房地产市场推动城市更新的重要性

房地产业在发达国家的城市更新中是极为重要的力量，但同时，这股力量也具有积极和消极的双向影响。例如，在英国泰晤士河口和大曼彻斯特地区的“棕地”更新中，开发商是“棕地”更新的关键参与者，并有很高的参与热情，但出于对可能要承担环境责任的担忧，在处理“棕地”问题时就会犹豫不决。因此，在城市更新过程中既不能过分夸大房地产的作用，也不能忽视其参与的价值，政府还要承担更多的引导和监督职责。

1）积极意义：优化用地结构、促进良性聚集

我国房地产市场真正形成始于1998年国务院颁布的23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，文件提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。而国土资源部和监察部联合下发的“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，使2004年8月31日成为一道分水岭，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易，此后，我国的房地产市场的土地供应进入市场化时期。

房地产的市场化改变了我国城市土地按计划配给和无偿划拨的使用方式，在一定程度上反映了城市不同区位价值和土地的级差，对于优化城市用地结构、促进城市功能良性聚集都有极大的促进作用。在城市老工业用地更新领域，也正是地产市场的力量，推动了许多项目的进展，通过市场竞价获取老工业用地，而企业则获得新的启动资金。例如2006年至今，郑州由盛而衰的国棉一、三、四厂和电缆厂等老工业用地的储备与招拍挂均是遵循这个思路进行的（表4－3）。

表4－3　2006年以来郑州部分老工业用地招拍挂情况

(www.xing528.com)

房地产市场对城市空间结构的影响也很明显，主要表现在两个方面：一是对建成区内的空间进行重构，二是对建成区进行扩展。此外，房地产对城市景观会产生重大的影响，特别是在旧城更新和改造中，房地产对城市景观的重塑恰恰是大量城市旧城改造的重要动力之一。

2）消极影响：缺乏宏观连续调控、易滋生权力寻租

由于作为房地产市场中重要一环的土地市场是非完全市场，仅在房地产市场的销售端形成的市场化注定也是非完全的市场行为，这种计划机制与市场机制混合的制度体系也为土地供应、规划审批等阶段的权力寻租埋下隐患。

此外，由于规划编制的滞后，许多老工业用地是在招拍挂之前才匆匆调整规划，甚至在已发布拍卖转让公告时仍作为工业用地出售，在此状况下，开发企业往往利用自身的影响力对规划编制形成压力，要求尽可能高的容积率，这种状况的普遍存在不断给城市的公用服务设施带来压力。此外，不同工业地块往往是在较长时间内逐个出售，缺乏宏观、连续的整体性调控，长期下去的累加效应将会对城市的整体结构带来不良影响。