经过元末二十余年大乱以后，山东、河南、河北以及朱元璋起事的根据地淮河流域，变成草木畅茂，人烟罕见的荒地。洪武前一年，朱元璋率长子朱标亲到乡间，指示朱标道：“你知道农民的劳苦么？农民一辈子困在地上，手执耒和，一年到头，不得休息，住的不过茅屋草户，穿的不过破衣烂裳，吃的不过菜羹粗饭，可是国家经费，全靠他们来负担，我教你牢记他们的难处，不要过分聚敛，务使农民免受饥寒的痛苦。”朱元璋知道国家经费全靠农民，现在面对着无限荒地怎样办呢？
（甲）农业逐渐恢复
洪武元年，召集全国府州县官来朝，元璋问谕道：“天下初定，百姓财力困乏，好比小鸟不可拔羽，新树不可摇根，当今要政，在于安养生息（繁殖），你们务必痛戒不廉的弊病。”他用剥皮惨刑，惩戒贪污，同时允许人民直接向皇帝告发官吏的罪恶，消极方面，多少发生一些效力，积极方面，行施了下列几种办法：
开垦荒田——洪武元年，令州县人民开垦荒田，不论有无原主，都归垦荒人所有，作为永业。三年，责成地方官召诱未登户籍的流民，给耕牛种籽，按垦田多少，定官吏赏罚条例。五年，令四方流民，各归田里，丁多田少的，官给附近荒田，按丁拨付。十三年，诏陕西、河南、山东、北平及凤阳、淮安、扬州、卢州田许民尽量开垦，官府毋（不）得起科（租）。这些法令以外，又特设司农司，专掌中原垦荒事，派官到广东买耕牛，分给农户，迁山西泽潞等地无田农民垦河南河北田，又迁苏、松、嘉、湖、杭、温、台等地无田农民往凤阳滁和一带耕田，官给牛种，耕地作为世业。北方近城地多荒废，召民耕种，每人给田十五亩，菜地二亩，免租三年。各州县每年新垦亩数少或数千，多或二十余万。洪武二十六年，全国田亩总数达八百五十万顷，荒地大体垦成熟田了，同时贵族官僚豪强对土地的侵夺也就加剧了。
军民屯田——分军屯民屯两种（明初有商屯，募盐商到边地开垦，弘治中废坏）。军中归卫所长官管理，每一军人受田五十亩，称为一分，官给耕牛农具。边地军人三分守城，七分屯种，内地二分守城，八分屯种。明初屯田总额二十九万三千五百八十二顷，约占田亩总数二十九分之一。民屯归地方官管理，狭乡的贫户，无户籍的流人，犯罪的官民（犯官多罚徙凤阳屯田），被指定往某地垦荒，称为屯民，明朝沿袭元村社制，土著称为社民，社民先占的田亩宽广，屯民新占的田亩狭小，因此屯地称为小亩，社地称为广亩。田亩面积，照定制五尺为步，二百四十步为亩，实际广狭不均，北方尤甚，洪武时军民屯田总数八十九万三千余顷，约占田亩总数十分之一强。
兴修水利——朱元璋初建国，就设立营田司，命元帅康茂才为都水营田使，管理全国水利，修筑各处堤防。并令地方长官，凡人民条陈水利，即时奏上。洪武元年，修铜城堰闸周围二百余里，就是采取和州人民的建议。二十七年，特谕工部修治陂塘湖堰，遣国子监学生分路督修全国水利。二十八年冬，凡开塘堰四万九百八十七处。自朱元璋至朱祁镇正统年间，史书关于兴修水利的记载，为数颇多，这对农业的恢复和发展，起着很大的作用。
防止兼并——朱元璋出身农村，亲见元朝的豪强侵侮贫弱，兼并土地，激起农民大骚动。建国以后，徙江南富户十四万户到中都（凤阳）垦荒，又徙浙江等九省及应天十八府富民一万四千三百余户充实京师。大量富户远离乡土，虽然原有田产仍得保存，对贫弱农民的刻剥，多少要减轻些。朱棣选浙江应天富民三千户到北京，充宛平大兴两县厢长，户籍附在京师，原籍应出徭役仍不得免，日久贫乏逃亡，续选原籍殷实户来京补充逃户。这种办法，与元璋徙富户同一意义。
（乙）最大地主的产生
朱元璋驱逐元朝大地主，留下的土地，换了一批新的主人。他们土地占有的规模，比元朝更大了。明朝土田制分官田民田两类。官田包括宋元相传入官田地及还官田（缴还赐田）、没官田（没收罪人田产）、断入官田、学田、皇庄、牧马草场、城壖（mǎn。城边田地）、苜蓿地、牲地、园陵坟地、公占隙地、诸王公主勋戚大臣内监寺观赐（赏给）乞（请求）庄田、百官职田、边臣养廉田、军民商屯田，这些通称为官田，其余称民田。官田中最重要的有下列几种：
官田——苏州松江一带田地，南宋时多括为公田，张士诚时数量更扩大，朱元璋灭士诚，凡士诚部下文武亲戚及富民所有田产，一律没收作为官田，据《宣德实录》所载苏州知府况钟的奏章说：“苏田如按十六分计算，十五分是官田，一分是民田。”据弘治十五年统计，全国土田总数中官田占七分之一，这种官田或因豪强勾结官府侵占归私，或因种官田佃户，把官田冒充私田，卖给富户，大量田亩，逐渐归富贵人家分有。崇祯时，大学士钱士升说：“江南富家有百亩的十之六七，有千亩的十之三四，有万亩的千百中一二。”江南如此，其他地区可以推见。
皇庄——朱祁镇天顺八年拨太监曹吉祥抄没地一处（在河北顺义县安乐里柏桥村）作为宫中庄田，数年间，侵占民田超过原额十倍。朱见深正式成立皇庄名目。朱祐樘时单是畿内皇庄就有五处，共地一万二千八百余顷，后来逐渐扩大，多至三万七千五百九十五顷四十六亩。皇庄有管庄太监，有旗校（武官）每处约三四十人，招集土豪流氓，或称庄头，或称伴当，互相作恶。庄中起盖房屋，搭架桥梁，擅立关口，私刻印信，凡人民撑驾舟车，牧放牛马，采捕鱼虾，无不勒索钱财，又邻近地土任意划界，按亩征银，民间妇女任意奸淫，略与分辨，即被诬指罪名，捆送庄官拷打严办。人民惊慌不安，怨恨入骨。朱厚照登位刚一月，就建皇庄七处，后增至三百余处。不言可知，这些庄田都从人民手中夺来。
藩王庄田——朱元璋定制，亲王庄田一千顷，实际顷数远在定制上。洪武初年，禁止“诸人不得向诸王驸马功勋大臣及各衙门妄献田地山场窑冶，违者治罪”，足见元朝献田恶习，明初相承不改。朱高炽以后，诸王贵臣多乞请庄田，朱祁镇查核诸王刍牧侵地，归还原主，朱祐樘禁宗室奏请田土及受人投献。这都说明藩王恃势兼并的剧烈。朱祁镇子见燐（德王）就藩德州，赐东昌兖州田及白云、景阳、广平三湖地。朱厚熜子载圳（景王）就藩德安，赐庄田湖陂数万顷，朱翊钧弟镠（潞王）就封卫辉，赐田四万顷，翊钧子常洵（福王）就藩洛阳，赐田四万顷，中原腴地不足，取山东湖广良田凑足数目。朱由校时桂、瑞、惠三王及遂平、宁国二公主各有庄田一万顷。诸王府官及阉官丈量土地，征收租税。畜养奴仆无赖多至数千或万人，四出奔驰，勒索钱物，殴杀佃户，连朝廷某些官员，也说“惨毒不忍闻”。
权贵庄田——勋臣外戚阁官强占官私田地，或反诬民私占官田，断令还官，实归己有。朱祐樘时勋戚阉官有庄田三百三十二处，共地三万三千余顷，朱厚熜遣御史查核勋臣隐冒庄田，得一万六千余顷，朱载垕定勋戚限田制，勋臣五世内限田二百顷，外戚限田七十顷至七百顷。这只是一纸空文，并未实行。阉官庄田，比勋戚更多，魏忠贤所占尤不可数计。至于一般官员和绅士，各依自己势力的强弱，吞占与势力相当的土地。《明史·食货志》说：“明自中期以后，庄田侵夺民业，直到亡国才停止。”
（丙）民间土地的兼并
明初奖励人民开垦，许民尽量垦荒，官府不得起科；又许有余力人家，不限顷亩，永不起科。在这两个特许下，民间产生不少中小地主及自耕农可想见。地主富豪用下列几种方法，兼并农民的田地：
逃避田赋——有势力人家，贿通书吏，将本户米粮分散成合勺细数，转加在小户粮上，称为飞洒。积合勺成升，积升成斗，积斗成石，官府不短收，势家不纳粮，被洒小农户，却不知合勺从何处飞来，年年如数代赔。此外还有虚悬、挪移、影射等法，富人占田不纳一粒米，官府从不追究，贫户田早失去，粮仍保留，当时民间一般的现象是没有田的却要纳粮出丁，称为“产去粮存”，除了逃亡，永远不得免除。
逃避差役——富家田多，如并成一户，自然因粮多，差役跟着加重。两浙有所谓“花诡”或“铁脚诡寄”法，分散租额，或诡寄亲邻，或诡寄佃户，或诡寄他庄，彼此推委，藉免重役。凡官绅士人法律上有免丁（一二丁至十六丁）免田（多至二三千亩）的优待，他们利用特权，收受富家诡寄田地，富家应差役，转加在农民身上，农民役愈重，田产愈流入富家。
高利贷——农民负担苛重的赋役，不得不向富家借债，姚夔说高利贷的罪恶道：“收获刚完毕，农民一家人已饥荒，所以小民凶年挨饿，丰年也一样挨饿。”(www.xing528.com)
豪强掌握乡村政权——朱元璋令全国州县乡村设立老人，职掌劝民为善，判断争讼。后来老人多由势家的隶仆或地痞土豪充当，凭藉地位侮虐贫弱。朱元璋又令大户充当粮长，职掌催收本乡钱粮，后来粮长勾结书吏，倍收粮米，包揽词讼，共分赃钱。粮长买田造屋置妾等费，统归小民负担。
（丁）兼并的结果
农民在各种兼并势力的压迫下，怎样生活呢？
饥饿——明史称朱棣时，天下富庶，岁收丰足，外省府县仓米堆积，至红腐不可食。这自然算是明朝全盛时代了。贫民能不能食红腐的米呢？太子朱高炽路过山东邹县，见男女持筐在路旁掘草根，高炽驻马问草根的用处，民跪对道，饥饿靠它活命。高炽下马入民家，所见无不烂衣百结，灶锅倾仆。这并不是邹县偶见的现象，照邹缉的奏章说：“山东、河南、山西、陕西水旱连年，民多剥树皮掘草根活命。”朱棣以后，贫民生活更不堪问了。马驯有一篇请减赋的奏章说：“山居人靠吃树叶，水居人靠捕鱼虾，田园如扫，室家如枯，百姓面色都灰黑像死人。”明朝只有增赋，没有减赋，那末，百姓面色永远像死人。
破产——顾炎武（明末清初人）《日知录》说：“吴中（苏州松江）人民有田的占十分之一，替人佃作的占十分之九。”其他地方，大致相类。佃户的生活，在王弼（成化时人）《永丰谣》里，这样描写着：“永丰地接永宁乡，一亩官田八斗粮。人家种田无厚薄，了得官租身即乐。前年大水平斗门（水闸），坪底禾苗没半分；里胥告灾县官怒，至今追租如追魂。有田追租未足怪，尽将官田作民卖（官田卖给富家）；富家得田贫纳租，年年旧租接新债。旧租了，新债促，更向城中卖黄犊。一犊千文任时占，债家算息不算母。呜呼。有犊可卖君莫悲，东邻卖犊兼卖儿。但愿有儿在我边，明年还得种官田。”佃户痛苦如此，因之对土地的要求，表示无比的迫切。例如南浔（浙江吴兴县）人名士朱国桢曾向巡抚建议均田，巡抚令国桢从巡按使马起莘往吴兴查勘，农民群起欢迎，各写“均田便民”四大字粘揭路旁，巡按使船自平望（江苏吴江县）至吴兴一百二十里，见沿路满贴均田便民纸条，愈近城愈多，一望不见边际。农民立两岸大声呼号，有如发狂，多失足跌入水中。巡按使登岸上轿，农民攀轿杠高呼，捕数人，轿才得行。本地富豪愤怒，使秀才出面与官员集孔庙商议，农民无数聚庙外请愿。会议十余日，巡抚巡按使联名奏请顺民均田，户部驳斥不准。富豪某甲率奴仆千人到南浔烧朱国桢房屋，幸得农民援救，半路上击退某甲。朱国桢好久不敢回家去。
卖妻子——农民希望儿子不卖掉，第二年还有人力去种田。可是事实并不允许这样。朱见深弘治元年，巡按御史娄芳奏称徐州河南等处，人民鬻卖男女，沿路成群，价值极贱，甚至番僧夷人也来收买。二十二年，诏陕西山西湖广等处军民先因饥荒逃移，将妻妾子女典卖给别人，许向官府首告，给原价赎取。这种假仁慈的空话，止显示农民破产的深刻和普遍。
卖身——妻子卖了，自身也就不得保全。豪富人家或因公债准折（折价）人丁，或藉威力强夺人丁，令改换姓名，听主人奴使（大明律庶人不得养奴婢，功臣家得养奴婢，官绅家养奴婢，法律上没有明文规定。万历时定制，官民人家得雇用工人，不得养奴婢。价卖人口，十六岁以上必须婚配，当作本家的子孙。改换奴婢姓名，意在避免法律的禁限）。
流亡——投靠势家，只能容纳破产人民的一部分，其余或到两京冒充匠户，或走远方经营小贩，或弃陆入水，泛舟为家，但仍不能容纳过多的人口，结果最大部分的破产人民，不得不离乡流亡。
（戊）垦田和户口
洪武二十四年，全国郡县赋役黄册造成，计户一千零六十八万四千四百三十五，丁五千六百七十七万四千五百六十一。朱元璋造黄册，本意在查明供赋役的男丁数目，女口也许不在册内（两宋户籍不计女口）可是一户平均有男丁五六人，似乎也不合实情。据洪武二十六年，户部统计，全国土田总数八百五十万七千六百二十三顷，户总数一千六百五万二千八百六十（永乐时约计民户一千万，军户二百万），口总数六千五十四万五千八百十二。改丁为口，当是包括男女总数。二十四年统计，一户平均五丁稍强，二十六年统计，一户平均四口稍弱，二三年间，不容有这样大的变动，按常例说，似乎二十六年统计数字，比较可信，朱祐樘弘治四年（距洪武二十六年凡九十九年）全国户总数九百十一万三千四百四十六，口总数五千三百二十八万一千一百五十八。弘治十五年，全国土田总数四百二十二万八千五十八顷。一百年间，田减一半，户损七百，充分说明土地兼并人口流亡及投靠权门的盛行。
户籍——洪武十四年，编全国赋役黄册（户籍册，用黄纸作封面），乡村一百一十户为一里，推丁粮较多人家十户为里长，余百户分十甲，每甲推出十人。官府按年役里长一人甲首一人，管一里一甲的公事。十年轮役一遍，称为排年。城内称坊，近城称厢，乡村称里。户分民、军、匠三等。民户分儒、医、阴阳等，军户分校尉、力士、弓、铺兵等，匠户分厨役、裁缝、马、船等，又海边有盐灶，寺有僧，观有道士等名目，按各人职业编籍，每十年重造黄册一次。大抵洪武时代曾经编造，以后仅存空文（祭天地时，祭坛下陈列黄册，祭毕收藏），官府征税派役，另有底本，称为白册（白册在书吏手中，营私舞弊，无可查究）。
田籍——洪武二十年丈量全国田亩，按字号编排，写明田主姓名及地形土质面积四至，形似鱼鳞，称为鱼鳞册。
田赋——明初定赋税制，号称十分取一，实际参差不齐，轻重悬殊。大抵官田每亩收租五升三合五勺，民田减二升，重租田八升五合五勺，没官田一斗二升。元末，苏、松、嘉、湖四府官绅豪民曾助张士诚坚守不降，元璋怒，按私人租簿作租额，每亩收粮最高额竟至二三石，表示惩罚的意思。因此全国田赋苏、松最重，嘉、湖较次，杭州又较次。洪武十三年，命户部酌量减轻江南租额，苏州一府秋粮仍多至二百七十四万六千余石，其中民粮仅十五万石。朱元璋所谓惩罚官绅豪富，显然只是刻剥佃户的一种藉口，明朝江南农民逃亡现象特别严重，这是主要的原因。
差役——丁分成丁、未成丁两等。男子十六岁以前称未成丁，十六岁至六十岁称成丁——服官役。六十以外免役。役分里甲、均徭、杂泛三等，按户服役称甲役（里甲），按丁服役称徭役（均徭），临时应官府呼唤服役称杂役（杂泛）。
一条鞭法——明朝第一清官海瑞，一生主张“要天下治安，必需行井田制，其次应行限田制，再其次也应行均税制”。他做过一任浙江淳安县知县，又做过半年应天十府巡抚。做巡抚时，抑制豪强，替贫民夺还许多田地，官绅大怒，给事中戴凤翔弹劾海瑞，说他“庇护奸民（贫民），侵犯绅士，沽名乱政”。瑞因此失官。瑞本着均税的主张，在知县巡抚任上，创行一条鞭法。所谓一条鞭，就是清丈地亩，按亩征银，令田主缴纳一定数量的银，所有田赋差役各种杂费包括在内，官募人充役，不再摊派。这种办法，对无田贫民确有利益。朱翊钧万历九年，朝廷采用一条鞭法，作为全国通行的制度。可是地方官吏勾结富豪，仍旧苛役农民，从中取利。
加赋——明朝前半期户部当年岁入银二百万两，照旧制七分作经费。三分作存积。朱厚熜时，边境军费、建筑宫殿费、祷祀求仙费（招道士求长生药）骤增不止，嘉靖三十年，岁出银五百九十五万两，为弥补亏短，增江南浙江等州县田赋银一百二十万两，称为加派。朱翊钧万历四十六年，辽东用兵，军饷激增至三百万两，宫内藏银无数，翊钧不肯动用，户部援嘉靖加派例，全国（除京畿八府及贵州一省）田赋每亩加征银三厘五毫，得银二百万两。次年又加三厘五毫，次年又加二厘，前后共增九厘，从此作为定额，每岁得银五百二十万两。朱由校天启二年，又增田赋，银数不详。朱由检崇祯三年，又增田赋三厘，得银一百六十五万两。十年，又增赋，得银二百八十万两，旧额田租外每亩增收六合，每石折银八钱。又每亩加征一分四厘九丝，称为剿饷（剿农民起义军）。十二年，每亩又加征一分，得银七百三十万两，称为练饷（练兵）。大学士蒋德璟对由检说：“现在既有旧饷五百余万，新饷九百余万，又增练饷七百三十万，兵马并不练，只是害苦人民。”朱由检新增田赋一千六百七十余万两，超过旧赋三倍以上，结果地主无利可图，田价大落。北方农业天启时已大破坏，董应举用公帑六千两，买顺天永平河间保定田十二万余亩，每亩约值银五分。江南良田，中期每亩价五十两至一百两，崇祯时最上肥田每亩止值一二两，较次田亩，白送也没人敢承受。地主政权失去地主的支持，崩溃成为不可免的命运了。
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