1）区位因素
（1）农村。我国存在于农村的工业遗产并不多见，但在三线建设时期“山、散、洞”原则指导下建设的一些老工业，或者是以矿产开采形成的工业遗产可归入此类，其原初功能已经丧失，这类遗产多以作为旅游景点为目标，例如重庆涪陵白涛镇的816核工厂工程。
（2）城市。工业遗产普遍位于城市之中，这是工业生产所需的交通、劳动力和市场所决定的，也是作为更新和再利用的关键，码头和仓库区是工业遗产独特的分支，通常与外界隔离，原始功能丧失后的重点是融入城市生活。
（3）郊区。城市郊区的概念正在泛化，郊区与市区的转换正在加快，通常处于郊区的厂区功能转换压力没有城市大，因其区位特征与外围道路关系密切，可能能维持和延续工业生产功能，是自下而上演化为艺术区和创意街区的理想区位，如北京798、南京幕府三○工园等。
（4）具体区位。厂区具体的区位及其与周边的关系是推动更新的直接因素，主要包括：与主要道路的关系、与车站和公交线路的关系、与商业分布和其他公共设施的距离等因素（图7－10）。
2）建筑本体的类型和形态因素
建筑和建筑群的类型特点是决定其再利用用途的关键因素，工业类建筑常见的基本形式有以下五种，其适应性再利用的潜力和制约因素各不相同：
（1）多层工厂和仓库。工厂和仓库是工业保护与再利用的主体，但这些建筑的大小、高度差异很大，其形式和规模的不同主要取决于生产规模和生产流程的差异。这类形式的厂房和仓库，可以接受各种内部处理方法，简单的使用如北京798的画廊、南京幕府三○工园的青和美术馆、南京创意东八区的厂房被改建为多层办公楼、上海啤酒厂被改建为酒店，可见这类厂房的适应性很强。这种改造模式保留了原有工业建筑的特征，是有建筑和历史意义的。
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图7－10 不同区位的老工业（A.农村；B.山区；C.市区；D.郊区）
（2）天光厂房。天光厂房是大量工厂采用的厂房形式，一般都是跨度较大的混凝土框架结构，它们有良好的耐用性和采光，在改造时几乎适用于各种新的用途。例如郑州五大纺织厂，其主厂房东西长都在300米以上，南北宽大于200米，单体面积超过6万平方米，为满足采光需要，大量采用锯齿形天窗形式。
（3）竖向厂房。这类竖向厂房通常会出现在发电厂、总装铁路机车、船舶发动机或涡轮机车间等厂区，因空间巨大、高耸，结构牢固，其内部空间的灵活性可用于任何新用途，上海世博会船舶馆是一个比较成功的改造案例。
（4）单层有棚房。事实上单层有棚房是最为常见的工业厂房和仓库形式，通常没有很精细的设计，也最易被忽视。因结构简单，它很容易适应几乎任何形式的工业用途，但在改造为办公和住宅时存在弱点。但这类改造还是有一些成功的案例，例如巴塞罗那附近的建于1907年的砖拱顶棚厂房被成功地改造成一个博物馆。广州珠江后航道的仓库区，也有大量20世纪20年代建造的单层仓库，部分采用了一些华丽的山墙形式，其内部空间也可以灵活划分使用。
（5）构筑物。起源于英国的工业考古学最初研究的对象并非建筑，而是诸如窑、高炉等侧重于技术发展的非建筑物对象，在其遗产保护体系中通常被完整保留下来，成为工业进化史的时代符号。例如钢铁厂、焦化厂这类金属冶炼和化工企业，存在大量的结构和管道，如炼焦炉、高炉，这类构筑很难转换功能提供新的使用空间，最为常见的处理方式是作为教育和旅游景点的要素保留下来。最为著名的案例是德国鲁尔区保留在埃姆歇公园内的第二钢厂，局部建筑改为计算机设计工程中心、展览馆等，巨大的构筑物也被保留下来，其中一个120米高的煤气桶被改成了展览馆。其他的如雅典将煤气厂改为剧院，华沙在赫莱维斯卡（Chlewiska）钢铁厂中建立科技馆，俄亥俄州的阿克伦于1980年将32个筒仓群改成了希尔顿贵格广场，北京焦化厂建设工业遗址公园等也是类似的改造思路（图7－11）。⑧
图7－11 不同类型厂房建筑的改建（A.上海啤酒厂新旧对照；B.巴塞罗那顶棚厂房改建的博物馆；C.筒仓群改建的希尔顿贵格广场）
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