城市老工业区功能转型与更新方法

功能转型的机能更新主要是指城市地区内影响城市空间结构形态的大型更新改造项目，其影响往往是整体性的，会带动城市局部地区的全面发展，包括功能调整、结构优化、环境改善、工作创造、历史保护等综合目标。

1）英国伦敦港区更新改造

伦敦港区的再开发是20世纪90年代末西方最浩大的城市更新工程，更新改造面积达22平方千米，范围内有大量的老旧工业区、码头区、绿地、水体，以及中世纪形成的城区，该地区的老码头区是伦敦老金融中心形成的主要动因。

20世纪60年代由于海运业和商业发生结构性变化，伦敦港区衰退严重，港口地区土地价值几乎为零、前景黯淡，私人部门根本不考虑在此投资。英国政府于1981年成立伦敦港区发展代理处（LDDA），LDDA确立的港区发展目标是将该地区打造成“伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域”。圣凯瑟琳港（St.Katherine's Dock）的复兴和再利用、犬岛（the Isle of Dogs）的金丝雀码头（Canary Wharf）上重要的金融中心建设等项目吸引了大量著名的建筑师。伦敦港区开发成功可归因于以下八个方面的举措⑫：

（1）通过物质环境建设迅速改变码头区面貌，吸引投资；

（2）利用有限的政府投资形成有力的经济杠杆，调动市场积极性；

（3）以市场为导向，尽可能多地征购土地，以土地开发带动整个码头区的开发；

（4）投资建设关键的环境项目；

（5）开拓市场，积极营销；

（6）通过引导市场投资，刺激高档次的住宅需求，改善社区设施；

（7）改善道路、交通条件，使该区具有与伦敦其他地区同等水平的基础设施环境；

（8）滚动开发，自我推动。

为了进一步推动伦敦港区开发，英国政府还斥巨资兴建了通往伦敦城市机场的无人驾驶轻轨系统，同时出台大量的优惠政策吸引私人资金。从1981年7月启动，到1998年3月止，开发历时17年，如今伦敦港区已全面复兴，完成了设定目标，成为伦敦新金融中心所在地，承担了全世界大约三分之一的外汇交易业务，是维持英国作为世界金融中心的主要地区（图6－9、图6－10）。

图6－9　改造后的伦敦犬岛金丝雀码头，彻底转变了城市功能

图6－10　伦敦道克兰港区土地使用变化情况（1981年和1997年对照图）

2）美国亚特兰大中心区大西洋站（Atlantic Station）“棕地”再开发项目

该“棕地”邻近亚特兰大城市北部中心区，区位优良，面积为138英亩。场地最初为大西洋钢铁公司的用地，是1915年佐治亚州（Georgia）第一个钢铁厂，其利润和就业在第二次世界大战期间达到顶峰，1979年被一家加拿大公司购得，20世纪90年代开始衰落，1997年工厂停产关闭。与大量美国制造业基地类似，该地段原处于城市外围，但随着城市发展，其周围已建设高速公路和建筑，造成了它与城市隔离，成为社区的“疮疤”。

雅各布开发公司（Jacoby Development）于1998年将其购买，土地和建筑成本高达20亿美元。项目开始于2003年，是当前美国最大的“棕地”再开发项目，至今仍在进行。项目规划包括600万平方英尺的办公空间、10000个新的城市住宅单元、150万平方英尺的零售／娱乐、3个宾馆、11英亩的公共场地。(www.xing528.com)

策略1：土地清理、环境保护。挖走16.5万吨被污染的土壤，建设一个雨水处理公园和景色优美的雨水池，成为铸造大众（Foundry Commons）公园的景观。场地还采用许多绿色策略，包括种植3000棵树，利用太阳能和节能建筑，建设自行车、巴士和铁路线等。

策略2：社区参与。鼓励周围地区的社区领导人与城市官员会面，以表达他们对大西洋站开发的想法，这种开放式的讨论消除了人们对于污染地段的误解。

策略3：分期开发。在一个综合的总体规划下指导，避免大尺度的统一设计，防止因无大投资商而无法完成开发计划，要求每个第三方住宅开发商都要雇佣不同的建筑师和建造商，形成“一块一块”的开发方式。场地本身的处理运用了大量混合的风格，使用人车分流创造舒适的居住和步行环境。⑬

该项目是一个当代大尺度城市“棕地”更新项目的优秀案例，创造性地用雨水公园处理污染物，增强与外围的交通联系，以整个场地大的地下停车库解决停车问题，使用“绿色”和低能耗建筑，最重要的是通过地段更新，创造了新的活力，增加了税收基础，并将该地段重新融入城市中心（图6－11、图6－12）。3）波特兰珍珠区（Pearl District）“棕地”更新改造

图6－11　亚特兰大中心区大西洋站总体规划图

图6－12　改造后的亚特兰大中心区大西洋站（左）和亚特兰大站湖（右）

这是一个以铁路和仓库为主的“棕地”，位于老城西侧边缘，威拉米特河（Willamette）河畔，逐渐被更新改造成繁荣的文化中心，并建造了三大中心公园，成为波特兰的艺术区，2001年开始运行路面电车。

策略1：开通路面电车线。这是美国全新的交通系统，其本身虽不营利，但过去十年中给波特兰带来数百万美元的发展投资回报。

策略2：鼓励步行，创造街道活力。以街道为中心，采用较窄的道路，布置自行车道、汽车道、路面电车线路和宽宽的人行道，采用人性化尺度设计，增加了零售景观的亲密性，体现出“生活街道”的特征，保留稳定的街区、建筑和小尺度的街道，创造多样性的建筑形式。

策略3：建设公共开放空间。建设三个大的街区“雨水公园”：坦纳斯普林斯公园（Tanner Springs Park）、杰米森广场（Jamison Square）和先锋广场（Pioneer Place），主要利用场地原有的材料基础用于雨水管理，为各自的区域提供绿色区域和活跃因子，是处理雨水污染、环境净化、野生动植物复育的典型案例（图6－13至图6－15）。⑭

图6－13　珍珠区区位，位于老城和城市中心边缘，区位优良

图6－14　1939年珍珠区景象，主要是仓库和铁路区

图6－15　改造后的坦纳斯普林斯公园，创造了突出的生态和景观效果