老工业厂区和建筑功能的转换是一个复杂的过程，首先必须在经济上可行。当前我国工业遗产保护面临两个极端倾向：一是对工业遗产保护的轻视，二是工业遗产保护的泛化趋势，前者主要在城市管理者群体中，后者主要在研究群体中。对工业遗产保护的轻视乃至漠视，造成大量具有历史文化价值的工业遗产受到破坏和不可挽回的损失。所谓泛化则是在研究工业遗产的保护与更新中，过度强调以博物馆模式进行，这是比较纯粹的保护方式，对建筑的干扰最小，但需要大量资金投入，经济上难以维持，因此，将功能转换为其他的使用功能更为务实。这些用途包括工业、住宅、办公、混合使用、文化用途、纪念馆和博物馆等。
图7－13 旧和新——后现代主义手法（A.格位斯哥的亮度灯泡工厂1939年与1990年对照；B.青岛天幕城；C.伦敦码头的一个烟草仓库）
1）居住用途导向
城市化快速推进的结果是人口快速集聚，这就对更多的住房提出了要求，大量老工业用地更新再发展为居住用地，正是适应了这一需求形势。对于老工业用地调整为居住用地宜从比例调控、风险控制着手，同时充分发挥政府的调节作用，结合廉租住房建设，缓解城市房价压力和社会矛盾。此外，工业遗产改为住宅也是再利用的一种重要方式。影响老工业用地更新为住宅用地的主要因素如表7－11所示。
（1）突出风险控制
居住用地是人们生活居住的场所，也是对环境质量要求最高的场所，因此任何受污染的工业土地的再开发都要确保潜在的危害已从场地上消除，或处理到其风险达到可以接受的低水平。这一过程应在行政主管部门的监控体系下进行，其修复和污染消除方案需要达到所有拟定的标准，并得到规划、环境、建设部门的认可。此外，购房者或租户应该获得公开的信息和保证，即他们的居所是一个“安全”的环境。
在宏观层面，风险评估和经济评估是风险控制的基础。风险评估是根据“风险评估模型”在土地档案数据的基础上进行的，对土地可能存在的污染风险及其价值影响作出评估。因居住对环境风险最为敏感，处理所需达到的标准最高，因此一级和二级风险等级的老工业用地污染处理费用会很高。在规划层面，如果不是老工业用地的居住区位价值特别突出，原则上不建议将此等级的十大类老工业用地更新为居住用地。对于中低风险等级的老工业用地，因生产活动的时间长短不同，场地内地点之间的差异，其污染的沉积也会存在区别，在再发展为居住用地时，同样需要在严格的检测程序下进行污染风险控制，在经过适当处理后达到安全水平时，可用于住宅开发。这些信息应当向公众公开，这样就能有效避免各种因工业用地改建为居住环境的潜在危害而带来的恐慌及公共事件的发生。
表7－11 影响老工业用地更新为居住用途的主要因素
（2）加强结合保障房和廉租房建设
自《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）颁发以来，我国房地产市场化开始进入高速增长时期，当今国内最有影响力的房地产开发企业均是在这十几年间发展起来的，与此同时，《决定》中强调的“加快经济适用住房建设，房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上”成了一纸空文。从表7－12可以看出，自《决定》颁布以来，仅1999—2001年经济适用房的销售面积占商品房销售总面积的比例超过20%，2002年以来这一比例呈显著下降趋势，2006年仅占5.39%，远远达不到20%的要求。从全国35个重点大中城市的数据来看，2008年总竣工的住宅面积为207813058平方米，其中经济适用房为14907034平方米，占总量的7.17%，略高于全国平均水平，其中最高的乌鲁木齐65.43%，最低的合肥仅为0.45%。⑩
保障住房和廉租住房建设的严重滞后，被认为是导致当前城市住房市场价格居高不下的重要根源之一。在此背景下，将污染程度较低、区位条件较好的老工业用地部分地再发展为保障房或廉租住房，不仅有利于切实解决旧城改造中居民被大量迁往郊区的问题，缓解中心城区日益“绅士化”和居住阶层分异日渐突出等现象，还有助于满足旧城更新过程中大量老年居民留在城中，就近使用医疗卫生等公共服务机构的要求。
城市保障住房建设的土地原则上采取行政划拨方式供应，应强化政府的主体地位，资本逐利的本性决定了开发企业追求利润最大化的利益诉求，在建设过程中往往会出现规避风险的行为，进而损害住户的利益。
（3）工业建筑遗产的改造与再利用
工业遗产建筑转变为住宅的模式最常见的是“LOFT”，其产生于20世纪60年代纽约的“SOHO”，后风行于世界各地。在相对低端的住房市场，老工业建筑改造为特定年龄群的公寓是很理想的，如青年公寓、单身公寓或学生公寓等，其牢固的结构、极强的适用性能和良好的区位，特别适合于城市中迅速聚集的年轻白领阶层，这个群体希望生活在城市中心以靠近工作地点，对停车场和公园的需求较少；同时建筑改建与新建相比成本可大为节省，符合可持续发展的经济社会理念。
2）商业／办公用途导向
商业和办公用途对环境的敏感程度仅次于居住用地，但经过土地修复后普遍可为使用者所接受，决定老工业用地更新为商业和办公用途的主要因素如表7－13所示。
办公和商业用途是发达国家近30年来工业建筑再利用的基本方式，许多早期的功能转换是小规模，服务于设计、媒体等工作，以满足寻求低成本、简单设计和服务相关的企业或工作，那些自下而上形成的自发性改造和再利用项目莫不如此，如北京798、上海M50。
而大型的工厂和仓库，其不连续的楼面空间非常适合于开放式的办公室工作和现代大型商业空间的需求，特别是一些高品质形象的历史性工厂，进行较少的设计干预即可改造成质量很高的办公空间。著名的案例有梅尼耶巧克力工厂改建为雀巢国际总部、曼彻斯特《每日快报》的印刷厂改造成一个极具现代风格的办公大楼。北京中联环建文建筑设计公司也是利用老厂房改造的典型案例，通过大部分保留高顶棚空间、局部加建夹层，创造出了流畅、开敞、明亮的办公空间。
年我国商品房和经济适用房销售面积及其比例
表7－12 1998—2006
注：根据《中国房地产统计年鉴》各年份的统计数据整理而成，因年鉴前后统计采用的指标不同，故采用“销售面积”指标而没有选择“竣工面积”指标，以客观反映年度变化。
表7－13 影响老工业用地更新为商业／办公用途的主要因素
3）工业用途导向
由于工业用途对污染问题的敏感度比较低，因此在欧美等发达国家，受污染的工业土地继续作为工业用途也是一种常见的方式。克里斯坦森（Christensen）指出：“从事某些层次集散的小公司负担不起最好的管理控制硬件和软件，这些小公司也不需要艺术级的区域集散中心，它们需要的是良好的区位、不提供不必要服务的仓库和集散空间。”⑪(www.xing528.com)
现代公路交通在近距离运输上与航空、铁路、水运等运输形式形成了竞争，并在近距离运输上取得了优势，也改变了传统仓库、物流沿铁路线或码头建设的模式。那些位于城市中心地段的仓库大量转换成了商业用途和LOFT单元，而位于郊区的这些老工业和仓储用地给这些小生产企业提供了发展的可能性，判断的影响因素如表7－14所示。
表7－14 影响老工业用地更新为工业用途的主要因素
续表7－14
4）文化用途导向
文化用途包括博物馆、展览馆、美术馆等文化中心，可以使用工业建筑宽敞的内部空间，尽可能提供对历史和建筑本身的诠释手段，也是目前最能引起广泛关注的用途。艺术家一直不断赞赏并挖掘工业建筑的潜力，以提供富有挑战性的展示空间，最著名的如伦敦泰特现代美术馆（The Tate Gallery of Modern Art），它由泰晤士河畔的发电厂改造而成，发电厂提供了高大、明亮的展示空间，建筑本身所具有的工业化元素提供了一个刺激性的展示背景。
以文化为导向的老工业建筑的保护和再利用通常会成为城市衰退工业区振兴中的“旗舰”项目，具有激活地区经济活力、吸引投资、汇聚人气的“催化剂”效应，因此成为国际上老工业用地更新和再发展中常用的策略。例如利物浦的阿尔伯特船坞更新，用800万英镑保护一个工业建筑综合体，建设了默西塞德海事博物馆（Merseyside Maritime Museum）；用200万英镑在一个仓库中建立北方泰特美术馆：这些项目成为处于困境中的老工业城市的希望。后来其他许多城市和码头项目都以利物浦和阿尔伯特船坞为范例，如在布里斯托（Bristol），一个仓库被改造为阿诺芬尼画廊，而另一个过街天棚被改造为分水岭艺术中心和一个工业博物馆。
在我国，近几年所建设的沈阳工业博物馆、无锡近代工商业博物馆、成都工业博物馆等都是运用这种保护思路，但不同的是，这些建设的出发点主要是以具体的工业遗产保护和展示为目标，类似英美等国以工业遗产保护为起点，进而激发地区活力，复兴城市经济的综合性更新和再发展的项目还很罕见。
5）公共空间导向
公共绿地不足是我国城市普遍存在的问题，2013年末，全国城市人均公园绿地面积7.49平方米⑫，虽已有较大提高，但公共绿地分布极不均匀，特别是在老城中，总量不足、质量不佳是旧城更新中面临的普遍难题。
老工业用地更新给城市建设公共开放空间提供了新的契机，特别是对于城市滨水地区的更新和再发展。城市滨水老工业与仓储区的形成通常是依托水运优势，这些地区在工业仓储功能正常发挥作用的时候通常是与城市隔离的，是城市功能区中异质性很强的地段，外部人员很难进入。但在生产和储运功能丧失以后，滨水地区生活功能开始凸显，打开封闭状态，使之融入城市休闲和生活，就成为开放空间的优先选择。
而位于城市郊区或远郊的老工业用地，宜以生态恢复和生态保育为功能导向，可作为自然保护和林业用途。
注释
①李冬生.2005.大城市老工业区工业用地的调整与更新［M］.上海：同济大学出版社：19.
②梁国志.1992.广州沙面洋务工人的概况及罢工经过［M］／／广州文史资料研究委员会.广州的洋行与租界.广州：广东人民出版社：190－191.
③Richard M McG，Jennifer S V.2008.Retooling for Growth：Building a 21st Century Economy in America's Older Industrial Areas［M］.Washington，D.C.：Brookings Institution Press：151－158.
④Z－score是纽约大学斯特恩商学院教授爱德华·阿特曼（Edward Altman）建立的5变量模型，用来对企业的运行状况、破产与否进行分析、判别的系统。这里只是对其运算方法的直接借用，书中采用统计分析软件SPSS16.0直接计算得出Z－score标准值。
⑤2001年以前的《中国城市统计年鉴》的体例、范畴与2001之后的差别较大，为了数据的连贯性和统一性，故选择2001年和2011年《中国城市统计年鉴》的数据，其中行政区划的调整因素已考虑在内。
⑥Paul S.1997.Contaminated Land：The Practice and Economics of Redevelopment［M］.Wissenschafts：Blackwell Publishing Ltd.
⑦Paul S.1997.Contaminated Land：The Practice and Economics of Redevelopment［M］.Wissenschafts：Blackwell Publishing Ltd.
⑧Michael S.2000.Industrial Buildings：Conservation and Regeneration［M］.London：E ＆FN Spon：28－36.
⑨Michael S.2000.Industrial Buildings：Conservation and Regeneration［M］.London：E ＆FN Spon：46.
⑩根据《中国房地产统计年鉴（2008）》统计数据计算得出。
⑪ Fitzgerald J，Nancey G L.2002.Economic Revitalization：Cases and Strategies for City and Suburb［M］.Thousand Oaks，Calif.：Sage Publications.
⑫根据《中国统计年鉴2014》中的城镇人口数量和城市公园绿地的统计数量计算得出。
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