东京城市形态的“图”与“底”

从东京上空俯瞰，若干超高层建筑聚集区域和大面积建筑高度相对较低的区域之间差别十分显著，二者通常被形容为东京城市形态的“图”与“底”。大丸有地区、新宿副都心、大崎、品川，以及六本木Hills 和东京中城一带聚集着超高层建筑群，明显高于周边街区，形成东京城市形态中“图”的部分。在大量被称为“底”的区域，虽然整体相对较低，但也存在明显的建筑高低分布特征—城市主要道路两侧排列着高度45 至100 米的公寓及办公楼，而主要道路围合的大街坊内部则是低矮的建筑。东京的这种城市形态特征是由城市规划所决定的，最重要的一点是，对不同城市功能区域采用各自对应的容积率控制，以容积率凸显城市重点功能区域的能级标准。

“图”的区域是大规模高强度开发区域，但有条件进行这类开发的城市区域在东京十分罕见。新宿副都心的主体部分（原净水厂范围）、品川站东口开发、汐留地区整体开发和东京中城的用地都是原属于政府的土地，丸之内地区最初也是政府的土地，19 世纪末整体出售给一家民营企业，因而能实施整体大规模高强度开发。东京大部分区域是由众多100 ～300 平方米的分属不同所有人的土地组成的，大多数再开发项目需要将几块或几十块土地整合，涉及的土地所有人数量众多。六本木Hills 再开发项目的用地涉及土地所有人和相关权利人有300 余人，在政府部门组织协调下，开发商与所有土地所有人和相关权利人经历了相当长时间才达成再开发共识，整个项目历时17 年。在新宿副都心原净水厂范围以外的区域，持有小块土地的土地所有人和相关权利人通过成立名为“再开发项目组合”的法人机构，利用市街地再开发事业制度规定的实施模式，将土地集中起来进行高强度开发。新宿副都心范围已有10 栋超高层建筑是通过这种模式实现的，本书中大部分案例也是通过依照市街地再开发事业制度实现的，下文将作详细介绍。(www.xing528.com)

虽然“图”的部分备受瞩目，但东京还有很多较小规模的再开发项目发生在“底”的部分，这些相对较小的项目也对改善城市环境，提升工作和生活品质产生重要影响，代官山Hillside Terrace^[26] 和代官山茑屋书店等是这类再开发项目的代表。