城市老工业区更新：动力与评价方法

1）区位变化

老工业用地在城市中的分布，除了集中在老工业区之外，还有各个时期分散在城市中不同区位的大小厂区，这些工厂布局分散，没有集聚规模，加之环境污染、与居住区等其他城市功能混合，往往成为城市土地使用调整的首要对象。分散的老工业用地形成于改革开放之前，当时各城市规模较小，老工业用地多处于城市边缘区，但随着城市规模扩大，这些工厂的区位已逐渐成为城市的中心地段，尚未搬迁改造的工厂多被其他用地所包围，工业生产和运输所需的交通和区位条件均发生了变化，不仅增加了运输成本、降低了生产效率，同时也对城市中心地区的环境、景观等造成影响。

因为不同工业地块的所有权、企业性质和规模都不相同，针对具体地块采用不同的策略是城市老工业用地更新改造中最为常见的模式，这种模式因为直接涉及项目的操作层面，通常也更能反映政府、开发商和工业用地企业之间的合作关系，也是城市设计、建筑设计、景观设计和工业遗产保护最常涉及的领域。

2）交通条件变化

老工业用地周边的交通条件变化，其实质仍是城市扩张和地块周围土地功能转换的结果。我国城市规划模式主要是学习前苏联经验，在新中国成立初期主要是以工业用地为中心的建设，土地的划拨制度和企业办社会制度造就了工厂与居住、服务设施往往连成一片的用地格局，居住区与厂区之间往往以道路或绿化带隔离，这些道路通常是工业区内部的道路，起到联系工作、生活场所，以及部分货物运输的功能。

但随着城市的扩张和工厂周围用地功能的转变，这些内部性道路的功能逐渐发生了变化，区位属性的改变使城市主次干道与之接驳，造成城市交通大量进入，原有地区相对封闭的板块被打破，同时，工业货运与城市交通的矛盾降低了城市交通和工业运输的效率。例如郑州西部的棉纺路，就主要是五大棉纺厂生活区与生产区之间的内部性道路，但随着城市的扩张和城市道路交通建设的推进，包括嵩山路、桐柏路、秦岭路等南北向主要道路穿过陇海铁路与棉纺路相交，引入了大量的城市交通。再例如郑州沙口路，早期是一条典型的服务于工业和仓储功能的运输性道路，但随着郑州城市功能的调整，这条道路已升级为郑州火车站西出口通向市区北侧连霍高速公路的快速通道。这种内部性、专业性的道路功能转换为城市公共交通，必然对其所服务的工业、仓储用地的使用产生影响，成为推动城市老工业用地更新的重要推动力之一。

3）土地使用效率低(www.xing528.com)

土地使用效率低包括土地使用的容积率和建筑密度较低，还有土地产出效率比较低。以郑州西部老工业区为例，其五大棉纺厂平均容积率在0.6左右，在已经接近城市中心的地段中，用地效率过低，难以体现应有的区位价值。同时，工业用地的低使用度导致投入产出比低于城市其他功能的产出效益，成为推动土地功能转换的重要推力。

4）企业困境

老企业普遍面临经营不善、设备老化的问题，计划经济体制下形成的生产模式在面临市场环境时缺乏竞争力，进而造成亏损严重、经营困难、职工下岗，乃至关停倒闭的状况，以土地置换资金已成为这类企业寻求再发展的常见方式。企业在政府的主导下搬迁至更远的郊区或工业园区，将位于市区更好区位的老工厂用地通过挂牌或土地储备的方式收购，土地储备资金或出让资金作为建设新的厂区、购置新设备和进一步发展的启动资金。

这种方式在各城市中通常被称为“退二进三”“腾笼换鸟”政策，除了在集中的大工业区采取这种策略外，城市中大量分散的老工业用地也常采用这种更新方式。

5）环境影响

城市老工业用地以传统产业类型为主，在建厂早期位于城市郊区的时候，其对环境、周边地段影响比较小，但当其区位改变为城市市区甚至城市中心地段的时候，其对环境的影响就比较明显了，尤其是当老工业厂区周围被对环境比较敏感的居住功能所包围时，工业生产所产生的水、渣、气等污染问题非常突出，这也是在各个层次的城市规划中老工业用地往往成为城市用地调整的优先对象的重要原因。