市场导向商业开发模式：城市老工业区更新评价方法与体系

我国城市老工业用地更新中房地产和商业开发已成为最主要的模式。由于城市老工业区中一般汇集大量的工业企业，土地的权属关系十分复杂，这就决定了老工业用地更新通常是一块一块地进行，呈现跳跃式、非连续性的特点，并非整体统一的开发模式，而小地块的开发往往达不到公共设施的配套标准，即便是较大的厂区统一开发，其配套也往往仅仅是为了满足社区自身的需求，而无整体性的城市型设施的考虑。这种开发模式带来的结果就是在一个长周期内，土地的开发成为新旧住宅用地的不断“拼贴”，加之规划中缺乏针对老工业用地长远而具体的研究，带来配套设施的不足。单一的“住宅化”更新模式也将会给城市交通、市政设施带来巨大压力，长此以往会影响到城市结构的正常运行。

郑州市20世纪80年代以来城市空间演替：

沈小平等研究了西安市1965年和1995年土地利用变化的情况，进而总结出西安城市空间结构的演替特征。为了分析郑州市20世纪80年代以来城市空间演替状况，这里借鉴土地利用功能信息图的分析方法㊹，为了强化工业、仓储与住宅用地的关系分析，这里将土地使用类型简化为工业用地、仓储用地、居住用地、文教设施用地、其他公共设施用地等五种类型，对郑州市1982年和2006年的土地利用现状图进行功能信息分析，以200米×200米的方格网覆盖，通过比对，采用面积占优法分析各个方格网主要的用地类型倾向确定该方格网的用地属性。根据这种方法计算郑州市三环线以内和环城高速线以内用地结构的变化情况。

从图5－24中可以大致看出1982年及2006年郑州市建成区内各主要用地功能的分布情况，由于采用的是200米的方格网内主要用地面积占优的方法，实际的面积计算会有偏差，这里只是近似值，表明几大主要用地功能的近似比例关系。方格的数量计算结果如表5－7、表5－8所示。

从表5－7中可以看出，在1982年，郑州市的城市建设几乎全部集中在三环线以内，且工业和仓储用地的比例高达38.8%，反映了当时郑州作为工业中心城市和仓储物流中心的现实。从空间分布特征来看，工业用地主要分布在西部靠近三环地段，以及西北部沿陇海、京广铁路线两侧，而仓储用地主要集中在东南部的郑州铁路东站周边和西北部京广线两侧。西部工业区、西北部工业区和东南部仓储／工业区构成了郑州市三大传统老工业区的格局。

图5－24　1982年（左）和2006年（右）郑州市建成区内各主要用地功能分布(https://www.xing528.com)

表5－7　郑州市土地使用功能信息表（1982年）

表5－8　郑州市土地使用功能信息表（2006年）

到了2006年，郑州市的城市发展在环城快速路的范围内全面铺展，三环线以内基本完成了空白区的填补，但从用地格数来看，三环线内的工业格数增加到480个，仓储有所减少，总量呈现不降反升的现象（表5－8），这也反映出20世纪80年代初郑州城市发展的规模小、数量少的特点。1982年以来，三环线以内的空白地段又有许多工业和仓储企业进入。但这种单纯整体数量的增加并不能完全勾勒出1982年以前所形成的老工业区用地结构的变化，后文将详细分析南阳路西侧西北片老工业区1982年以来的用地变化状况。

三环线与环城快速之间的迅速发展是1982年以来郑州城市空间发展的主要特征，特别是东部、西部和北部的空间集聚度十分明显。从土地功能来看，西部工业用地、东部文教和公共设施用地、北部的居住用地均呈现明显的聚集性增长，而南部的增长则较为模糊。这种格局与1995年以来郑州城市空间发展的战略方向选择有关，包括西部高新技术开发区、东部郑东新区的建设战略。与1982年相比，从用地构成比例上来看，2006年三环以内的工业、仓储用地为618格，占总数的22.1%，表明三环以内工业和仓储在全市的重要程度已经大大降低，工业的郊区化、工业园区化已将新增的工业仓储需求消化掉近78%。