东京城市更新经验：传统与现代共兴区域振兴

1.从江户时代到近代逐步发展起来的重要繁华区域

江户时代，位于隅田川沿岸的日本桥地区靠近码头，成为物资集散地，批发店和货币交易商在此云集，逐渐发展成为商业和金融中心（图2-33，图2-34）。1673 年，伊势松坂商人三井高利在日本桥地区创立了一家名为越后屋的和服店（三越总店前身），此后，日本桥地区又诞生了经营果品的千疋屋、制造销售传统刀具的木屋等多家百年老店。日本银行总部和东京证券交易所分别于1896 年和1949 年在此落户，日本桥地区的金融功能得到发展。同时，这里汇集的百年老店和技术高超的工匠可与银座媲美，商业繁华，又由于毗邻东京站八重洲口，逐渐发展成为商务办公区。

1902 年，以越后屋起家的三井集团在日本桥地区建成总部大厦—钢结构的三井本馆（图2-35）。不幸的是，这座建筑在1923 年关东大地震中被烧毁。1929 年，可抗击关东大地震2 倍烈度的三井总部大厦落成，这座建筑是日本近代时期新古典主义建筑风格的卓越代表，与三越总店一起成为日本桥地区的地标性建筑。今天，古朴典雅的历史建筑被保留下来，与相邻地块上高达195 米的当代风格的日本桥三井大厦连为一体—历史与当代、厚重与高耸、商业金融与文化、东西方气质等和谐相融，并充满活力。日本桥三井大厦外形优雅大气，地理位置极佳，在天气晴好的日子，从位于高层的文华东方酒店可以隔着皇居远眺富士山，这栋建筑凝聚了与城市发展相关的多方面的智慧。

2. 20 世纪90 年代：严峻的发展问题和地区振兴对策

日本桥在日本近代历史上具有特别意义，也被作为日本道路网的计量始点。近代时期建造的西洋风格的桥梁上矗立着青铜麒麟雕塑，体现了日本桥地区东西方融合的特征（图2-36）。然而，为迎接1964 年东京奥运会而突击建设的首都高速公路跨越其上，遮蔽了这座美丽的桥和雕塑。今天穿过日本桥向北，有一系列历史建筑和新落成的超高层建筑，沿中央大街可以看到三越总店、三井总部大厦（历史建筑）和日本桥三井大厦（新大厦）以及COREDO 室町1、2、3 号大厦等重要建筑，与三井大厦西侧的日本银行总部（也是日本近代古典主义样式的代表性建筑之一）共同形成日本桥地区的独特城市风貌。

图2-32　东京站周边地区，车站西侧为大丸有地区和皇居，东侧为日本桥地区，此图范围约2.1 公里×1.5 公里。图上红色标识为三个再开发项目范围，其中A 为日本桥三井大厦再开发项目，B 为COREDO 室町系列再开发项目，C 为日本桥二丁目再开发项目

图2-33　日本传统绘画作品中明治前期日本桥一带的街道景观(www.xing528.com)

图2-34　明治前期日本桥一带的街道景观

图2-35　三井本馆，1902 年竣工，1923 年在关东大地震中被烧毁

图2-36　20 世纪30 年代日本桥及周边城市景观

这样一处繁华且重要的城市区域在20 世纪90 年代面临严峻的发展危机。当时，东京的商务办公楼开发和租赁市场竞争十分激烈。历史悠久的大丸有地区和新桥—虎之门地区，以及作为新兴势力的新宿副都心、六本木、神谷町、赤坂和溜池等地主导着商务办公楼市场。此外，千代田区、港区、中央区的多栋办公大厦也进入更新期，以再开发项目组合的方式进行城市再开发的趋势也初现端倪。同时2003 年竣工的六本木Hills 综合开发项目建设拥有超大标准层面积的证券交易室，还打造了高级酒店、文化设施、奢侈品商店等极具附加值的复合功能，吸引了大量外资企业入驻。除此之外，由于经济泡沫破裂导致证券公司倒闭，经济下滑对日本桥地区金融证券行业的办公楼出租影响很大，加上亚洲金融风暴和经济危机等因素，日本桥地区的商务办公楼市场面临严峻的危机。

在这样的背景下，作为日本桥地区的大地主与日本最重要的房地产开发商之一，三井不动产株式会社（三井集团下属企业，以下简称“三井不动产”）决定通过日本桥三井大厦再开发项目扼制日本桥地区随经济危机而地位下滑的局面，带动地区重新振兴。