城市老工业区更新的技术性缺陷评价方法与体系

1）城市规划技术

（1）城市总体规划层面

现状调查仅限于土地的使用性质，而我国城市规划土地，是以土地上的生产、仓储等活动过程可能产生的污染程度为标准，将工业用地分为I、II、III三类，并不关注用地本身可能存在的危害和风险问题。

以苏州化工总厂为例，在我国现行城市规划用地分类方法中，该地块长期属于三类工业用地。2007年8月停产搬迁，场地建筑和构筑全部拆除，因土地毒性剧烈，各开发商均望而却步，至今闲置。这期间，该地块的用地性质判断就会出现矛盾。因地块上的生产活动已经停止，地面建、构筑物清理完毕，已不宜划为三类工业用地，而“弃置地”的概念是“由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等”，与之属性有较大差异，也难以归入。产生这种矛盾的原因是现行规划体系中的土地划分方式过于简单，如在工业用地体系中增加“污染工业用地（Contaminated Industry Land）”的概念，便可将其归类认定，并可提出有针对性的处置对策。

（2）详细规划层面

在详细规划层面，土地现状的调查有了更进一步的要求，除了用地性质的判定外，还需要对地面建筑的年代、质量、风貌等分别做出评定，但这个深度的调查显然难以满足现实的需要。

①对土地使用历史的研究深度不够，难以判定场地、建筑是否具有遗产价值。以广州后航道两岸近代洋行仓储码头区为例，在现场勘察和历史研究之前，本地专家普遍认为这一区域的遗产价值并不突出，但经过深入挖掘史料发现，这一地区与许多影响中国近现代历史的重大事件都有关系，如省港大罢工、孙中山领导的兴中会广州起义，其大量的工人也是这些事件的参与者，加上与沙面历史建筑群千丝万缕的联系，从这些意义上来说，该地区和工厂仓储区附加了丰厚的历史和文化意义，已不能简单地将其视为普通厂房和仓库。

②基本只关注地面建筑，偏重于建筑质量和使用功能，对于地面构筑和地下埋设结构通常不关心、不调查，而这些往往构成场地规划和再发展中的重大障碍或风险。南京7·28化工厂爆炸就是典型案例，因缺乏前期对厂区地下结构的调查，加上野蛮施工，最终导致地下输气管道爆炸，酿成伤亡惨剧。

③延续总体层面调查思路，工业用地分类简单，重生产过程污染，忽视土地的沉淀污染。我国国民经济行业分类中，有58种不同类型的生产、仓储形式，其生产流程、污染危害程度、对地面和地下空间的需求各不相同，简单化的用地分类抹杀了其中的巨大差别。同时，也忽视了大面积工业用地中，生产流程、物料种类、实际功用的差别。

例如，北京焦化厂老厂区用地面积达1平方千米以上，这其中除了主要的炼焦区，还有17个分厂，其工艺和产品均不相同，污染程度也大相径庭；厂前办公区占地约2公顷，这部分用地不产生任何工业污染。用地现状调查中，忽视这些差异，在具体地段的规划中将很难提出有针对性的治理改造和再发展策略（图5－25）。

图5－25　北京焦化厂用地现状构成，实际使用功能并非全是工业用途

2）环境评估技术

环境评估是城市项目建设过程中的关键环节，也是项目立项、土地批租、规划审批之前的重要工作内容。但我国现有的环评体系针对的是新建项目，“对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估”，也就是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防止对策和措施。就新建和扩建项目而言，这一体系是比较完备的，也已形成相对完善的技术标准和规范。

但老工业用地的污染问题属于历史遗留问题，建造早期没有环境评估制度，也缺乏有效的污染控制手段，其工业使用场地的污染和危害是既成事实，而现有的环境评估制度在这方面的监管处于空白，环境评估也仅是在老工业用地已经确定更新后的用地性质和建设项目时，针对这些新规划的项目展开。在规划前期的研究中，场地现存的环境问题被忽视，制定规划方案时更是感性判断多于理性理解，赋予老工业用地新功能时主观随意性很大。

反观国外，如在英国，一旦土地被认定为受到过污染，环境评估工作就要展开，并根据工作进度进行三个阶段的评估，每个阶段都有设定的评估目标，且都要形成详尽的评估报告，作为土地出让、银行贷款、规划设计的重要参考文件；一旦地块被纳入“污染用地”的范畴，以后项目所有的建设活动就都要被都纳入一套完备的监管体系继续监督。特别是当老工业用地再发展为住宅用地时更为严格，要进行比较精确的处置方法选择，并要计算开发目标是否经济可行。可见，在“棕地”改造更新的全部过程中都要有环境部门的参与和监督，严格的环节控制保证了老工业用地开发的安全性和规划对策的针对性。

3）土地修复技术

污染土地的修复技术是发达国家“棕地”更新最先关注的焦点问题，经过30余年的发展，“棕地”更新关注的问题在不断拓展，土地修复技术也取得了巨大的进展，已从最初的简单挖掘、填埋式的物理治理方法，发展到生物处理、化学处理的综合治理方式，包括焚化、剥离、抽取、催化等一系列先进技术，而且随着治理技术的进步，治理成本也已大幅度下降，使得“棕地”更新的规划目标设定可以更为灵活。

我国在土地修复方面仍处于理论研究阶段，实践层面的成功案例更是凤毛麟角。目前的商业地产开发中，使用土地修复技术治理老工业用地的例子是万科在北京以5.9亿元拍得原北京红狮涂料厂用地，建设为住宅和商业配套用地。经监测调查，该地块土壤污染主要是滴滴涕和六六六，需处理14万立方米的土壤，最终，万科采用将有毒土壤挖掘运走焚烧的方式进行处理，耗资1亿元。万科作为国内最具实力的房地产开发企业之一，对土地污染采取了负责任的态度，一般房地产企业往往会回避这一问题，特别是对于建设经济适用房的地段，本身利润不高，且国家缺乏相应的监管和财政支持制度，回避可节省高昂的成本，且无需承担相应的责任。

万科采用的挖掘异地处置方法属于发达国家早期常用的技术，治理彻底但成本过高，这反映了我国对于土地污染治理技术储备的不足。目前我国在该领域的研究刚刚起步，国内技术市场和土地修复技术企业都没有形成。

注释

①参见http：／／news.cn.yahoo.com／newspic／news／9154／相关内容。

②高中理.2007.东北老工业基地新型工业化战略对策［M］.沈阳：辽宁人民出版社：272－275.

③成都市危旧房屋改造指挥部办公室.2005.安得广厦千万间 成都市危旧房屋改造新探索（上）［M］.成都：四川科学技术出版社：167－168.

④国务院振兴东北地区等老工业基地领导小组办公室综合组.2006.振兴东北重大课题研究成果汇编（中）［M］.北京：中国财政经济出版社：8－16.

⑤李清娟，等.2007.大城市传统工业区的复兴与再开发：理论·策略·案例［M］.上海：上海三联书店：129－130.

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㉘廖自力，窦维平.2008.文化建设案例丛书（第1辑）［M］.北京：中国社会科学出版社：422.

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㉚杨立强，刘其奎.1989.简明中华民国史辞典［M］.郑州：河南人民出版社：308.

㉛海源，袁筱薇.2008.工业遗产保护在中国西部——以成都东郊老工业区改造为例［J］.四川建筑，（2）：8－14.

㉜廖自力，窦维平.2008.文化建设案例丛书（第1辑）［M］.北京：中国社会科学出版社：422.

㉝参见http：／／baike.baidu.com／view／136330.htm相关内容。

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