广西通志：土地志评估成果

1997年，广西110个县级城区和部分较大的建制镇全面开展基准地价评估。同年，完成70个县级城区和8个地级市城区的基准地价评估，初步建立广西地价体系，并参加对企业土地资产的管理，完成桂林集琦集团、柳州微型汽车厂和钦防铁路等股份公司的土地资产评估和确认。

地价评估中介机构发展到75家，其中A级2家，B级34家，准B级21家，备案18家；初步建立自治区地价评估体系。

是年，广西完成宗地评估13520宗，面积10392.6平方米，总地价6980646.l万元，完成基准地价评估的地级市8个、县城70个、建制镇225个、集镇40个。

表3-3-1　1997年桂林市市区基准地价表

1998年，广西有9个地级市和80多个县城区的土地定级和基准地价评估完成，部分较大的建制镇也开展了地价评估，完成柳州市郊区农用地分等定级估价试点，通过自治区土地管理局组织的验收、科委组织的由国家有关院校教授专家参加的鉴定，处于国内同类项目成果的领先水平，为土地征用补偿、土地开发复垦、占补平衡、“四荒”拍卖等提供了依据。此外，土地估价人员机构管理制度和企业改制中的土地使用权出让、转让、入股、出租、抵押的土地评估确认制度已基本形成。根据改制企业和上市公司的需要，自治区土地管理局先后完成了广西五洲交通股份有限公司“三路一桥”、广西黑五类、南宁糖业、柳微集团、梧州中恒、桂林三金、桂东电力、河化集团、百色电力、南宁化工等十几家公司的土地估价结果和使用权处置方案确认批复，配合做好企业改制。

1998年5月19日至21日，由自治区土地管理局、自治区物价局共同组织的广西土地价格评估机构资格确认及收费管理工作座谈会在北海市召开，广西各有关地价评估中介机构的负责人共80多人参加。广西取得土地估价师资格的有282人，确认助理土地估价师295人。

1998年对土地评估中介机构的资质进行了复核审定，广西共有土地评估中介机构73家，其中A级2家，准A级2家；B级34家，准B级17家；备案18家，现有国家注册土地评估师近300人。土地评估人员不断增加，评估人员素质进一步提高，为规范土地市场提供技术保障。

1999年，在1998年广西9个地级市和80多个县城区的土地定级和基准地价评估已完成的基础上，广西抓好城镇基准地价评估及修订调整，抓好城镇土地定级。包括鹿寨、柳江、柳城、隆林、平南、环江、全州、灌阳、恭城等县城区的基准地价评估，南宁市、柳州市、北海市、玉林市及部分县还开展基准地价修订调整。

按照国家国有资产管理局、国家土地管理局《关于国有资产产权登记中有关土地资产登记工作的通知》（1993年）要求，抓土地产权登记中的土地估价。依照国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（1995年）要求，做好土地评估机构登记、备案管理，自治区土地评估机构77家，其中评为A级2家，准A级3家，B级34家，准B级20家，国家备案1家，自治区备案27家。注册土地评估师400多人。按照国家计委、国家土地管理局《关于土地价格评估收费的通知》（1994年）要求，规范评估收费行为。按照财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局有关文件要求，完成了广西8460家企业，30.785万平方米，597.1亿元土地资产的清查估价任务。按照国家税务总局、国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（1996年）要求，自治区土地管理局与自治区地税局出台文件，加强按土地评估价格计税的评估管理。

广西地价评估队伍不断扩大，有经国家考试认证的土地估价师600多名，除了对土地估价师进行后续教育培训外，对一般工作人员也进行了规范管理，对虽不签署土地估价报告但从事收集资料、协助土地估价师工作的人员，也要通过培训、考试，取得自治区土地管理局颁发的助理土地估价师资格。

1999年，广西共完成宗地地价评估10399宗，面积6544.87万平方米，总地价80多亿元；确认地价8711宗，面积3068.5万平方米，总地价58.3亿元。处置土地67宗，其中作价入股12宗，出让23宗，出租1宗，保留划拨用地方式31宗。

2000年，自治区国企改革处置土地611宗，面积1137.4万平方米，总地价69.6亿元，有力地支持了地方国有企业改革。自治区土地管理局还组织有关市、县土地管理局完成中国石化集团公司改制企业的土地产权界定和地价评估等工作。同年，各级土地管理部门的土地交易中心逐步完善，地价管理工作日趋规范，自治区开展基准地价更新、平衡工作，完成天峨、宁明等市、县的基准地价评估任务。进一步健全土地估价人员机构管理制度，根据国土资源部要求，对自治区的土地评估机构按事业法人和企业法人进行分类管理，进一步规范地价评估行为。完成已脱钩改制的首批地价评估机构的资质年审，自治区已脱钩改制的土地评估机构19家，其中A级3家，准A级2家，B级8家，准B级2家。国家备案3家，自治区备案1家。组织完成了2000年土地估价师考试和培训。各级土地管理部门配合改制企业做好土地产权界定、地价评估及确认、土地资产处置和变更登记，指导完成了中国移动（香港）集团有限公司、广西移动通信有限责任公司、柳州市电厂、防城港务局等一批企业的土地产权界定及变更登记等工作。

2001年，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》，自治区国土资源厅印发了《关于开展基准地价更新与平衡工作的通知》和《关于进一步加快城镇基准地价更新规范地价管理的通知》，部署全自治区基准地价的更新与平衡工作。通知明确基准地价平衡是国家和自治区土地管理部门的职责。为统一广西的技术标准，各市、县的基准地价更新成果初步形成后，必须先由地、市初步审核，报自治区国土资源厅进行平衡。广西的基准地价更新评估期日统一确定为2001年1月1日，基准地价内涵为“五通一平”土地条件下某一土地级别或均质地域同一用途的平均价格。

文件要求两年内完成全区的基准地价更新与平衡工作，但因种种原因广西开展基准地价评估没有在规定时间内完成，且各地时间顺序上相差比较大。

2001年3月13日，自治区国土资源厅转发国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》。

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的要求，2001年4月16日，自治区国土资源厅印发《广西壮族自治区土地估价报告备案办法（暂行）》，以加强对土地估价报告备案的管理，规范宗地地价评估。根据国家有关规定，在总结地价管理工作经验的基础上，参考兄弟省（区）的做法，2001年8月9日，自治区国土资源厅印发《广西壮族自治区土地评估中介机构管理暂行办法》《广西壮族自治区土地评估事业机构管理暂行办法》《广西壮族自治区土地估价师注册管理暂行办法》，要求各级土地管理部门要切实加强对土地评估机构和从业人员的管理。土地评估事业机构专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，不再承担土地评估中介业务。凡未脱钩改制的土地评估机构一律不得从事社会中介业务。

自治区国土资源厅2001年11月开始受理土地评估机构土地估价师的注册申请。2002年1月1日开始，未经注册的土地估价师，一律不得从事土地估价业务，不得在土地估价报告上签字。

2001年，广西加强国有土地资产管理，建立和完善基准地价定期更新和公布制度。全面开展基准地价测评并启动地价更新平衡机制，4个地级市和20多个县完成地价更新平衡工作，其他市、县的地价更新平衡工作正在进行中。自治区原有74家土地价格评估机构已基本完成脱钩改制任务，其中有25家机构脱钩改制后到自治区国土资源厅或国土资源部备案，并取得相应的资质证书。从3月起，不再对土地估价结果进行确认，只要估价报告符合格式规范，要件齐全，即给予备案。农业用地分等定级估价工作进入室内作业阶段，重点县农业用地定级估价全面启动。加强对土地评估机构和人员的监督管理，举办土地估价师继续教育培训班2期，完成估价机构和人员年度业绩抽检工作。支持国有企业改革，配合做好柳州化肥厂、柳州药材批发站、华锡集团等企业改制所涉及的土地资产产权界定、土地评估、资产处置等工作。

2002年，全面完成县城以上城镇基准地价评估，有53个市、县完成基准地价更新平衡任务。全自治区农地分等工作和土地评估中介机构脱钩改制工作相继完成。

2003年2月18日，国土资源部公布2002年全国土地估价师资格考试录取名单，广西161人通过全国土地估价师资格考试。

表3-3-2　2002年南宁市市区基准地价表

表3-3-3　2002年南宁市商业用地级别楼面基准地价表

南宁市土地定级的外围边界按1995年至2010年城市规划确定的市区用地范围划定（不含属邕宁县管辖的大沙田开发区等区域）。对各用途土地级别边界的概要说明如下：

商业用地。更新后，南宁市商业用地共划分有5个土地级别，对各级别边界所经过的路段及区域描述为：

①一级地边界北起湘桂铁路线，往南经友爱南路、人民东路、民主路、共和路、东葛路、南环路、新民路、七星路、古城路至星湖路西段；南沿七星路南侧经保爱路、中山路、临江路至邕江；西起邕江，沿解放路往北，经华强路、中华路至南宁火车站。

②二级地区域共分为三片；三级地区域共分为二片；四级地区域共分为二片；五级地主要分布在四级地边界以外、城市土地定级外围边界以内的其他区域。

住宅用地。更新后，南宁市住宅用地共划分有5个土地级别，对各级别边界所经过的路段及区域描述为：

①一级地区域共分为二片，一是北起湘桂铁路线，往南经友爱南路、人民东路、新民路至人民公园；东起民主路北侧（官塘），沿民主路往西至共和路、民生路、朝阳路；南起朝阳路，往北至西关路、杭州路、南京路，经中华路西段至湘桂铁路线；二是由茶花园路、滨湖路（双拥路）、教育路、星湖路等道路包围而成的南湖周边区域。

②二级地一片；三级地区域共分为四片；四级地区域共分为三片；五级地主要分布在四级地边界以外，城市土地定级外围边界以内的其他区域。

工业用地。更新后，南宁市工业用地共划分有4个土地级别，对各级别边界所经过的路段及区域描述为：

①一级地边界北起湘桂铁路线，往南经中华路、公园路、民主路、古城路至星湖路、天桃路；东起天桃路，往西沿七星路至新民路、保爱路，经中山路至邕江；南起邕江，沿北大南路往北至湘桂铁路线。

②二级地区域共分为两片；三级地区域共分为二片；四级地主要分布在三级地边界以外，城市土地定级外围边界以内的其他区域。

为进一步规范地价评估与地价管理行为，2003年6月10日，自治区国土资源厅印发《关于规范广西地价评估与地价管理有关问题的通知》，明确了有关规定和要求。

关于地价管理专项检查问题。为了与国家布置的治理整顿土地市场秩序和开展经营性土地出让执法监察工作相衔接，自治区不再组织专项抽查工作，将结合实际工作进行检查，按照《关于开展地价管理专项检查有关事项的通知（2002年）》，做好自查自纠工作。

关于基准地价更新平衡工作。目前已有53个市、县完成基准地价更新平衡工作，尚未按期开展有关工作的市、县，要切实按照自治区人民政府要求完成基准地价更新任务。(www.xing528.com)

自治区国土资源厅决定建立基准地价更新平衡示范制度，拟确定3至5个城镇为示范单位，适当补助经费，抓点带面，各市（地）也要抓好本级的示范工作，以共同推动和规范广西基准地价更新平衡工作。

关于协议出让最低价标准的确定工作。国家土地管理局出台《协议出让国有土地使用权最低价确定办法（1995）》后，由于多方面原因，广西没有确定协议出让国有土地使用权最低价标准。为了防止各地竞相削价和“有价无用”，自治区国土资源厅开展协议出让国有土地使用权最低价标准试点工作，经试点取得经验后再在全自治区铺开该项工作。有关市、县可结合基准地价更新工作研究提出协议出让最低价标准方案，各市（地）于6月底前向自治区国土资源厅推荐（申报）试点单位。

关于农用地分等定级估价工作。依照国家有关法律法规和技术规程，农地分等定级估价工作主要属市、县土地管理部门的法定职责，广西的农地分等工作已于2002年基本完成。

根据国家和自治区工作部署，各市（地）国土资源部门应在2000年完成一个县级单位的农地分等定级估价工作。只有南宁市、柳州市完成了该项工作。

关于土地评估机构的土地估价报告备案问题。土地评估机构、人员的注册工作已移交给行业自律组织，土地行政主管部门负责行业监管。为进一步简化程序，自发文之日起，各地价评估中介机构只需按规定向国土资源部及自治区报送业绩清单（软盘），不再报送备查的土地估价报告（含软盘）。

关于政府行为的土地估价问题。凡涉及政府性、公益性、公共服务性的土地评估，可以由保留事业单位性质的土地评估机构承担。

关于规范从业人员管理问题。为进一步促进地价管理工作的制度化、规范化，凡不具备土地估价师资格的工作人员，一律不得直接从事土地估价工作；凡未接受专业培训的行政机关工作人员，一律不得直接从事地价审核工作。

为规范土地估价行为，根据中国土地估价师协会《关于请协助换发〈土地估价师资格证书〉的函》，2003年7月22日，自治区国土资源厅印发了《关于换发〈土地估价师资格证书〉的通知》，要求各地在8月30日前按照通知的要求将土地估价师资格证书换证登记表、土地估价师资格证书原件及换证人员汇总表（含软盘）报到广西土地估价师协会。

根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）规定，2003年10月9日，自治区国土资源厅印发了《关于拟订协议出让国有土地使用权最低价标准有关事项的通知》，要求各级国土资源部门要提高认识，切实协助做好协议出让最低价标准拟订工作。

关于协议出让最低价标准的拟订方案。对于有基准地价的地区，暂按不低于基准地价的70%拟订协议出让最低价标准，基准地价已适时更新的市、县，暂按基准地价的70%拟订协议出让最低价标准；没有提供或者尚未适时更新基准地价的市、县，由自治区国土资源厅按照地价区域平衡的原则参照有关基准地价成果拟订协议出让最低价标准。

对于没有基准地价的地区，协议出让最低价按不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和考虑。

凡未按国务院和自治区人民政府有关文件要求完成基准地价更新的市、县要尽快采取措施，完成更新工作。基准地价更新后，协议出让最低价亦之调整。

2003年，广西农地分等成果通过国土资源部组织的检查验收，为全国率先完成农地分等工作的3个省（自治区）之一。县城以上城镇基准地价评估工作全面完成，防城港市、防城区和上思、东兴、扶绥、兴安、阳朔五县城镇基准地价更新成果通过验收。

表3-3-4　广西各市市区基准地价表

续表

表3-3-5　广西各市市区基准地价表

续表

2003年，柳州市更新市区基准地价并编制《2003年柳州市土地定级及基准地价更新成果》。2004年，柳州市政府批准该成果，并从2004年11月30日起执行。

按照更新后的土地定级及基准地价成果，工业用地和住宅用地仍保持1999年的土地级别数，但基准地价有所上升：工业用地一级至五级分别为每平方米700元、580元、460元、330元、180元；住宅用地一级至七级依次为每平方米1800元、1400元、1050元、800元、600元、450元、300元；商业用地在更新路线价的同时按照7个级别制定级别价，依次为每平方米2500元、1950元、1450元、1150元、850元、650元、500元；综合用地则由1999年的4个级别调整为7个级别。

土地定级及基准地价更新具有以下明显的变化和特点：一是定级评估范围扩大了48.1平方公里，定级面积由110.9平方公里扩展到159平方公里；二是综合、商业土地定级更为细化，住宅用地级别整体上调；三是基准地价水平总体上涨，住宅、商业、工业用地分别上涨了28.3%、27.6%和1.2%，基准地价总体水平在区内仅次于南宁市；四是改变了1999年“以价定级”的做法，实行“以级定价，以价验级”。此外，住宅、工业用地取消了同一级别内的价格区间，实行一级一价，而商业用地则同时实行路线价和级别价。

2004年7月20日，自治区国土资源厅转发国土资源部《关于组织2004年全国土地估价师资格考试工作的通知》，设立2004年土地估价师资格考试办公室，要求各地做好组织2004年全国土地估价师资格考试工作。

2005年3月4日，国土资源部公布了2004年度全国土地估价师资格考试录取名单，广西共有226位考生榜上有名。

2004年9月14日，自治区国土资源厅转发国土资源部《关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》，要求各级国土资源部门和有关土地估价机构、人员要充分认识开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的意义，按照国土资源部的要求认真开展土地评估行业全面检查工作，加强和规范土地评估行业管理，促进广西土地估价行业健康发展。

根据国土资源部办公厅《关于部署开展2005年度城市土地价格调查工作的通知》的要求，4月22日，自治区国土资源厅印发《关于开展2005年度城市土地价格调查工作的通知》，要求南宁市国土资源局作为国土资源部确定的2005年度城市土地价格调查单位，严格按照文件的要求，加强领导，认真组织实施，并按规定的时间要求提交有关方案及成果。

根据国土资源部办公厅《关于部署开展2005年度城市土地价格调查工作的通知》精神和自治区的要求，为及时做好南宁市市区基准地价更新工作，建立起更科学、更高效的城市基准地价更新和地价动态监测体系，经市政府研究，决定成立南宁市2005年度城市土地价格调查工作领导小组。领导小组组长由市委常委、常务副市长陈瑞贤担任，市政府副秘书长、市财政局局长、市规划局局长、市国土资源局局长等任副组长，市物价局局长、市建设委员会常务副主任、市国土资源局常务副局长、市发展和改革委员会主任、市国资委副主任、市财政局副局长、市规划局副局长、市统计局副局长、市房产局副局长、市地方税务局副局长、市房屋产权交易中心主任为领导小组成员。

领导小组负责土地价格调查工作的组织领导和协调，审议并决定土地价格调查工作的重大事项。领导小组下设办公室，负责日常具体工作，办公地点设在市国土资源局。办公室主任由阮兆丰兼任，副主任由李伟时兼任，工作人员从市国土局、市地价评估事务所及项目承担单位、协作单位中抽调。

南宁市2005年度城市土地价格调查工作目标和内容：在现有基础上，建立网点基准地价体系及应用系统，更新并调整现有各种用途土地级别和区片、区段的边界及价格水平；建立能够实现基准地价动态更新的地价监测系统；完成2005年度南宁市地价监测常规工作。

经过近9个月的努力，南宁市完成了2005年度城市土地价格调查工作，并取得了工作的预期效果。

①项目工作成果取得后，对城市基准地价和土地级别的更新调整将不再通过定期一次性投入大量人力、物力和财力的方式实现，而可根据实际情况的需要，在健全的信息定期收集网络基础上，仅需投入少量的系统维护或升级费用即可达到更新的目的，周期也可大幅度缩短。

②基准地价更新系统将与地价监测系统直接挂接，地价监测的效率会大幅提高。

③与出让地价分析，测算有关的常规地价管理业务开展更为有效，地价决策程序的透明度也会得到相应提高。

根据国土资源部办公厅《关于办理〈土地估价师资格证书〉换发工作有关事项的通知》的精神，规范土地评估行为，2005年9月5日，自治区国土资源厅印发了《关于办理〈土地估价师资格证书〉换发工作有关事项的通知》，并明确：广西2005年的土地估价师资格证书换证工作参照国土资源部的做法，统一由广西土地估价师协会在厅的指导下具体组织实施。换证工作要严格遵守国土资源部颁布的“十项措施”和“五条禁令”，严禁借机乱收费。

2005年主要做好企业国有产权改革中土地资源处置工作，年内批复柳州华锡集团有限责任公司、广西大锰有限责任公司、广西桂华成有限责任公司、柳州五菱汽车有限责任公司改制土地资产处置总体方案和土地资产处置具体方案。各市、县国土资源局在做好企业改制土地资产处置工作的同时，还做好农村信用社改制土地处置工作。