投资估算方法-《建筑工程造价管理》

投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算。固定资产投资估算分为静态和动态投资估算。

1)静态投资部分的估算方法

不同时期的投资估算,其方法和允许的误差是不一样的,项目规划和项目建议书阶段的投资估算精度低,可采取简单的估算法,如生产能力指数估算法、单位生产能力估算法、比例估算法、系数估算法等。而在可行性研究阶段尤其是详细可行性研究阶段,投资估算的精度要求高,需要采用相对详细的投资估算方法,如指标估算法。

(1)单位生产能力估算法

依据调查的统计资料,利用相近规模的已建项目的单位生产能力投资乘以拟建项目的建设规模,即得到拟建项目的投资额。其计算公式为:

式中　C1——已建类似项目投资额;

C2——拟建项目投资额;

Q1——已建类似项目生产能力;

Q2——拟建项目生产能力;

f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等综合调整系数。

单位生产能力估算法把项目投资与其生产能力视为简单的线性关系。由于不同项目时间差异或多或少存在,在一段时间内技术、标准、价格等方面可能发生变化,两地经济情况也不完全相同,土壤、地质、水文情况、气候、自然条件的差异,材料、设备的来源、运输状况也不同,故此法只是粗略地快速估算。单位生产能力估算法主要用于新建项目或装置的估算,简便迅速,但要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据,且估算精度较差。

【例3.1】某地拟建一座300套客房的宾馆,另有一座类似宾馆最近在本地竣工,已建宾馆有200套客房,总造价4800万元,试用单位生产能力估算法估算拟建项目的总投资。

【解】首先计算已建类似宾馆每套客房的造价为C1/Q1=4800/200=24(万元)

根据单位生产能力估算法,拟建宾馆的总投资为24×300=7200(万元)

(2)生产能力指数法

生产能力指数法又称指数估算法,是根据已建成的类似项目生产能力和投资额以及拟建项目生产能力来粗略估算拟建项目投资额的方法。其计算公式为:

式中　n——生产能力指数。其他符号含义同式(3.1)。

式(3.2)表明,造价与规模呈非线性关系。在正常情况下,0≤n≤1。

不同生产率水平的国家和不同性质的项目中,n的取值是不相同的。比如化工项目,美国取n=0.6,英国取n=0.66,日本取n=0.7。若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大,Q1与Q2的比值为0.5~2,则指数n的取值近似为1。

生产能力指数法主要应用于拟建项目与用来参考的已知项目的规模不同的场合。该方法计算简单、速度快,与单位生产能力估算法相比精确度略高,其误差可控制在±20%以内。尽管估价误差仍较大,但有它独特的好处,首先这种估价方法不需要详细的工程设计资料,只要知道工艺流程及规模就可以,其次对于总承包工程而言,可作为估价的旁证,在总承包工程报价时,承包商大都采用这种方法估价。

【例3.2】2012年在某地建成一座年产100万t的某水泥厂,总投资为50000万元,2016年在该地拟建生产500万t的水泥厂,水泥的生产能力指数为0.8,2012—2016年每年平均造价指数递增4%。请估算拟建水泥厂的静态投资额。

【解】2012—2016年为4年,故f=(1+4%)4。

【例3.3】按照生产能力指数法(n=0.8,f=1.1),如将设计中的化工生产系统的生产能力提高2倍,投资额将增加多少?

【解】根据生产能力指数法的计算公式,投资额将增加:

(3)系数估算法

系数估算法也称为因子估算法,它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数,以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法虽简单易行,但精度较低,一般用于项目建议书阶段,主要应用于设计深度不足,拟建项目与类似项目设备购置费投资比重较大且行业内相关系数等基础资料完备的情况。系数估算法的种类很多,下面介绍三种主要类型:

①设备系数法。以拟建项目的设备购置费为基数,根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比,求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费,进而求出建设项目总投资。其计算公式为:

式中　C——拟建项目投资额;

E——拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费;

P1,P2,P3,…——已建项目中建筑安装费和其他工程费等占设备购置费的比重;

f1,f2,f3,…——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数;

I——拟建项目的其他费用。

【例3.4】拟建某项目设备购置费为2000万元,根据已建同类项目统计资料,建筑工程费占设备购置费的23%,安装工程费占设备购置费的9%,调整系数均为1.1,该拟建项目的其他有关费用估计为200万元,试估算该项目的建设投资。

【解】根据公式,该项目的建设投资

C=E(1+f1P1+f2P2)+I=2000×(1+23%×1.1+9%×1.1)+200=2904(万元)

②主体专业系数法。以拟建项目中投资比重较大,且与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数,根据已建同类项目的有关统计资料,计算出拟建项目各专业工程(如总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等)占工艺设备投资的百分比,据以求出拟建项目各专业投资,然后加总即为项目总投资。其计算公式为:

式中　P′1,P′2,P′3,…——已建项目中各专业工程费用占工艺设备费的比重;其他符号含义同前。

③朗格系数法。以拟建项目设备购置费为基数,乘以适当系数来推算项目的建设费用。其计算公式为:

式中　C——总建设费用;

E——主要设备购置费;

Ki——管线、仪表、建筑物等费用的估算系数;

Kc——管理费、合同费、应急费等费用的总估算系数。

总建设费用与设备购置费用之比为朗格系数KL。其计算公式为:(www.xing528.com)

应用朗格系数法估算投资也较简单,由于装置规模发生变化,不同项目的自然、经济地理条件存在差异,朗格系数法估算精度仍不高。朗格系数法是以设备购置费为计算基础,而设备费用在一项工程中所占的比重、同一项工程中每台设备所含有的管道、电气、自控仪表、绝热、油漆、建筑等都有一定的规律。所以,只要对各种不同类型工程的朗格系数准确掌握,估算精度仍可较高。朗格系数法估算误差在10%~15%。

(4)比例估算法

根据统计资料,首先求出已有同类企业主要设备投资占建设投资的比例,然后再估算出拟建项目的主要设备投资,即可按比例求出拟建项目的建设投资。其计算公式为:

式中　I——拟建项目的建设投资;

K——已建项目主要设备投资占拟建项目投资的比例;

n——设备种类数;

Qi——第i种设备的数量;

Pi——第i种设备的单价(到厂价格)。

(5)指标估算法

估算指标是一种比概算指标更为扩大的单位工程指标或单项工程指标。这种方法是把建设项目划分为建筑工程、设备安装工程、设备购置费及其他基本建设费等费用项目或单位工程,再根据各种具体的投资估算指标,进行各项费用项目或单位工程投资的估算,在此基础上,可汇总成为每一单项工程的投资。另外,再估算工程建设其他费用及预备费,即求得建设项目总投资。

使用指标估算法应根据不同地区、年代进行调整。因为地区、年代不同,设备与材料的价格均有差异,调整方法可以按主要材料消耗量或“工程量”为计算依据;也可以按不同的工程项目的“万元工料消耗定额”来定不同的系数。如果有关部门已颁布了有关定额或材料差系数(物价指数),也可据其调整。

使用指标估算法进行投资估算绝不能生搬硬套,必须对工艺流程、定额、价格及费用标准进行分析,经过实事求是的调整与换算后,才能提高其精确度。

2)动态投资部分估算方法

动态投资部分主要包括价格变动可能增加的投资额(涨价预备费)和建设期贷款利息两部分内容,如果是涉外项目,还应计算汇率的影响。动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计划为基础来计算,而不是以编制的年静态投资为基础计算。

(1)汇率变化对涉外建设项目的影响

汇率是两种不同货币之间的兑换比率,或者说是以一种货币表示的另一种货币的价格,汇率的变化意味着一种货币相对于另一种货币的升值或贬值。

①外币对人民币升值。项目从国外市场购买设备材料所支付的外币金额不变,但换算成人民币的金额增加;从国外借款,本息所支付的外币金额不变,但换算成人民币的金额增加。

②外币对人民币贬值。项目从国外市场购买设备材料所支付的外币金额不变,但换算成人民币的金额减少;从国外借款,本息所支付的外币金额不变,但换算成人民币的金额减少。

估算汇率变化对建设项目投资的影响,是通过预测汇率在项目建设期内的变动程度,以估算年份的投资额为基础计算求得。

(2)涨价预备费的估算

涨价预备费的估算可按国家或部门(行业)的具体规定执行。

(3)建设期贷款利息的估算

建设期贷款利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产投资的利息。计算建设期贷款利息时,为了简化计算,通常假定当年借款按半年计息,其余年度借款按全年计息。对于有多种借款资金来源,每笔借款的年利率各不相同的项目,既可分别计算每笔借款的利息,又可先计算出各笔借款加权平均的年利率,并以此利率计算全部借款的利息。

3)流动资金估算方法

流动资金是指生产经营性项目投产后,为进行正常生产运营,用于购买原材料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。流动资金一般应在项目投资前开始筹措。为了简化计算,流动资金可在投产第一年开始安排,并随生产运营计划的不同而有所不同,因此流动资金的估算应根据不同的生产运营计划分年进行。

流动资金估算一般采用分项详细估算法,个别情况或者小型项目可采用扩大指标估算法。

(1)分项详细估算法

流动资金的显著特点是在生产过程中不断周转,其周转额的大小与生产规模及周转速度直接相关。分项详细估算法是根据周转额与周转速度之间的关系,对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。在可行性研究中,为简化计算,仅对存货、现金、应收账款和应付账款四项内容进行估算。其计算公式为:

估算的具体步骤:首先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数,然后再分项估算占用资金额。

①周转次数估算。周转次数是指流动资金的各个构成项目在一年内完成多少个生产过程。其计算公式为:

应注意的是,最低周转天数取值对流动资金估算的准确程度有较大影响。在确定最低周转天数时应根据项目的特点、投入和产出性质、供应来源以及各分项的属性,并考虑保险系数分项确定。

存货、现金、应收账款和应付账款的最低周转天数,可参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定,或按部门(行业)规定。估算时应根据项目实际情况分别确定项目的最低周转天数,并考虑一定保险系数,又因为:

如果周转次数已知,则:

②应收账款估算。应收账款是指企业对外赊销商品、提供劳务尚未收回的资金。应收账款的周转额应为全年赊销销售收入。在做可行性研究时,用销售收入代替赊销收入。其计算公式为:

③预付账款估算。预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项。

④存货估算。存货是企业在日常生产经营过程中持有以备出售,或者仍然处在生产过程,或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等。为简化计算,仅考虑外购原材料、外购燃料、其他材料、在产品和产成品,并分项进行计算。

在采用分项详细估算法时,对于存货中外购原材料、燃料要根据不同品种和来源,考虑运输方式和距离等因素确定。其计算公式为:

⑤现金需要量。项目流动资金中的现金指货币资金,即企业生产运营活动中为维持正常生产运营必须预留于货币形态的那部分资金,包括企业库存现金和银行贷款。

⑥流动负债估算。流动负债是指将在一年(含一年)或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务,包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。在项目评价中,流动负债的估算只考虑应付账款和预收账款两项。其计算公式为:

根据流动资金各项估算结果,编制流动资金估算表。

(2)扩大指标估算法

扩大指标估算法是根据现有同类企业的实际资料,求各种流动资金率指标,也可根据行业或部门给定的参考值或经验确定比率。将各类流动资金率乘以相对应的费用基数来估算流动资金。一般常用的基数有销售收入、经营成本、总成本费用和固定资产投资等,究竟采用何种基数依行业习惯而定。此法简便易行,但准确度不高,可用于项目建议书阶段的估算。其计算公式为: