东京城市更新经验：重大案例研究

泡沫经济之后东京城市更新体现出两个主要趋势：一是城市公共交通的便捷性不断提高；二是城市再开发项目转向务实和聚焦城市重点区域，以创造社会优质资产为导向。

超过1000 万人每天进出东京中心城区上班或上学，其中包括30%以上来自东京都周边的神奈川县、埼玉县和千叶县的人流。这些人流典型的通勤方式是从家出发步行或者乘坐公交巴士前往离家最近的轨道交通车站（这些车站大多为民营铁路车站），乘坐轨道交通抵达中心城区的换乘站（民营铁路终点站与JR 线路或地铁线路换乘站）换乘山手线或都营地铁线路等覆盖中心城区的线路，到达各自目的地。因此，东京早晚高峰时段的轨交车厢内异常拥挤，各个换乘站的月台、通道和楼梯内人流密集。为了解决换乘车站内人满为患、拥挤混乱的问题，各家民营铁路公司与地铁合作，逐步增加“直通运行模式”，即地铁线路可以与民营铁路线路共用轨道，以减少人流拥挤的换乘环节。有赖这种举措，从东京目黑区的自由之丘到新宿副都心上班的通勤时间从25 分钟缩短至14 分钟。目前，各家铁路公司仍在努力进行网络重组和改良车站换乘动线，通过增加直通运行模式进一步提升城市交通便捷性。(www.xing528.com)

东京在泡沫经济之后的城市再开发项目转向注重城市发展实际需求，选址集中在城市重要区域（都是TOD 模式），基于需求进行再开发，并将开发建设、运营和维护相结合，确保实现能长期持有的优质社会资产。进入21 世纪后，六本木Hills^[24]（2003 年竣工）和东京中城^[25]（2007 年竣工）等大型城市综合体项目落成，台场地区也建成一批全新的办公楼和商业设施。在丸之内地区，在原址上拆旧建新的超高层建筑丸之内大厦2002 年竣工，带动该地区再开发项目陆续开展。以往丸之内地区只有办公功能，非工作日时间十分冷清，如今，随着丸之内主要街道仲街沿街商业改造，带室外座位的沿街咖啡馆等业态多样化发展为丸之内地区带来全新面貌。2012 年，东京站历史建筑复原修缮工作完成，也为这一地区增加了活力和标志性。以2020 年东京奥运会为契机，东京中心城区各个重要区域内的很多建筑都将进入重建时期，通过务实和高质量的城市再开发项目，东京城市更新将持续发展，城市综合能级也将持续提升。