建筑工程施工合同价格确定方式及赔偿要求

施工项目合同谈判过程中,双方应注重对合同价格方式的选择。建设工程施工合同价格的确定方式主要有三种:总价合同、单价合同和成本加酬金合同。

1)总价合同

总价合同是指合同当事人约定以施工图、已标价工程量清单或预算书及有关条件进行合同价格计算、调整和确认的建设工程施工合同,在约定的范围内合同总价不作调整,合同当事人在专用合同条款中约定总价包含的风险范围和风险费用的计算方法,并约定风险范围以外的合同价格的调整方法,其中因市场价格波动引起的调整按市场价格波动引起的调整执行,因法律变化引起的调整按法律变化引起的调整执行。

(1)总价合同的特点

①发包人可以在报价竞争状态下确定项目的总造价,可以较早确定或预测工程成本;

②承包人承担较大风险,其报价应充分考虑不可预见等费用;

③评标时易于迅速确定最低报价的投标人;

④在施工进度上能极大地调动承包人的积极性;

⑤发包人能更容易、更有把握地对项目进行控制;

⑥必须完整而明确地规定承包人的工作;

⑦必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。

(2)总价合同适用情况

①工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小、工程条件稳定并合理;

②工程设计详细,图纸完整、清楚,工程任务和范围明确;

③工程结构和技术简单,风险小;

④投标期相对宽裕,承包人可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量、分析招标文件、拟订施工计划。

2)单价合同

单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及其综合单价进行合同价格计算、调整和确认的建设工程施工合同,在约定的范围合同单价不作调整,合同当事人应在专用合同条款中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法,并约定风险范围以外的合同价格的调整方法,其中因市场价格波动引起的调整按市场价格引起的调整约定执行。

根据《建设工程施工合同示范文本》(GF-2013-0201),合同双方可约定在以下条件下对合同价款进行调整:

①法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款;

②工程造价管理部门公布价格调整;

③一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8h;

④双方约定的其他因素。

3)成本加酬金合同

成本加酬金合同又称成本补偿合同,这是与总价合同正好相反的一种合同价格形式,它是指合同价中工程成本部分按现行计价依据计算,酬金部分则按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算,将两者相加确定出合同价。采用这种合同价格,承包人不承担任何价格变化或工程量变化的风险,这些风险主要由业主承担,对业主的投资控制很不利。而承包人则往往缺乏控制成本的积极性,常常不仅不愿意控制成本,反而是期望通过提高成本以提高自己的经济效益。因此,应尽量避免采用这种合同价格。

(1)成本加酬金合同适用情况(www.xing528.com)

①工程特别复杂,工程技术、结构方案不能预先确定,或者虽然可以确定工程技术和结构方案,但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价或单价合同的形式确定承包人,如研究开发性质的工程项目。

②时间特别紧迫,来不及进行详细计划和商谈,如抢救、救灾工程。

(2)成本加酬金合同的形式

①成本加固定百分比酬金确定合同价。这种合同价是发包人对承包人支付的人工、材料和施工机械使用费,措施费,施工管理费等按实际直接成本全部据实补偿,同时按照实际承接成本的固定百分比付给承包人一笔酬金,作为承包人的利润。

这种方式的报酬费用总额随成本加大而增加,不利于缩短工期和降低成本,一般在工程初期很难描述工作范围和性质或工期紧迫无法按常规编制招标文件时采用。

②成本加固定金额确定合同价。这种合同价与上述成本加固定百分比酬金合同价相似,其不同之处仅在于发包人付给承包人的酬金是一笔固定金额的酬金。如果设计变更或增加新项目,当费用超过原估算成本一定比例(如10%)时,固定的报酬也要增加。

在工程总成本一开始估计不准、可能变化不大的情况下,可以采用此合同价格形式,有时可分几个阶段谈判给付固定报酬。这种方式虽然不能鼓励承包人降低成本,但为了尽快得到酬金,承包人会尽力缩短工期。

③成本加奖罚确定合同价。采用这种合同价,首选要确定一个目标成本,这个目标成本是根据粗略估算的工程量和单价表编制出来的,在此基础上根据工程实际成本支出情况另外确定一笔奖金。奖金的额度应当在合同中根据估算指标规定的一个底点(估算成本60%~75%)和顶点(估算成本110%~135%)来确定,承包人在估算指标的顶点以下完成工程,则可得到奖金,超过顶点则要对超出部分支付罚款。如果成本在底点之下,则可加大酬金值或酬金百分比。采用这种方式应注意:当实际成本超过顶点对承包人罚款时,最大罚款限额不超过原先商定的最高酬金值。

在招标时,如果图纸、规范等准备不充分,仅能制定一个估算指标时可采用这种形式。

④最高限额成本加固定最大酬金确定合同价。采用这种合同价,首先要确定限额成本、报价成本和最低成本,当实际成本没有超过最低成本时,承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到发包人的支付,并与发包人分享节约额。如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间,承包人只能得到成本和酬金;如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间,则只能得到全部成本;如果实际工程成本超过最高限额成本时,则超过部分发包人不予支付。在非代理型(风险型)CM模式的合同中就采用这种方式。

在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时,业主与承包人应该注意:

a.必须有一个明确的如何向承包人支付酬金的条款,包括支付时间和金额百分比,以及发生变更和其他变化时酬金支付如何调整。

b.应该列出工程费用清单,要规定一套详细的工程现场有关的数据记录、信息存储甚至记账的格式和方法,以便对工地实际发生的人工、机械和材料消耗等数据认真而及时记录。

【例5.4】一大型商业网点开发项目为中外合资项目,我国一承包人采用固定合同总价的形式承包土建工程。由于工程巨大、设计图纸简单、做标期短,承包人无法精确核算,其中钢筋工程报出的工程量为1.2万t。施工中,钢筋实际工程量达到2.5万t,承包人就此增加费用600万美元,要求发包人给予赔偿。

请回答:

(1)本工程采用固定总价合同是否妥当,为什么?

(2)发包人是否应该给予承包人赔偿,为什么?

【解】(1)不妥当。由于本工程工程量大、设计图纸简单,无法精确计算工作量,对于承包人来说存在的风险很大。

(2)发包人不应该给予赔偿。由于本合同形式采用固定合同总价形式,承包人应承担全部工程量以及价格的风险,发生的损失自行承担。

【例5.5】2016年6月某市受台风的影响,遭受了50年一遇的特大暴雨袭击,造成了一些民用房屋的倒塌。为了对倒塌房屋、重度危房户实行集中安置重建,确保灾后重建顺利开展,市政府及有关部门组成领导小组,决定利用各级财政以及慈善补助专款,进行统一规划、统一设计、统一征地、统一建设两栋住宅楼,投资概算为1800万元。为了确保灾后房屋倒塌户在春节前住进新房,该重建工程计划从8月1日起施工,要求主体工程在12月底全部完工。因情况紧急,建设单位邀请本市3家有施工经验的一级施工资质企业进行竞标,考虑到该项目的设计与施工必须马上同时进行,采用了成本加酬金的合同形式,通过商务谈判,选定一家施工单位签订了施工合同。

请回答:

(1)本工程采用成本加酬金合同价是否合适?说明理由。

(2)采用成本加酬金合同价有何不足之处?

【解】(1)该工程采用成本加酬金的合同形式是合适的,因为该项目工程非常紧迫,设计图纸未完成,来不及确定其工程造价。

(2)采用成本加酬金合同的缺点:工程造价不易控制,业主承担了项目的全部风险;承包人往往不注意降低成本;承包人的报酬比较低。