物业管理的目标是保持正常运营，如果有条件的话应对技术上的、卫生上的和环境上的建筑运作及标准加以改进（图4-162）。在建筑建造的时候管理费用已经在很大程度上被决定了，也就是结构、技术系统、室内装修、表皮和设计确定之后，管理费用即已确定。在某些国家，谁建造、拥有和管理建筑，谁将对建筑产生的任何环境问题承担主要责任。
图4-159 斯德哥尔摩Tyréns建筑生态协会得出的环境评估
图4-160 分区域室内环境成果汇编
该汇编结果是根据雅各布森（Jacobson）和韦德马克（Widmark）在“1999年建筑的环境状况”里的评估方式得出的。绿色区域代表评估的环境状况。橙色区域代表目标状况
图4-161 汇编成果
环境效果方法显示出在不同区域的环境影响的评估。该方法是在瑞典皇家理工学院耶夫勒（Gävle）校区开发的
图4-162 物业管理的改进措施
在物业管理方面，不同改进措施之间的划分并不是特别明确，通常在运作、维护和改造措施中都存在着相互交叠。资料源于ABB公司，1997
1）管理组织
基于对技术需要和经济可能性的分析，许多业主制订一些长远的、滚动发展的维护计划或是区域项目。物业管理包括三部分：行政、经济和实践。行政方面包括租赁问题、检查、职员计划编制、管理和运作计划、技术维护计划、获取、购买等等。经济方面包括资本获取、货币管理、租金收入、支出、预算、清算账目和平衡账目。实践方面的工作包括建筑管理员任务、定期维护、运作监督、暖气、垃圾收集、清洁和小型维修。(www.xing528.com)
（1）质量合格管理。如何组织管理影响到结果和环境工作。因此，关于环境方面的质量合格管理是当前需要的。一个公司如果想要达到合格，必须采取环境政策，设定环境目标，以及为了在计划期限里达到目标分配足够的资源。需要培训所有员工让他们明白环境工作将要完成什么。为了给技术措施和技术维护计划提供基础，需要从环境角度对建筑进行资料收集整理。为了完成检查和维护的措施需要制订计划。这一概念也包括一个内部审计，帮助公司获得如何改进提高系统的效率和可靠性的反馈信息。确保环境工作惯例对于现行的管理工作是很重要的，它也有助于由第三方对审计进行核查。
（2）环保方面的管理。如何实施管理工作同样对环境有着直接影响。例如，电动车辆、割草机和吹叶机都使用环境友好型燃料、环保型清洁化学产品以及采用环保型控制杂草都是可以实现的。当然，选择环境友好型材料和表面处理方式也同样非常重要。
（3）维护频率。维护的目的在于保持建筑及其组成部分处于正常运作状态，否则就要进行维修。维护通常分为定期维护、故障检修和紧急维护（维修）。选择了维护方式，就选择了维护要求的条件。质量越好，建筑部件的使用周期越长，所需要的维护就越少。但是，结构部件迟早也需要维护甚至更换。不同的产品需要不同周期的维护。而周期的长度很大程度上取决于用户和产品暴露在环境中的程度（图4-163）。
2）运行中的资源消耗
热、电和水的需求量在很大程度上取决于建筑和设备对节约资源方法的选择。不论什么时候设备需要更换，都应该选择市场上高效率使用的资源，并且采用对环境危害最低的产品。为了尽快追踪故障以及建立长期节约目标，管理部门应该能够方便地对热、电、热水及冷水的消耗进行可靠和现时的运作统计。
3）运行监测
自动的运行监测可以用来控制不同系统，以及快速确定哪里出现故障。电脑控制和监测系统通常分为以下三个独立明确的层面：① 传感器、控制元件等，它们是最接近程序本身的。② 电脑控制中心，负责控制、调节和监测。③ 主机（数据库），用以收集和显示一台或多台电脑控制中心的信息，它可以被安置在操作中心或是建筑里。可被操控的部件包括风扇和泵、制热和制冷设备、温度调节和通风设备、照明设备等等（图4-164）。无论在夏天或是冬天、工作日或是周末、白天或是晚上、空房间或居住房间，都是可以进行调节的。不同型号的传感器可以满足控制的不同需要。当发生问题时，维修人员可以用手提电脑到现场查询该做什么。如今，电脑系统已经普遍用于建筑的控制、监测和运营管理了。
图4-163 建筑不同部分的大致维护周期
这已经说明从长远来看预防性的维护是有利的。将某些维护结合起来处理会比单独维护的花费要少些。资料源于贡内尔 埃里克松（Gunnel Eriksson）设计 的Att planera sitt underhåll的 封 面图片，Sveriges Fastighetsägare，1989
图4-164 电脑中心示意图
电脑与温度和湿度传感器、泵、风扇和调节风门等连接。通过预安装的程序来控制和监测室内气候
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
