城市老工业区更新评价方法：产业发展与环境风险思考

1）离心集中型：相对独立

与城市离心集中集聚的城市老工业区，其生产生活、基础配套设施相对独立于城市，其发展与更新也相对独立，主要体现为老工业用地本身物质性老化带来的内部自然更新，或者在外部环境变化过程中，根据自身需要在原有工业用地范围内进行的商业、居住或其他功能性设施的建设，在工业用地性质未做调整的背景下进行局部地段的自我调整。这种相对独立的老工业用地更新与主城区的关系并不密切，更多是与工业企业自身的发展需要相关，更新的动力也主要来自于工业企业内部，外部性的影响比较有限。

2）周围集中型：在空间和区位竞争下矛盾尖锐

同样是集中型的集聚形态，城市周边集中的老工业区的更新和改造，对城市将会产生重要影响，这种集聚状态的老工业区更新也是当前问题最集中、矛盾最突出的地方。

从历史上看，城市周边集中的工业区规划是新中国成立初期许多城市总体规划中常采用的模式，多在城市郊区、对外交通便利的区位规划集中工业区，这样既能有效拉动城市发展，又能共享城市基础设施，典型的如郑州、石家庄等新兴工业城市的棉纺织工业基地等。在几十年的生产和建设过程中，这些集中的工业基地已逐渐形成了完善的配套设施，不仅有完善的生产生活设施，还有完整的教育、后勤、文化娱乐等辅助功能。在工业区整体形态上与城市连为一体的同时，其管理体系、社区生活等方方面面都与城市其他功能区相对独立。在计划经济时代，生活在这些工业集聚区内就意味着能享受“铁饭碗”“高福利”，其居民也颇具自豪感。进入市场经济时代，旧有生产和所有制体制被打破以后，工业区居民的收入水平、城市面貌开始与其他城市功能区逐渐拉开差距，又被贴上“落后”“破旧”“污染”等标签。

当前，这类早期位于城市边缘区位的老工业用地集聚区，已被20世纪90年代以来飞速扩张的城区所包围，在政府、开发商和工业企业三方力量的共同推动下，开始了普遍以住宅和商业地产开发项目为主要模式的老工业用地更新。在地块产权多样化、工业企业经营状况不一的背景下，多呈现出地块逐一改造，缺乏整体系统性指导的问题，从而将这一复杂的系统性工程简单化为房地产开发，进而带来城市系统失调、功能紊乱的结构问题，地价和房价非理性上涨、失业率大幅上涨等尖锐的社会性问题，以及对居民产生潜在健康风险的环境危害和大量工业遗产破坏的后果。

3）市域散布型：普遍面临困境或已废弃(www.xing528.com)

分散在市域的工业用地主要有两种类型：一类是改革开放以来迅速崛起的乡镇工业或村办工业，这类工业用地大多是在集体所有制的土地上发展起来的，其形成、更新、流转机制不同于城市土地，不在本书的研究范围之内。第二种类型是诸如在三线建设时期“分散、靠山、进洞”等指导原则下选址在偏远、荒僻的区位建设的大量工业企业，在国家宏观战略方向和区域发展战略调整的背景下，这种耗费大量人力、物力和财力的低效率模式被淘汰，由于其交通运输不便、远离城市又失去了人才优势和分享城市基础设施的优势，当前普遍面临困境，一部分位于小城镇的通过产权改制移交给地方所有，少量的勉强维持、步履维艰，还有的已停产，成为工业废弃地。

4）周围散布型

散布于城市周边的老工业用地，其更新改造的速度与城市总体发展规划的方向、规模相关，因其区位没有市区工业用地优势突出，级差地租的梯度差异不大，或者说更新改造的市场价值不高，因此来自外力推动的更新压力不太突出。但如果该地段处于城市空间拓展的方向上，或者处于城市新区建设的范围内，那么其更新改造就是城市结构性调整的必然结果。

5）城区散布型

城区散布型的小地块老工业用地，是指一般用地面积不大，又不与其他工业用地相毗邻，分散在城市其他功能用地之中的老工业地块。这类地块的形成一般有三种状况：一是新中国成立前形成的私人所有的工业建设用地；二是新中国成立之后在无规划状态下的随意性建设；三是一些事业单位在早期制度不完善时期建设的一些工业企业，如校办工厂等。这类工业用地当前的用地权属混乱、周边条件复杂，在对周围地区造成各类环境干扰的同时，也给周围社区提供了一定的就业岗位。同时，因面积较小、重要度较低，在城市改造中受到的关注度也比较低，通常的做法是限定主城区在若干年内要全部完成“关、停、并、转”。