城市再开发案例：全员同意一体化管理

以再开发组合为项目主体的再开发项目中，权利更换计划需要全员同意才能进入项目实施阶段，必须获得所有土地权利人的同意，并将所有土地权利人各自具体的权利更换方式明确写入权利更换计划书中。这实质上形成了“共有权属”^[31]，但也有一定的自由度，不愿意回迁的土地权利人可以选择领取补偿金后搬迁。如何分配项目整体的开发利益，制定切实可行的权利更换计划是再开发项目的关键环节。实践证明，全员同意制度也有局限性，为防止出现因极个别土地权利人的反对而导致多年筹备和反复调整修改的再开发项目无法实施的情况，《城市再开发法》也制定了可以通过其他相关合法程序启动项目实施的具体办法。

随着市街地再开发事业项目不断演变发展，再开发组合中每个项目权利人都需要在一定程度上转变传统思路，从个人所有和个体经营的“分区所有”^[32] 形式转变为共有权属形式和一体化经营模式，顺应当代再开发项目的发展趋势。为了确保再开发项目商业设施的整体商业策划和业态组合等方面达到最佳运营状态，共有权属形式和专业团队的一体化管理已经成为当前高品质再开发项目获得成功的必备条件，已逐渐被认同和接受。

经历2000 年以来新一轮的城市更新，东京将以新的姿态迎接2020 年东京奥运会，并以此为契机将东京打造成为更具魅力的国际大都市。

【注释】

[1].“东京”在不同尺度下有不同的所指，通常指日本行政区划的东京都，或指“东京都区部”（日文表达方式，指东京都下辖的23 区范围，可中译为“东京市区”），甚至有时泛指东京都及周边卫星城市群相连而成的“首都圈”（日文表达方式，可中译为“东京都市圈”）。本书中东京一词主要指东京都区部，即东京市区。东京市区的中心部分被称为东京都心区域，即东京中心城区，相当于上海中心城的内环以内的部分。

[2].江户城是领主和高等级武士专用的城堡，有城墙和护城河环绕，而低等级武士、手工业者和商人则分布在围绕江户城建设的街区内。概括而言，江户是由江户城和城外的街区（日文称为“城下町”）组成的，江户城是统治中心，也是整个城市区域的形象标志。

[3].日比谷入江一带指当时江户城外至东京湾的范围，是伸入陆地的浅海湾和滩涂。

[4].山手地区指武藏野台地的端部区域，因台地端部形同手指分开而得名山手。

[5].下町地区指隅田川和荒川等地势较低的冲积平原地区。

[6].山手线（轨道交通环线），也称JR 山手线，串连起代表东京城市中心的东京站和新宿、涩谷等若干副都心，环线所围合的以及环线上各个副都心所涵盖的范围就是所谓的东京都心区域，或称为东京中心城区。JR 山手线一直是东京都心区域最重要的公共交通线路，位于环线各个枢纽站点位置的若干副都心都有各自鲜明的功能、城市形态和文化氛围特征。

[7]. 日本国有铁道（Japanese National Railways， 简称JNR） 是今天的日本铁道（Japanese Railways，简称JR）的前身。日本铁道包括7 家公司，各家公司的名称均以JR 开头，如JR 东日本和JR 东海等。日本铁道的运行线路也均以JR 开头，如由JR 东日本运营的 JR 山手线、JR 中央线和JR 总武线，本文中的山手线即为JR 山手线。

[8].都电指山手线围绕的东京都心区域的有轨电车，后来被都营地铁和民营地铁取代。

[9].“街路整备事业”（日文表达方式）的意思相当于城市道路规划与建设的相关法规。

[10].新宿副都心也被称为“西新宿”。

[11]. 由大手町、丸之内和有乐町3 个片区组成的大丸有地区是日本最重要的CBD（中央商务区）。这片原属于政府的土地于1890 年出让给民营企业。丸之内是大丸有地区的核心，面积约30 公顷，在有关东京的研究文献中，以“丸之内”指代“大丸有地区”的情况也十分普遍。

[12].中央区、千代田区、文京区、台东区、墨田区和江东区都是东京都下辖的区。

[13].都市再生机构（Urban Renaissance Agency，简称UR）是日本政府于2004 年设立的推进日本城市更新的独立行政法人特别机构，直接受国土交通大臣管理，兼具政府管理和企业运作双重角色，对21世纪以来的日本城市更新产生巨大推进作用，作为项目主体或指导协调机构直接主持实施或推进实施城市再开发项目。作为其前身的“日本住宅公团”等机构意义重大，值得中国专业人员做深入专题研究。

[14]. 1946 年东京环状2 号线规划确定新桥至虎之门区间的道路宽度为100 米，因实施操作难度过大，1950 年进行规划变更，将道路宽度改为40 米。

[15].虎之门新城再开发项目的日文名称为“虎之门Hills”，包含英文单词。在日文语境中，英文单词有时以日文片假名形式书写，表示外来语。(www.xing528.com)

[16].四大工业地带指日本的京滨、中京、阪神和北九州工业地带。

[17].日本经济高速增长期通常指从1954 年12 月至1973 年11 月的19 年时间。

[18].都电有轨电车网络1955 年的运营线路长度达213 公里，拥有40 条线路，每天客运人次约175 万。

[19].东京地铁系统由都营地铁线路和民营地铁线路共同组成，都营地铁由东京都政府负责管理的四条线路组成，统称都营线。

[20].地铁和民营铁路这两类轨道交通公司的轨道实现连通，不增加新的轨道，通过共用轨道并延长既有轨道交通线路运行长度，大大减少枢纽站的换乘客流，提升公共交通网络的运行效率和方便度，即下文所述的“直通运行模式”。

[21].这条保留线路是都电荒川线，该线路大部分是专用铁路，对城市路面交通的影响很小，因此得以保留。

[22]. 这项制度现名为“设定再开发促进区的地区规划制度”。

[23].一般是指日本1986 年12 月到1991 年2 月期间的经济现象。

[24].六本木Hills 是再开发项目的日文名称，由日文汉字和英文单词组成，在日文语境中，英文单词有时以日文片假名形式书写，表示外来语。该项目名称在中文资料中通常被译为“六本木之丘”或“六本木山”。为了便于与日文文献对照，本书中采用该项目的日文名称写法。该项目总建筑面积近76 万平方米。

[25].东京中城是再开发项目的日文名称，项目总建筑面积近57 万平方米，位置邻近六本木Hills。

[26].代官山Hillside Terrace 是再开发项目的日文名称，由日文汉字和英文单词组成，在日文语境中，该项目英文单词有时以日文片假名形式书写，表示外来语。该项目由桢文彦设计，历时30 余年分批陆续建成，在中文资料中通常被译为“代官山集合住宅”等。为了便于与日文文献对照，本书中使用该项目的日文名称写法。

[27].该项目日文名称即为英语单词形式，此处保留其在日文语境中的表述形式。ARK Hills 位于东京都港区赤坂，是包含办公、住宅、酒店、商场和音乐厅等功能的综合开发项目，项目占地41 187 平方米，总建筑面积约31 万平方米。

[28].此处的“权利更换”“楼板面积所有权”“建筑物区分所有权”和“共同持有权益”均保留日文表述方式。

[29].“特定建设者”制度通过公开招标选定民营开发商作为项目实施单位，发挥开发商的专业优势，实施再开发项目规划设计及施工和监理等环节的具体工作。中标开发商获得剩余楼板面积。

[30].公营住宅是由政府背景的住宅开发机构建设的住宅，在东京，公营住宅主要由三个部门开发建设：东京都住宅局、东京都住宅供给公社和都市再生机构。

[31].“共有权属”的权利更换形式指土地权利人通过权利交换可以获得与再开发前持有店铺同等面积的店铺楼板面积份额，而不是获得固定的、范围和位置明确的一间店铺，对整个项目商业设施实施一体化运营管理的专业公司根据原土地权利人持有的店铺面积份额定期支付租金。即使某些原土地权利人要在新项目中经营店铺，也需要从一体化运营管理方租借店铺面积，与其他租借店铺的商户遵守同样的运营管理流程和经营业绩考核标准，这就是所谓“所有权和使用权分离”。

[32].“分区所有”类似中国的“小产证”，这种形式多出现在1990 年之前的再开发项目中。这种所有权形式的特点是每个业主获得的店铺位置和范围是明确、固定的，即使自己不经营，也可以通过租赁获得收入，在早期的再开发项目中，不少土地权利人强烈希望在权利更换时采用分区所有形式。但是，如果采用这种形式，店铺所有人原则上可以自由出让或出租给经营任何法律允许的业态的人，无法实施整个再开发项目商业设施的一体化经营管理，整个项目的定位和运营效率很难保障。因此，当前的再开发项目已经很少采用这种权利更换形式。