广西土地增值税：课税对象、征收部门和收入情况

土地增值税从1995年开始征收，是地方固定收入税。为规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家利益，从1995年起，广西执行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人征收土地增值税。

土地增值税征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物，同时对有偿转让的房地产征税；继承、赠予等没有取得商业收入的房地产不属于征税范围。土地增值税的课税对象是转让房地产所取得的增值额。

土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

土地增值税的扣除项目包含取得土地使用权时所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金。

纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的免征土地增值税；因国家建设需要而被政府征用的房地产，免征土地增值税；在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。

土地增值税由广西地税部门征收。土地管理部门向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。纳税人未按条例缴纳土地增值税的，土地管理部门不得办理有关的权属变更手续。

1997年1月30日，自治区地税局和自治区建设厅联合印发《关于加强土地增值税征收管理问题的通知》，规定凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“房地产”）的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管地方税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管地方税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管地方税务机关发给完税证明；对于不属于征税范围或应予免税的纳税人，由主管地方税务机关发给免税证明。房地产管理部门凭地方税务部门出具的土地增值税完税或免税证明，办理房地产权属变更登记和房屋所有权证书；凡未取得主管地方税务部门出具的完税或免税证明的，房地产管理部门不得办理有关的权属变更手续或权属证书。

1997年2月17日，自治区地方税务局、自治区土地管理局联合印发《关于加强土地增值税征收管理问题的通知》，要求：（1）凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，在向土地管理部门申请办理土地变更登记，提交土地估价报告，申报交易成交价的同时，应当根据土地增值税征收管理的有关规定，在规定的期限内到主管地方税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管地方税务机关审核后按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管地方税务机关发给完税证明；对于不属征税范围或应予免税的纳税人，由主管地方税务机关发给免税证明。（2）土地管理部门凭地方税务部门出具的土地增值税完税或免税证明，办理土地权属变更登记，更换国有土地使用证。凡未取得主管地方税务部门出具的完税或免税证明的，土地管理部门不予办理有关的权属变更手续，也不发放国有土地使用证。（3）按照土地评估价格计税的纳税人，应委托经自治区或国家土地管理局授予评估资格的土地评估机构进行价格评估，各地方税务机关、土地管理部门要切实加强对土地评估机构所承担的土地增值税评估业务的指导、监督和检查。当年，广西土地增值税收入累计519万元。

1998年2月，自治区地税局印发《广西壮族自治区土地增值税征收管理暂行办法》，进一步明确纳税义务人、纳税期限、税款征收、缴税方式等事项。广西规定，对于成本无法确定等原因无法计算土地增值税的，地税机关按收到房地产价款的1%至3%预征土地增值税。地方税务机关可区别不同情况，委托土地管理部门代征土地增值税：①纳税人取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的。②纳税人取得土地使用权后，只对土地进行“三通一平”或打好基础尚未进行房屋建造，直接将土地使用权转让的。实行委托代征方式的，地方税务部门应按有关规定发给代征单位地方税委托代征证书（正、副本）和支付代征手续费，代征单位指定代征人员经地方税务机关批准后，发给地方税代征人员工作证。代征人员按规定负责征收税款，建立税款征收台账。当年，广西土地增值税收入累计847万元。

1999年，广西根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

1999年3月，自治区地税局对法院强制拍卖的不动产或土地使用权涉及的土地增值税纳税人进行了明确，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）的，应对债务人按规定征收土地增值税。当年，广西土地增值税收入累计1135万元。

2000年9月，深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，国家税务总局对深圳能源集团有限公司以股权转让名义转让房地产行为，做出应征土地增值税的结论，有力推进广西土地增值税管理工作。当年，广西土地增值税收入累计1137万元。

1996年至2005年，广西土地增值税年均增长率52.8%，增幅居各税种榜首。1997年至2000年广西土地增值税收入累计3638万元，平均每年908万元，数额很小；2001年至2005年，土地增值税收入累计10.08亿元，其中，2005年4.79亿元，比1997年的0.05亿元增加4.74亿元。大幅增长的原因：一方面广西房地产市场活跃，成交额增加，价格上涨；另一方面在征管上采取新措施，如提高预征率，加强清算监管，对较大的房地产公司实行专项跟踪管理等。(www.xing528.com)

2005年6月13日，自治区地方税务局印发《关于个人住房交易税收征收管理的通告》，对个人住房交易的有关税收征收管理问题进行明确，规定从2005年6月1日起，对个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。规定房地产管理机关在审核确认该房地产交易已完税后，才能给予办理房地产权属登记手续和发放产权证件。隆安县由于土地增值税税源缺乏，直到2004年该税种才有征收额，2005年全县土地增值税入库为33万元。2005年广西土地增值税收入累计47896万元。

图4-1-1　1997—2005年广西土地增值税征收统计图

表4-1-2　1997—2005年广西地级市土地增值税征收统计表

注：1.数据来源于广西壮族自治区财政厅提供的资料；2.贺州市、河池市、来宾市、崇左市于2002年建市；3.“—”表示无数据。

1997年《土地增值税完税证明》式样

注：1.本证明由主管地方税务机关填列；2.图号是指地籍图的编号，宗地号是指地籍图上宗地编号。

《土地增值税免税证明》式样

说明：1.本证明由县以上地方税务机关填列；2.图号是指地籍图的编号，宗地号是指地籍图上宗地编号。