东京城市再开发经验：重大案例研究及实施程序

市街地再开发组合是由土地权利人成立的组织，是得到政府认可的法人组织，负责实施第一种市街地再开发事业项目的权利更换和再开发项目建设工作，再开发项目完成后自行解散。再开发组合可以仅由所有土地权利人组成，也可以根据需要由所有土地权利人与开发商共同组成。再开发组合成立后，所有组合成员（包括其中的开发商）成为再开发项目权利人（简称“项目权利人”）。在所有项目权利人达成一致意见的条件下，根据政府的规划意见和规划设计顾问机构提供的方案推进项目实施。

对于土地面积5000 平方米以上，且满足列入市街地再开发事业促进区域所需条件的区域，该区域内如有5 位以上的土地权利人共同发起，便可启动市街地再开发事业项目申请程序，提出将该区域列入高度利用地区、特定街区或城市更新紧急建设区域的申请。在申请阶段，土地权利人成立的组织（再开发组合正式成立前的“准备组合”等形式）与政府部门进行沟通，并聘请规划设计顾问公司提供开发建议。

在这个阶段，通常项目发起人还没有雇用规划设计顾问公司的资金，多数情况下由政府部门代为支付前期调查和规划设计顾问费用。如果一个有再开发意向的开发商在这一申请区域内拥有土地所有权或土地租赁权，这个开发商通常会成为再开发项目的主要推动者并主动承担前期规划设计顾问费用。一般情况下，规划设计顾问公司承担的工作来自两个方面：一方面是政府部门委托的再开发项目可行性研究；另一方面，开发商也会委托规划设计顾问进行再开发项目强度的测算分析。因此，规划设计顾问能了解政府和开发商两方面的意图，在此基础上，作为中立方，与土地权利人、开发商和政府部门等方面进行沟通，最终提出各方均能接受的规划设计方案。

如果一个区域申请高度利用地区、特定街区或城市更新紧急建设区域获得政府批准，就已具备成为市街地再开发促进区域的条件。之后，再开发项目将按三个步骤开展实质性的前期工作：第一步是确定市街地再开发事业项目实施区域的城市规划方案；第二步是正式成立市街地再开发组合，并取得市街地再开发事业项目的实施许可；第三步是获得权利更换计划的实施许可。(www.xing528.com)

再开发项目实质性工作一旦开始就很难撤销，正式成立再开发组合之前一定要预先对权利更换计划进行实施模拟。通常做法是聘请商业策划与营销方面的顾问公司进行市场调查，对再开发项目今后的运营管理进行预测及建议，并对项目建成后的租赁收支情况进行模拟验证，确保建成后的各种设施和功能都能得到高效利用，实施健全的运营管理，并有合理收益。在这一过程中要研究的一个重要问题是剩余楼板面积，必须确定这部分面积的转让方式及收益情况，否则无法申请项目实施许可。再开发项目中的剩余楼板面积几乎都是放在住宅的部分，把公共或商业设施部分留作剩余楼板面积的情况极为罕见。根据《城市再开发法》，含有住宅开发的第一种市街地再开发事业项目必须确保都市再生机构和东京都住宅供给公社等政府背景的住宅开发机构优先参与住宅开发的权力。如果这些住宅开发机构无意购买再开发项目中的剩余楼板面积，再开发项目就要寻求购买这部分面积的民营开发商加入再开发组合。这项制度为市街地再开发事业项目能顺利实施提供了保障。

再开发组合正式成立（获得政府批准）后，经过专业测量和评估，确定各土地权利人的资产评估值。之后，根据建筑设计方案、初步设计图纸及工程造价等文件进一步明确再开发项目的总成本，并预测剩余楼板面积的销售价格及各土地权利人能兑换的建成后的建筑面积。至此，权利更换计划被最终确定，再开发项目才能获得政府部门正式批准。