城市老工业区更新的风险感知基础

1）风险的种类

多数风险是人们在生活中根据经验的判断，不是以一个整体而存在的，属于感性范畴，可能受文化、环境、心理等因素的影响，也因知识背景、经历的不同存在个体差异，因此，风险既是可以感知的，又是很难被量化的。

在老工业用地更新中，对其风险的预期来自于各方面的参与者，如政府部门、开发商、新老业主、规划师和银行等，这些参与者对于诸如区位、污染等问题都有自身的理解和评价，综合这些理解和评价，能够更好地确定更新的方向和目标。从认知学的角度，风险可分为已知风险和未知风险，又有可控和不可控之分，老工业用地更新的风险评估就建立在这些理解之上⑦。模型构建的目的是以定量的方法研究处理污染的成本，并评估场地因工业活动而带来的影响。

2）不同人群风险认知的差异

为了确定不同职业人群对污染用地再开发的风险感知状况，保罗的研究团队对不同专业的人员展开三个阶段的研究。

第一阶段：对房地产开发、工程和建筑设计、城市规划、发展融资及其他相关专业人员展开问卷调查。问卷将工业场地的再开发分为五类用途和四种不同的土地修复方式。五类用途包括：①居住；②商业；③工业；④零售商业；⑤休闲用途。四种土地修复方式包括：①“低”技术方法，挖掘和整体去除污染物；②“低—中”技术方法，清除污染物质“热点”区域并使用清洁材料覆盖和隔离留在场地的污染物；③“中”技术方法，采用土壤清洗的物理方法；④“高”技术方法，生物和化学处理方式。

调查结果显示，被调查者普遍认为“棕地”开发后的价值会受污染物的影响（表7－4）。

第二阶段：对一个国家级房地产估价机构的评估师进行访谈，请其按照五个危害级别的分类，评估其再开发价值受到的影响，结果如表7－5所示。

第三阶段：选择20个环境问题对房地产专业人士和一般公众进行问卷调查，这些问题都是经过挑选的具有代表性的危害，受访者被要求说明他们对这些已知风险的感知，用五个级别对其分类，从“很低”到“很高”。调查也同时要求两个组将26种不同类型工业活动可能带来的危害分为五个风险等级，从“极高”到“极低”。研究的最后部分要求评估师团体指出他们认为污染在时间和土地价值上有多大程度的影响，结果如表7－6所示。(https://www.xing528.com)

表7－4　根据不同用途选择的处理方式

表7－5　治理前后感知的价值影响

表7－6　场地修复达到“适合使用”后对价值的影响和持续时间，以及平均影响的程度

以上这些研究和调查结果是构成“风险评估模型”的基础，同时也反映出不同职业人群对于风险的理解和感知的差异。