍在实施过程中的中央大街东侧地块的商业开发还将进一步加强该区域的人气和活力，日本桥地区商业活力的重现标志着曾经的著名繁华商业中心涅槃重生，这为日本仍处于衰退危机中的城市中心城区其他区域的再度振兴提供了经验。

3.城市基础设施显著提升

日本桥地区的再开发项目都高度重视地下层与地铁站点的步行衔接，以及与周边建筑的地下连通，因此，随着再开发项目的逐个完成，日本桥地区的地下交通网络也将逐步完善（图2-64）。COREDO 室町1、2、3 号大厦开发项目甚至还在地上二层进行各栋建筑之间的连通，大大缓解了地面通行压力，也提升了整个区域的运行效率。此外，由于日本在防灾方面的标准比较高，这些地下通道空间尺度较大，可作为这一区域的城市避难场所。同时，COREDO 室町1 号大厦的能源中心可为COREDO 室町2、3 号大厦供电和提供冷热水。这些不太显眼的内容十分重要，是影响一个城市区域运行效率和应对突发情况能力的关键要素。通过民间力量推进城市再开发，并实现城市基础设施和防灾能力的大幅度提升，从而实现一个传统城市区域的现代化，这个案例进一步揭示了在再开发项目中设置较大幅度容积率奖励的意义（表2-3）。

表2-3　COREDO 室町1、2、3 号大厦项目概要

资料来源：日本设计

图2-64　COREDO 室町系列再开发项目的地下步行空间，连接轨道交通站点、商场和办公楼，并与人防相结合