东京城市更新案例：日本桥三井大厦的成功实践

计划建造的三井大厦位于日本桥地区的重要位置，基地上有重要历史建筑，还要实现建设东京当代超高层建筑地标的目标。如何在保护历史文化遗产的同时，实现高容积率的新建筑落地，成为这个再开发项目的关键问题。项目1997 年启动，2005 年竣工，实施速度很快，项目的研究和规划设计过程实质上也是解决保护与开发利益二者平衡，并能实现地区振兴目标的问题的过程（图2-37—图2-41）。

1.如何对待历史建筑——历史建筑保护与城市更新并重

三井总部大厦是由Trowbridge & Livingston 事务所（当时纽约三大建筑事务所之一）设计，建筑外立面采用茨城稻田石，室内采用大量意大利大理石，彰显沉稳厚重、典雅庄严的建筑气质，1929 年竣工以来，建筑历经岁月洗礼，外观仍保持完好，石材也没有变色。这栋建筑原本与相邻的三井2 号馆（也是历史建筑）共享一个中庭，因此再开发项目最初的构想是在中庭部分插建一栋超高层大厦，但根据日本的规划法规，要获得容积率奖励就需要保证一定规模的公共开放空间，而三井总部大厦和三井2 号馆的布局模式都是完全占满沿街面，要实现沿街公共开放空间，就会破坏历史建筑（图2-42，图2-43）。

日本许多历史建筑在城市再开发过程中被破坏或拆除，还有一部分被移建到公园，成为永久建筑展品。历史建筑无疑是城市的宝贵资源，但在具体项目用地上历史建筑也是再开发项目的重大限制，对于在城市中承担重要功能角色的重要区域，如果不能合理解决必要的再开发项目的限制问题，也不可能实现历史建筑的活化保护。三井总部大厦在日本近代史和近代建筑史上都有很高的价值，也是日本桥地区历史的重要组成部分，政府、市民和三井集团都不希望将其拆除。再开发项目前期研究过程中，三井不动产与日本设计（日本桥三井大厦的建筑设计单位）针对保护与开发并重的问题召开了多次会议进行研究。基于讨论得出的共识，三井不动产与有关政府部门进行大量协商工作—首先是申请认定三井总部大厦为东京都历史文化遗产；同时与东京都和日本的国土交通省相关政府部门进行交涉—如果该建筑被认定为东京都历史文化遗产，能否针对这种情况制定“以历史建筑保护为前提，增加再开发建筑容积率”的新制度。原本认为与政府的交涉工作会阻力重重，结果却进展顺利，政府部门提出了将历史建筑的一部分作为美术馆向市民开放等附加条件，最终达成协议，并制定了“重要历史文化遗产保存型特定街区制度”，为解决这类再开发项目的保护和开发利益平衡问题提供了法律依据。

图2-37　日本桥三井大厦再开发项目建成后的区域鸟瞰

图2-38　20 世纪60 年代日本桥中央大街街景，左侧是1929 年竣工的三井总部大厦

图2-39　再开发前的三井总部大厦

图2-40　再开发后的建筑形象，图中的超高层建筑为新建的日本桥三井大厦

图2-41　穿过日本桥向北看到的中央大街，左侧建筑由近及远依次是三越总店、三井总部大厦和日本桥三井大厦，摄于2018 年

三井总部大厦不仅是东京、日本桥地区和三井集团历史的象征，更是一份重要的大型不动产资源，与资本利益息息相关。在认定重要历史文化遗产的环节上，虽然理解这一认定会对该建筑的正常使用和经济效益带来限制，而且认定后是否能获得理想的容积率奖励还要通过后续审议环节才能确定，但三井不动产还是果断决定将其作为历史文化遗产进行保护并向市民开放。这体现了企业对保护历史建筑、保护城市历史记忆的社会担当精神，以及企业对振兴日本桥地区的决心和信心。

2.确保开发量和城市空间品质

日本桥三井大厦再开发项目通过政府部门规划审议会获得超过9的容积率，确保了这个重要地块再开发的建设总量，并要求严格保护和活化利用历史建筑。项目设计研讨过程中提出了若干可能的总体布局方案，对历史建筑和新建超高层建筑的关系做了分析比较（图2-44）。实施方案既尊重了三井总部大厦、三井2 号馆和新建塔楼各自的独立性，也使整个街坊上的三栋建筑形成一个整体，大部分的公共空间是公用的。再开发增加的面积集中在超高层建筑，建成地上39 层，高约195 米的三井大厦，与具有沉稳特征的三井总部大厦历史建筑形成很好的形象呼应，且二者在体量连接处的临街部分共享一个公共大厅（图2-45—图2-48）。

图2-42　日本桥三井大厦及周边区域航拍照片，摄于约1960 年，三井2 号馆和东3 号馆（参见图2-43）尚未建成(www.xing528.com)

图2-43　日本桥三井大厦再开发前总平面图

图2-44　日本桥三井大厦再开发项目设计研究过程中的多方案比选

这个再开发项目证明保护与开发并非是对立的，能够也应该做到二者兼顾。对于城市中重要商务办公区域（对城市经济发展的作用明显）而言，采取调控再开发项目容积率的方式既确保企业的积极性和商业利润合理性，也确保历史建筑得到了充分的保护和持久的合理利用，这种政策导向为保护与开发兼顾指引了新方向。丸之内地区的几个重要再开发项目也同样采用了这一政策，如：明治生命馆的保护和新总部大楼的建设、工业俱乐部大厦的保护和再开发，另外位于丸之内地区重要位置的东京站将未利用的容积率出售给周边地块，以此筹措该历史建筑修复费用，这些都是东京重要区域内重要地块（往往与历史建筑有关）再开发过程中实施“特例容积率制度”的重要案例和事实依据—越是重要区域和重要地块，越会灵活调整政策，以政策调动市场再开发的动力，实现历史保护、有效利用和提升城市经济竞争力之间的平衡，这个思路值得深入研究。

在上述平衡得以实现的基础上，对历史文化遗产的保护，以及对再开发项目带来的城市景观的影响都必须实施合理控制成为新政策的一个组成部分，而对城市景观等方面的要求内容在以往日本城市规划制度中并没有涉及。日本桥三井大厦再开发项目推动产生的重要历史文化遗产保存型特定街区制度首次对建筑造型（造型的连续性）和城市景观（檐口的高度控制）等要素提出相关规定，对项目所在区域今后的建设发展产生深远影响。从三井大厦及后续完成的周边项目情况看，这个制度在促成该区域发生重大改变的同时，也在街道品质和建筑形式上很大程度延续了日本桥地区的历史特色与高品质特征。

日本桥三井大厦项目推进了东京相关规划法规的改进，建成后获得各方认同，带动了该地区的后续再开发项目，成为之后近20 年日本桥地区持续再开发的起点（表2-2）。可以说这是一个兼顾历史建筑保护与再开发的成功案例。

表2-2　日本桥三井大厦项目概要

资料来源：日本设计

图2-45　日本桥三井大厦再开发项目一层平面图，新老建筑平面上实现一体化

图2-46　日本桥三井大厦再开发项目剖面图

图2-47　日本桥三井大厦再开发项目沿中央大街立面图，新老建筑立面构图上体现出明确的呼应关系

图2-48　日本桥三井大厦标准层平面