老工业用地的再发展，本质是提高城市土地的空间经济性，同时实现优化城市结构、提升环境品质、带动城市就业等目标，实现这些目标的载体就是老工业用地的“新”用途。根据不同的目标导向可将“新”用途分为两类：一类是以提升空间使用经济效能为导向的开发，如住宅、商业、工业或者提供城市市政基础设施的使用功能；第二类是以提升城市品质为导向的开发，包括公共开放空间、自然保育、公园林地和其他公共休闲设施等。这些老工业用地再发展的目标确定需要根据多方面影响因素叠加形成。
1）产业发展与技术更新
（1）外部因素影响
产业发展的周期性、产业替代、宏观产业政策以及产品需求的转移这些外部性因素，会影响行业的整体运作，是构成老工业区兴衰和更新的根本动力。例如棉纺工业的衰退周期、国家对棉纺产业的政策限制等因素构成了郑州棉纺产业的集体性衰退，并推动了棉纺产业的重新整合，进而推动其原用地的调整更新。
（2）内部因素影响
设施老旧、技术落后是老工业企业寻求“以土地换资金”的重要内部推动力，郑州西部五大棉纺企业均采取这种方式，以其位于城市中优良区位的老工业用地换取异地再发展和设备更新的启动资金。
2）区位要素变化
（1）土地价格因子
在我国现行土地制度下，土地价格分为基准价格和市场价格，基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，而市场价格则是在土地市场中真实形成的价格，二者可能有较大差距。土地价格因子是推动城市老工业用地更新的重要因素，以郑州西部老工业基地为例，2003年老工业用地周边用于住宅建设用地的基准地价已上升到一级（2400元／平方米）和二级（1750／平方米）地价区，这种高价值的居住用地价值势必对邻近的老工业用地土地升值造成压力，成为推动老工业用地更新的重要力量（图7－7）。
（2）交通变化因子
交通因子主要受区位影响，影响工业区位的因素主要包括运输成本、劳动成本与聚集效应。对于某些产业而言，集中生产的经济效益，常被运输或仓储成本抵消。例如运输需求量大的产业或者是服务城市以外地区的产业，其运输主要靠铁路、公路、码头，而市区内这类交通设施往往会造成城市空间分割，不仅增加了工业运输成本，也会降低城市的整体运行效能，并导致这些工业企业区位选择向城市外围迁移。例如，广州后航道芳村区原是广州市工业集中地区，随着城市的扩大，其区位价值提升，造成工业区运输整体的不经济，码头逐渐外移，工业区开始搬迁；而郑州市大量与城市无关的铁路运输对城市造成了严重分割，大大降低了空间经济性（图7－8）。
此外，新的交通方式会带来土地其他使用功能价值的提升，例如轨道交通线路和站点建设带来的交通区位变化，会提升地段作为商业、办公、居住等功能的价值，但对于工业用地的运输需求没有影响，这也增加了老工业用地更新的压力。
3）老工业用地的环境适用性
发达国家针对老工业用地的污染问题都制定了土地更新与再发展的环境标准。例如美国的环境评估标准由美国材料与试验协会（ASTM）于20世纪90年代制定，包括第I阶段标准（ASTM实践标准E1527）和第II阶段标准（ASTM实践标准E1903）。马娜认为近些年，ASTM标准在我国也已开始实践，例如上海就开展了对宝钢浦东钢铁厂、江南造船厂、上海重工机械厂等范围的调查，并于2005年4月成立上海市土壤修复中心，根据其评价结果有针对性地推进适当的修复。英美两国学者还针对不同工业生产活动评估这些活动可能带来的环境风险，在此基础上提出土地修复技术策略，作为土地再开发用途的重要前提条件。(www.xing528.com)
图7－7 居住用地基准地价分布与老工业用地的关系
图7－8 广州港口运输功能外迁，城内码头功能转换
从“环境风险评估模型”来看，居住用途是环境敏感、修复要求最高的用途，其次是商业、办公和休闲用途，而继续作为工业用途的环境风险最低，选择不同的修复方法，对于场地再开发也具有直接的影响。当然，该模型是单因子影响评估，不考虑修复成本这一因素，最终的再发展综合决策是采用在多重因素的综合评定下得出的结论。以环境风险分析老工业用地再开发方向的评估模型如表7－9所示。
表7－9 基于环境风险和不同修复策略的污染工业用地再发展用途的适用性评估
注：■＝极不适宜；▲＝不适宜；◆＝较适宜；□＝适宜。
从国外老工业用地更新的土地构成来看，近年来欧洲国家比较大型和综合性的老工业用地更新项目倾向于综合性的开发建设方向，其中住宅建设仅占更新用途的一小部分，大量的土地开发建设为商业、办公、工业和公共空间，这也从一个侧面反映了老工业用地更新为居住用地的环境成本过高的现实（图7－9，表7－10）。
图7－9 废弃土地再利用及其利用结构
表7－10 老工业区更新土地使用的变更
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