老工业用地自我更新与所有制形式、土地制度也是密不可分的。老工业区“内生性”的自我更新和约束需从土地使用的物质空间环境新旧更替和土地的真实用途的角度去考量。从土地更新的强和弱、更新的外部效应及产生的城市影响来看，其可分为以下四种类型。
1）权属不变、用地性质不变的生产性更新
老工业区内部存在着因物质环境老化、生产或储存环境破损以及生产扩容带来新的空间使用需求，由此用地范围内增加新的生产或附属建筑，这种自我更新没有改变土地的用地性质，只是改变了土地的建筑密度和容积率，所产生的城市效应比较小，也没有发生在公共领域，因此除非是很大程度地改变天际线或沿街景观，城市规划行政主管部门通常并不会过多干预。
2）权属不变、保持生产、局部用地性质改变
一些工业企业在未改变土地权属的前提下，对原有工业生产用地局部进行非生产性的建设，如在沿街地段进行商业、办公用房建设用于出租，这种建设一般只有面向城市公共空间或领域才有经济价值，因此改变了城市街廓的属性。类似的这种建设多发生在20世纪八九十年代，当时在国有企业体制尚未开始改革、企业追求多元化经营的背景下，许多工业企业和事业单位都在沿街建设商业店面或办公建筑用以出租获利，出现了“内部工业生产、沿街商铺围绕”的普遍现象，加之城市规划和建设管理体制尚不健全，形成了实质上改变工业用地性质的现实。这些土地使用的现状在这些老工业用地调查、评估、补偿过程中也成为需要考虑的一个重要因素。随着城市规划体系的健全，对城市用地自我更新监管的加强，这类建设目前已不多见。
3）权属不变、生产停止、用地性质整体改变
进入21世纪，老工业用地的更新已成为旧城更新的常态主题之一。在不改变用地权属的前提下，一些经济实力较强、需要寻求新的空间发展的企业开始逐步外迁，寻求更加低廉的郊区土地区位，原有的城市生产空间功能废止，在城市规划的调配下改变为新的城市功能区。但这类土地并未流入市场，而是以企业自身为开发主体，在城市规划指导下，采取成立独立开发实体或引入投资伙伴共同开发的模式，对老工业用地进行整体开发，彻底改变了原有的土地使用功能和城市空间形态。
以杭州重型机械厂为例，该厂于1999年改制为杭州重型机械有限公司，其中杭州市工业资产经营有限公司（占股38%）和东风汽车公司（占股62%）共同持股，总占地面积约48公顷。根据杭州重型机械有限公司改革重组、改造发展规划，将该公司土地用途划分为三块：①384.6亩用于商品住宅，土地收益主要用于公司改革重组、改造发展成本，技改投入和支持市轨道交通建设；②保留143.5亩工业用途地块，再通过建设部分配套用房，进行工厂功能性恢复，发展工程机械等产品（三年后完成整体搬迁，规划为杭州北部城市副中心，杭州市创新创业区）；③其余190.5亩土地建设标准厂房、商务楼和孵化器地块，打造都市工业集聚区。在这个更新计划实施过程中，除了一期用于商品住宅开发的土地通过招拍挂进入市场以外，其余土地仍属企业所有，属于典型的政府引领、企业主导、引资合作的开发模式（图4－11）。
图4－11 杭州重型机械厂影像变化
4）权属改变、生产停止、用地性质整体改变
在经历了20世纪八九十年代计划经济体制下的“黄金时期”之后，随着区域经济格局的改变，市场经济竞争模式逐步成为主体，许多老国有工业企业在失去计划经济的体制保护之后，面对竞争性的市场其优势丧失殆尽，加之改制滞后、负债严重、缺乏自我“造血”能力，企业发展开始举步维艰。这类企业及其老工业用地目前通常采用的是改变土地权属，使之进入市场的全面更新模式，地方政府也期望以此为契机，利用土地价值差额的资金注入，挽救这些企业。
郑州国棉一厂、三厂、四厂、五厂正是采取的这种更新模式。郑州西部棉纺织工业城建设于20世纪50年代，是郑州跻身全国六大棉纺工业城市的生产基地。其中一、三、四、五厂厂区占地面积1134.05亩，预计土地收益9.74亿元。在郑州市委、市政府的直接领导下，从2005年开始，郑州开始对纺织行业进行全面重组，2007年底，完成全部3万多名纺织企业职工的国有身份置换。2008年11月21日，郑州国棉一、三、四厂被整体拍卖，其中，一棉被郑州伟盛投资有限公司和郑州翰园置业有限公司联合拍得，三棉被河南平原控股集团和郑州鸿兴置业有限公司联合拍得，四棉被河南盛润置业有限公司和郑州四棉置业有限公司联合拍得，总价格6.27亿元。按照政府规划，3家投资公司将共同投资65亿元在西四环以西的须水镇打造3500亩的郑州棉纺城，但事实上，随后各方出现分歧，只有三棉响应了政府的规划，原一棉、二棉、六棉则分别选址新郑龙湖镇，四棉选择中牟白沙镇，6个工厂分散在三地，新厂的建设困难重重，如今已纷纷停工，老企业因为没有了土地资源，也丧失了最后的主动权，前景模糊。与此同时，国棉一厂的原址上一个以“锦艺·怡心苑”命名的高层住宅小区已拔地而起。(www.xing528.com)
注释
①武义清，高钟庭.2002.中国区域工业化研究［M］.北京：经济管理出版社：35－45.
②陈佳贵，等.2012.工业化蓝皮书：中国工业化进程报告（1995—2010）［M］.北京：社会科学文献出版社：36－46.
③陈佳贵，等.2009.工业化蓝皮书：中国工业化报告（2009）［M］.北京：社会科学文献出版社：32－33.
④白泉.2006.国外单位GDP能耗演变历史及启示［J］.中国能源，28（12）：10－14.
⑤张卫东.2008.巨大的变化 辉煌的成就 江苏改革开放30年［M］.北京：中国统计出版社：60.
⑥高宏德.2006.经济社会管理常用数据手册［M］.成都：成都时代出版社：125.
⑦连玉明，武建忠.2007.2007中国国力报告［M］.北京：中国时代经济出版社：277.
⑧Clark C.1982.Regional and Urban Location［M］.New York：St.Martin's Press.
⑨荣玥芳，等.2009.城市事件触媒理论解读［J］.华中建筑，（9）：79－95.
⑩Taylor I R，Evans K，Fraser P.1996.Tale of Two Cities：Global Change，Local Feeling，and Everyday Life in the North of England：A Study in Manchester and Sheffield International Library of Sociology［M］.New York：Taylor ＆Francis Routledge：65.
⑪陈刚.2004.国有企业改制中土地资产处置的初步研究［J］.经济地理，（6）：847－851.
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