REITs是英文Real-Estate-Investment-Trusts的简称，对应的中文是房地产－投资－信托，即房地产投资信托基金。1960年REITs最早是由美国国会创立的，旨在使美国的中小投资人能有效地参与到不动产市场中，以此来获得收益。在美国大约有300个REITs在交易运作，其中有大约60%的信托基金在交易所上市。在亚洲，房地产投资信托基金最先出现在日本，因为日本的房地产发展相对较快，市场比较大，所以REITs在日本规模较大。在中国，2009年中国人民银行进行了REITs试点的准备，最终由于有关信托方面的法律还不完善，REITs没有启动成功。2011年，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，成为国内基金业首个REITs专户产品。REITs的最早定义是“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。REITs将此明确规定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或者同时持有两种资产的封闭性投资基金。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。[3]REITs吸引人的关键点就在于中小投资者可以少量投资，作为信托人集合起来投资于高利润的房地产行业，这等于是分担了投资风险。同时，REITs的股权可以转让，这使得投资人的进退都变得很灵活。而且集合的资金由专门的管理人员来管理，使投资更可靠。
REITs有三个显著特点：第一，主要收益大多来自于租金收入和不动产升值；第二，收益的大部分都用来分红；第三，回报率高，具有较高的利润。
通常来讲，REITs可以按照如下方法分类：
1.根据组织形式的不同，REITs可以分为公司型、契约型。
公司型的REITs是公司通过发行REITs股份，筹集资金，投资房地产，公司是独立的法人，可以进行自主运作，股份发行对象是广大投资人，REITs股份的持有人则成为公司的股东。契约型REITs是以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托，对房地产进行投资。公司型REITs与契约型REITs的区别在于运营方式不同，所依据的相关法律也不同。与公司型REITs相比，契约型REITs的方式更为灵活。在美国，公司型REITs占主导地位，而在英国、日本、新加坡等国，契约型REITs比较普遍。
2.根据投资形式的不同，REITs可分为三类：权益型、抵押型与混合型。
权益型REITs的投资虽然拥有所有权，但通常从事房地产经营活动的比较多，如租赁房屋和客户服务等。与传统房地产公司相比，权益型REITs的主要经营目的是对房地产进行经营获得利益，而不是开发和转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或者房地产抵押支持证券，主要的收益来源是房地产贷款的利息。混合型REITs是介于权益型与抵押型REITs之间，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。在这三种REITs当中，最为常见的、应用最广泛的是权益型REITs，另外两种所占比例不多。因为，权益型REITs能够提供更好的长期投资回报，具有更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。
3.根据运作方式的不同，REITs可分为封闭型REITs、开放型REITs。
封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任思追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场上转让卖出。
4.根据基金募集方式的不同，REITs又可以分为公募型REITs、私募型REITs。(www.xing528.com)
私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。
私募型REITs与公募型REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。
REITs具备其他投资方式所没有的优势：第一，REITS的长期收益是因为它由所投资的房地产的价值来决定的，而与其他金融资产的相关度不高、联系不大，在与其他商业活动对冲时，有相对较低的波动性，在通货膨胀时期具有的保值功能也较强；第二，REITs可免双重征税，并且没有投资的最低限额；第三，REITs的特点是90%的收入作为红利，因此投资者可获得较稳定的利润；第四，由于REITs大都在证券交易所上市，具备较强的流动性。
REITs在市场上一直是以门槛低、收入高、分红稳定、流动性强而出名，它已经成为中小投资者投资房地产的重要途径。REITs与股票、债券市场的相关性不高，在投资组合中，可优化投资组合，有效分散证券市场的投资风险。
尽管REITs有着诸多独特优势，但这些并不思味着REITs在证券市场上是没有风险的。尽管REITs与股票、债券市场的相关性不高，但它仍然受股票与债券市场的影响。一般来讲，上市的REITs同时受不动产周期性波动以及股市整体周期波动的影响。在不动产市场不景气的时段及股票市场风险较高的时段，REITs的基金收益都会出现波动。此外，由于我国境内目前还没有公开上市的REITs产品，所以投资者不管是直接投资还是通过QDII（Qualified Domestic Institutional Investors，即合格境内机构投资者）基金间接投资，投资者都将面临境外投资的特有风险，例如外汇管制风险、境外税法风险、汇兑风险等。尽管REITs是一种房地产投资信托基金模式，但也借鉴到停车产业项目的融资模式当中。这是因为REITs具有风险分散化和管理专业化的优势。可以通过多个受托人作为管理者，中小投资者可以少量投资，使信托人集合起来投资于高利润的停车产业项目，对不同地区和不同类型的停车产业项目进行投资及经营管理，在对停车产业项目业务进行组合并保持一定收益水平时，还可以有效降低投资风险，使投资更可靠，投资人的进退更加灵活，并有效保障基金的获益能力。
【注释】
[1]参见“BOT模式增建立体停车库”，《财富佛山·城事焦点》，http：//epaper.xkb.com.cn/view.php？id＝706521，2011年07月06日。
[2]“广东罗浮山停车场及周边改造项目”，http：//www.bidchance.com/info-zhongbiao-3908720.html。
[3]http：//baike.baidu.com/link？url＝3_J8UaOJX2Gn MDTR81x YdN6pER46dPGogZg6nu mcqGb6iVMv Asl8x NMhXno5BzRk XBiugc V2hz9QXU2dXGIaqK。
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