瑞典经济性及生态建筑实践

建筑的经济问题一点也不简单。前期的高投入可能意味着较低的长期运营成本，或正好相反。投入包括建造成本、运营成本、维修成本和寿命周期成本（图1-294）。建立一个高效紧凑、布局灵活的空间既简单又实用。然而还要处理好价格与成本的差异。所以最好是在经济衰退时期建造并努力成为一个精明的买家。

1）建造成本

建造成本包括材料、工资和其他合同费用，如运输和机器的使用费（图1-295）。开发成本包括土地成本、规划、市政费以及在施工期间的资本成本等。1995 2004年，用于建筑材料的成本增加17%以上，超过其他工业产品。通过扩大市场和进口建筑材料也许可以降低成本。在过去15年里，建筑工人的工资增长超过通货膨胀率和其他群体的工资增长速度。这是为什么呢？整个建筑行业缺乏竞争的现状极大地影响了工资和材料成本。为了建造可持续发展的健康建筑，规划和组织施工的时间安排，对提高施工过程的效率是十分必要的。

（1）价格和成本的差异。价格和成本的差异是必须被重点考虑的。成本通常可以基于统计和个人经验计算出来。价格是完全不同的东西，很大程度上取决于供求关系，而且也取决于在实际情况中是否存在自由竞争。价格在签订协议之前都是可以谈判的。价格包括承包商的利润。对于一个投资者来说，在经济衰退期建造是最为有利可图的。

图1-294　建筑的年度总成本统计

此成本除资本成本之外，还包括运行和维护费用

图1-295　建造成本的构成

该构成来自于国家房屋工程造价论坛项目经理桑尼 莫迪阁（Sonny Modig）。资料源于建筑师，2002年第4期

图1-296　1986年赛博（SABO）公司所开发住宅的平均运行成本统计

资料源于SABO公司

（2）税费。一半以上的成本并不是真正的建造成本，而是税费，如增值税（VAT）、入网费以及购买建设用地的花费等。自1991年以来，瑞典的增值税一直是25%。在1990 1998年间建设成本增加的95%是由于增值税的原因。整体来说，税费占工程总成本的40%左右（包括占总成本1/5的增值税）。在不同的地方市政费用差别很大。瑞典某些地区大城市的市中心土地价格在17年里增加了200%。政府依据地块的增值潜力来确定费用，这使得以合理的价格建造住宅非常困难。

（3）运行成本。运行成本包括暖气、电力、供水和垃圾处理的费用，以及看护、管理、工作人员和保洁的费用。此外，还有税收的费用（图1-296）。建造能效高的建筑能够大幅度降低暖气、电力、供水和垃圾处理的成本。

（4）维护成本。建筑物的维护费用取决于它的建造质量、材料的耐久性和不同组件的寿命周期。高质量的建筑维护成本较低。长期成本取决于产品在很长一段时间内需要维护的次数，以及每次维护的成本。所以宁可选择易于维护并且维护成本低廉的产品，即使这种产品的价格往往高于其他同类产品。若建筑物寿命以50年计算，建造投资费用大约只占总费用的10%，剩下的90%则是运行费用。因此，尽管一次性投入较高，通过使用高质量且耐用的产品来减少50年内的总成本这一方式极具潜力。

（5）生命周期成本。选择生命周期成本（LCC）低的产品而不只是选择最便宜的产品或价格较高的高科技产品，这一方法被证明是很经济的，并有可能降低长期的运营和管理的成本。生命周期成本不仅包括建筑建造成本，而且还包括长期运营成本（热、电、水、污水处理和垃圾处理）、清洁、保养和维修，以及工作人员的管理和行政管理费用等，房地产税也应被纳入生命周期成本中（表1-25）。建造和生活费用，不应以降低房屋质量为代价。在瑞典百万房屋计划中，从1965 1975年的10年间每年都有超过10万户新住宅被建造。据估计，这些房屋的20%—25%建造成本较低并且质量的标准也都相对较低。因此，这些房屋使用还不到30年，它们中的大部分就需要进行深入的修整和更新，花费远远大于一开始就选择长期耐久的建造方案。(www.xing528.com)

表1-25　地面材料的选择和成本控制考虑建筑全寿命周期内的总开销

注：资料源于福什哈加地板的手册。

2）高效建设

如果一座建筑物的设计不是以长久耐用为目的，即使建设成本很便宜其长期的运营费用也会很昂贵。为了降低投资成本，投资人减少了家具和设备或缩减房屋面积，使家具布置的灵活性、可达性和利用率受到损害，也同样限制了在不同的时间有不同的房屋使用需求的可能性。相反，适宜的、灵活的系统，精心设计的住房环境，适宜的服务半径和良好的沟通能够增加房屋的寿命，降低长期成本，降低能源消耗，从而减少对环境的影响（图1-297、图1-298）。高效建造往往依赖于工业化水平的提高，这意味着专业建造体系的标准化、提高施工现场的效率并增加预制单元的使用。使用预制盒子单元可以降低建设成本10%—25%，缩短工期20%—50%。建造健康的住房变得更加容易，这是因为在干燥的环境下预制单元的组装可以在室内完成，一切都可以迅速在屋顶之下搭建起来。货运卡车的尺寸限制了施工。长度不大于24 m、宽度不大于2.6 m的货运卡车不需要特殊要求。但是更长或者更宽的卡车，就需要贴标识上路，有时还需要警车开路，需要安装可移动的轮轴并且要有专人护送。当装货超过4.5 m高的时候，司机就有责任保证机动车能顺利通过所有所经区域。有些墙体和地板结构的厚度会大于在现场现浇的厚度。工业生产的缺点是，建筑物不能充分地与地形和周围环境融合而变得单调乏味。

图1-297　减少建设成本的办法

限制规模、紧凑的建筑设计、简单的建筑结构和高效的建造都是减少建设成本的可行办法。资料源于《生态建筑专业知识》，H.R. Preisig，W. Dubach，U. Kasser以 及K. Viridén，苏黎世，1999

图1-298　智能居住公寓

智能居住公寓（Live-Smart Flats，瑞典语BoKlok-hu）的设计概念由宜家家居公司（IKEA）和斯堪雅建筑集团（Skanska）提出并运作。建筑有两层，每层6个单元。想法是以每月低廉的费用提供优质的居住条件。在建的既有供出租的单元，也有共同产权的房屋。一方面趁土地便宜时把土地买下来；另一方面让居民自己承担看护住宅和院子的工作，从而降低成本

3）自主建设和部分自主建设

部分自主建设是指未来建筑的业主通过部分自主劳动以降低成本。用户需要完成有限的工作量，并且承包商会对他们进行材料和技术的指导。建造时间表中纳入了未来用户的劳动，使之与其他的建设进程保持一致。通常的情况是，一个未完成的房屋交给业主继续自主建设，其中剩余多少工作量由自己完成则是由业主自己决定的。自主建设是SMÅA（斯德哥尔摩市房地产局小建筑部）使用的术语。从1920年成立，这个部门就致力于为人们自主建设家园提供帮助。SMÅA帮助取得土地，提供预制材料和指导。有规划方面的帮助，也有管理方面的，如建筑许可证、贷款、时间安排和控制项目预算。通过和承包商合作，SMÅA完成所有场地处理和基础性工作，安装暖气、电力、自来水和卫生系统，以及提供市政电网。现在SMÅA已经成为JM公司、瑞典国家租户、房主和建房协会（HSB）及其员工所有的股份制有限公司。业主们通过自己的劳动最高可节约150 000瑞典克朗的建造成本。

4）银行贷款

在一些国家，比如德国，对于那些想进行更环保建设的业主有完善的银行融资渠道。鉴于生态建筑的节能特征，其未来运行具有较高的经济价值，银行愿意为多达95%的总投资提供低息贷款，德国联邦银行可以为另外的5%提供保证10年期固定利率的抵押贷款，此外每月还款能力也不再是可贷款额度的唯一标准。奥地利为生态建筑提供了慷慨的补贴，在福拉尔贝格州建造被动式住宅（Passive House）可以获得四分之一的无息贷款。