城市老工业区更新评估方法：产业发展和环境风险的思考

1）宏观层面：衰退与更新机制

结构性和区域性的经济衰退是推动城市老工业区更新的根本动因，宏观层面的研究重点是城市老工业区衰退与更新的动力机制，并提出有针对性的应对策略，特别是以下几个方面：

（1）城市产业发展分析

对于以某一类或某几类工业生产为经济支柱的城市，可采用“老工业城市衰退”模型进行横向比较，分析城市的衰退程度并分析原因，对于城市集中老工业区也可采用类似的分析方法，判断其在城市功能中的衰退程度。

（2）城市空间发展分析

城市的空间发展既是各种生产力要素在地理上的映射，又对各种影响要素具有反作用，这也正是研究城市空间的重要意义。对于城市老工业区在宏观层面的空间研究，重点是利用相关理论（尤其是区位理论）分析城市结构性变化对老工业区的影响程度，侧重点是城市用地结构演变及趋势、新旧城区关系、新旧产业空间集聚形态、区位价值变化、城市新兴族群空间分布等问题，这些都是推动城市老工业区更新的重要力量。

（3）区位要素分析

区位要素往往是当前快速城市化进程中厂区废弃或者外迁的重要推力，通过对工厂所在区位的调查，探讨区位、交通变化对地段产生的影响，其结论有助于理解工厂废弃或搬迁的深层动力机制。

（4）交通要素分析

城市大运量快速交通带来的影响，例如高速铁路、城际铁路、地铁、轻轨、快速公交系统（BRT）等交通要素的植入，将大大改变城市土地使用形态和模式，也是当前老工业区更新的推动力。

（5）重大基础设施分布

研究城市重大基础设施分布和未来的布局，是为了提出老工业区衰退的应对策略。从国外的经验来看，大项目带动的开发模式是推动地段更新的有效工具，根据城市重大设施的布局研判老工业区需要植入的新功能可有效推动这一进程。

2）中观层面：工业地段和厂区价值评估

《下塔吉尔宪章》明确指出，“加工流程的稀有性也具有特殊价值”。工厂格局反映生产流程，功能分区明确、空间结构逻辑清晰是其基本特点，对厂区格局的调查同时也是对特殊生产流程的调查。对于生产流程相对简单的厂区而言，可分两种情况调查：

（1）历史保护价值较高的厂区

重点分析使用功能的转换与原有厂区空间的结合。一般性的厂区，调查的目标在于分析其道路、空间肌理、基础设施如何在更新中更好地融入城市。例如郑州西部老工业区有五大棉纺厂沿陇海铁路南侧并列分布，其生产基本流程为铁路支线原料运输—棉仓—纺织车间—成品布，车间与厂前办公区相连，棉纺路以南为生活区，这种模式始于1953年的国棉三厂，并在之后推广至石家庄、西安等大型棉纺厂。调查中考虑到其整体性，将生活区、厂前区、生产区和仓库区作为一个整体进行综合评价（图7－1）。(www.xing528.com)

图7－1　郑州国棉三厂厂区格局分析

（2）个体规模较小，但集聚度很高的工业地段

总体价值高于单体价值之和，这也是发达国家工业遗产保护从单体向群体，从个别厂区向工业地段扩展的意义，例如著名的铁桥峡谷。对于这类工业地段的评估既要从历史着手，又要立足现状，分析工业地段集聚的历史根源、历史事件和历史人物，探求物质表象之后的经济和文化背景，这是历史的角度；工业地段真实的遗存又是决定其经济和使用价值的直接依据，因此需要进行细致调查、详细备案、量化评估，这是现实的角度；最终得出工业地段的综合价值。

3）微观层面：建筑物和构筑物单体调查与评价

（1）工业建、构筑物的价值构成

2003年《下塔吉尔宪章》明确了工业遗产的定义及其价值，提出工业遗产具有“历史、技术、社会、建筑或科学价值”。国内学者也对工业地段或者工业遗产的价值构成与划定进行了探讨。但有条件列入文物保护名单的只是工业建筑中极少量的一部分，且多为近代工业建筑，大量一般性的工业地段还没有引起足够的重视。前者在国家文物局的推动下已逐渐有所起色，诸如中东铁路建筑群、青岛啤酒厂早期建筑、汉冶萍煤铁厂矿旧址、钱塘江大桥、南通大生纱厂等一批近现代工业遗产被纳入保护之列，而对后者的调查、评价等方面的研究则几乎一片空白。

通常，作为工业遗产的工业建筑往往具有很高的历史、文化、艺术或科学价值，而大量一般性工业建筑则更多地具有经济、社会和使用价值，相应的评价方法、保护再利用的管理体系也大不相同。对于工业地段和工业建筑的评价不能脱离城市背景，在强调历史价值的同时，必须重视其在未来城市发展中可能发挥的作用，这样才能更好地判断工业地段和建筑的综合价值。

（2）工业建、构筑物的调查评估

工业建、构筑物的本体调查是其价值评定的基础，也是量化评定的核心。构成工业景观基底的元素包括厂房、仓库等建筑，也包括烟囱、管道、传输带、冷却水塔等构筑物，以及吊车、铁路、生产和存储等大量生产流程中的设备，这三类元素也构成了工业地段本体调查的要素，尤其是建筑物和构筑物，是进行价值评定和未来功能再利用的载体，更需要细致认真的评价。

对工业建、构筑物本体调查有两个层面：一是整体状况，包括建筑质量、建筑风貌、现状使用性质、建造年代、现状高度、产权状况等子项；二是建、构筑物本身的子项因素，包括规模格局、建筑元件、结构、材料、空间、景观、改扩建状况等方面。整体层面采取分类分级评价的方法，对子项因素则采用特菲尔法进行分解打分评价，最后结合两个层面的评价因子得出评价对象的综合价值，基本框架如图7－2所示。

图7－2　一般性工业建筑的调查评价程序与内容

4）场地污染调查

经过数十年的生产，工业生产过程中所产生的重金属、油污、粉尘甚至放射性物质等大量污染物不断沉积，对土壤、地下水、地表水体和空气造成严重污染，如北京焦化厂其苯系物污染地下土壤局部深达9米，如果不能采用恰当的手段进行治理，这些污染物将对未来使用者的健康构成巨大威胁。在发达国家，污染问题往往作为“棕地再开发”最重要的考量因素之一，政府会制定一系列调查、开发的法律和标准，地段开发所应达到的环境标准，以及以法律的形式确定污染治理的责任方。遗憾的是，这一问题在我国至今仍未引起重视，迄今没有建立相关的法规和标准。现状调查中，参考国外经验，根据工业地段不同产业类型在空间上表达出不同的污染程度，以便在新的功能研究中根据需要制定不同的治理对策。