1. 东京都政府迁入带来的积极影响
1991 年，东京都政府从有乐町迁至新宿副都心。政府大楼的建筑设计由赢得设计竞赛的丹下健三事务所担纲。新建成的东京都政府大楼占据副都心核心区域的三个街坊，并设置了较大范围的市民广场以增强各个部分之间的联系。东京都政府的迁入进一步加强了副都心的功能复合程度和重要程度，对企业的吸引力也进一步提升，标志着新宿副都心成为具有世界级知名度的重要区域。政府大楼建设对该区域产生了显著的积极影响，轨道交通、地下步行通道网络、公共设施、公园、街道绿化景观和市民活动场所等方面都有显著提升。
东京都政府大楼设计突出了市民化的城市广场，改变了以往该区域完全是商务办公和商务旅馆的城市氛围，受其影响，区域内办公楼底层和室外公共空间逐步增加服务市民的功能，营造亲民的日常生活氛围。当前，新宿副都心内商务办公楼底层室内外公共空间和咖啡店等商业设施的人气已经远远超过东京都政府大楼地块，很多普通市民在这里过周末，使得这个高强度开发的商务区具有了城市生活场所的特征。
由于东京都政府搬迁至新宿副都心，带动该地区整体的办公需求增大，新宿副都心的访问人数也明显增加。在东京都政府搬迁之前，以新宿三井大厦为首的周边办公楼群在一定程度上已带动了地区的繁华，东京都政府的迁入使该地区更加繁荣。
图2-21 新宿爱之岛大厦项目再开发前的基地情况
东京都政府迁入后，整个新宿副都心在轨道交通站点和相应的步行连通系统建设上有显著提升。1996 年，地铁丸之内线在新宿站与中野坂上站之间增设了西新宿站，直通刚刚竣工的新宿爱之岛大厦；1997年，都营地铁大江户线开通，都厅前站投入使用，直通东京都政府第一政府大楼和第二政府大楼；2011 年，地下通道“时代大道”延伸段开通，整个区域地下步行网络趋于完整—西新宿站与都厅前站实现地下连通，同时通道沿线的建筑也在地下通道设置了出入口，地下步行路网进一步将新宿站东西两侧连接，成为连接数个地铁站和郊外轨道交通车站（包括地铁丸之内线、地铁大江户线、京王新线、小田急线和JR 各线路车站）的通道。随着交通便捷程度的大幅度提升，新宿副都心的影响力超过原来规划的56 公顷范围，向周边地区延展。
2. 城市再开发项目模式提升——新宿爱之岛大厦
图2-22 新宿爱之岛大厦建成后鸟瞰
图2-23 新宿爱之岛大厦建筑形象(www.xing528.com)
东京都政府大楼建成也标志着副都心核心区域（原净水厂的规整井字格范围）土地开发完成，而周边规划的再开发地块内既有中小型建筑林立，土地权利人众多，在这些地块里将细分的土地产权集中起来开发建设超高层建筑的难度很大。因此，东京都政府大楼之后的开发项目模式与以往不同，必须与土地权利人达成协议，从与土地权利人能达成一致意见的地块开始，逐步实施，而且由于产权的原因，新建成的项目在总平面布局和外观上也与以往项目不同。在此背景下实现的代表案例是1995 年竣工的新宿爱之岛大厦（图2-21—图2-23）。
新宿爱之岛大厦采用了1 栋超高层大厦与6 栋中、高层建筑组合的平面布局形式（图2-24—图2-26）。超高层大厦位于基地中央偏西位置，其余6栋建筑围绕超高层大厦布置，7栋建筑体量各不相同，形态也各异。这种布局形式与新宿副都心核心区域以往的开发项目存在很大差异，形成这种布局的原因是该项目用地涉及众多土地权利人，且开发前的既有物业性质多样，包括独立住宅、集合住宅、商铺和带商铺的住宅等，还有一所职业技术学校。多栋建筑组合的布局形式能最大限度满足不同权利人的各类需求，确保各有合适的功能空间和流线。由于土地权利人的多样性，新宿爱之岛大厦在功能复合方面更加丰富，除办公、住宅外，沿街面和围绕室外广场的底层界面都设置了大众化的商铺，富有城市氛围和人气。项目在建筑形态和室外场地设计中通过融入圆形要素实现多栋建筑之间、建筑与室外场地之间的相对统一，如基地西南角的圆形建筑、下沉广场的圆形空间和建筑顶部的半圆形屋顶等。此外，室外场地设计将水体、绿化、雕塑、标识和照明等元素结合，顺应场地不规则的特点，打造出时尚并充满活力的城市公共空间（图2-27—图2-30）。
图2-24 1987 年再开发前项目用地情况示意图
图2-25 新宿爱之岛大厦总平面图
图2-26 新宿爱之岛大厦一层平面图
图2-27 新宿爱之岛大厦的圆形下沉场地
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