广西通志：土地使用制度变革

继1991年梧州市进行城镇国有土地使用权出让转让试点取得突破并在全自治区推开之后，广西城镇国有土地使用制度进入了有偿使用和无偿划拨并存的双轨制，改变了之前几十年建设用地主要靠行政划拨提供的制度。党的十四大召开和十四届三中全会作出《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》以后，伴随着1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》的实施及1998年修订后的《中华人民共和国土地管理法》的实施，以城镇国有土地使用权有偿、有限期、可流动为目标的广西土地使用制度改革逐步深入。

根据1978年全国科学大会制定的科技发展纲要和《国务院批转农牧渔业部、国家计委等部门关于进一步开展土地资源调查工作的报告的通知》精神，广西在1985年4月至1998年8月，以26万人次的人力投入和3000多万元的经费投入，深入开展自治区15个地市、110个县级调查单位的土地利用现状调查（亦称土地详查），取得从每一个地块开始到村、乡镇、县（市、区）、自治区土地利用现状的第一手资料，查明自治区的8个一级地类、45个二级地类、33个三级地类的数量及分布、利用、权属状况。根据国土资源部《关于批准开展2000—2001年度〈农用地分等定级与估价〉项目的通知》精神，广西于2001年至2004年开展自治区农用地分等研究，明确划分自治区农用地的15个自然质量等别、14个利用等别、13个经济等别以及各个等别农用地的面积和分布状况，并设置24块国家级标准样地和535块省级标准样地。土地利用现状调查成果和农用地分等成果的取得，使广西“土地家底不清、数据不实”的状况得到改善，为土地管理尤其是土地使用制度改革、土地市场建设提供了重要的客观依据。

20世纪90年代初曾过多过滥设置经济开发区、工业园区造成的土地闲置与浪费，国有土地使用权协议出让过程中一些暗箱操作及其所伴随的巨额贿赂的案例，清晰地折射出广西深化土地使用制度改革、加速建立健全由市场决定地价的机制的必要性和紧迫性。

1991年至1996年国有土地使用权有偿出让、转让在15个地、市推行之后，广西有偿、有限期、可流动的土地使用制度的推行力度逐年加大，土地一级市场建设、运营、管理逐步加强规范，国有土地使用权有偿出让、租赁、补办原划拨土地出让手续的数量在土地供应总量中的比重逐年提高。1992年至1996年，广西有偿出让国有土地宗数为10524宗，划拨土地46725宗，有偿出让的土地宗数仅相当于行政划拨土地宗数的22.42%。

1997年至2005年，广西有偿出让国有土地使用权74369宗，租赁国有土地6899宗，以其他有偿方式供应土地12756宗，有偿供地总宗数94024宗，有偿供地总面积32388.61公顷；行政划拨国有土地使用权31959宗，行政划拨土地面积23759.95公顷，有偿供地总宗数是行政划拨供地宗数的2.94倍，有偿供地总面积是行政划拨供地面积的1.36倍，有偿供地宗数在供地总宗数中所占比重为74.61%。在出让形式方面，采用招标、拍卖、挂牌方式出让的土地在所有出让土地中所占的分量也逐步增大，由市场决定经营性用地出让价的机制逐步占主导地位。1992年至1996年，有偿出让的10524宗土地中，以协议形式出让的土地9947宗，以招标、拍卖、挂牌形式出让的土地577宗，以“招拍挂”形式出让土地的比重占5.48%。1997年至2005年，有偿出让的74369宗土地中，以协议形式出让的土地宗数61084宗，以招标、拍卖、挂牌形式出让的土地宗数为13285宗，以“招拍挂”形式出让土地的宗数在出让总宗数中所占比重为17.86%。两个时期相比，显示出1997年至2005年市场决定土地出让价的作用是前面5年的3.26倍。

1997年至2005年，广西土地二级市场的交易规模也明显扩大，自治区转让、出租、抵押国有土地使用权417620宗201043.18公顷，平均每年转让、出租、抵押22338.13公顷，明显高于1992年至1996年1455.25公顷的年均交易量。(www.xing528.com)

1997年起，广西集体土地使用权流转由之前的快速发展转变为规范发展；至2001年，自治区集体土地使用权流转面积24.78万公顷，其中农户承包土地经营权流转8.94万公顷，占农户承包总面积的2.7%，涉及农户30.9万户，占自治区农户数4.94%。

1997年，广西110个县级城区和一些较大的建制镇开展基准地价评估；至2002年，自治区县城以上城镇基准地价评估全面完成，有53个市县完成基准地价更新平衡。

2000年9月，广西首家地级市土地储备交易机构——防城港市土地储备中心成立，开展土地收购储备业务。至2004年12月，自治区有9个地级市成立土地收购储备机构相继开展土地收购储备业务。

2001年2月，自治区国土资源工作会议提出大力推进土地有形市场建设，所有县级以上国土资源行政主管部门要在“十五”期间完成土地有形市场建设。是年，有32个市、县建成土地有形市场。2002年1月自治区举行人口资源环境工作座谈会后，土地有形市场建设力度加大，是年有将近一半的市、县建成土地有形市场，2003年建成土地有形市场的市、县为63个，2005年除梧州、贺州两个地级市和宾阳、鹿寨、三江、临桂、藤县、东兴、平果、富川等县（自治县、市）以外，其余市、县（自治县、市）均建成土地有形市场，市场总数增至80个。