天津各国租界经过规划、建设，逐渐出现了楼房、街道。为了适应租界中外居民的生活需要，商店也从无到有慢慢增多。最早到法租界经商的中国人，多是广东帮与宁波帮，少数是天津帮。广州与宁波开禁较早。在天津开埠与外国通商之前，广东与宁波两帮就不断从海路来津，在北大关一带经营南北土产、洋广杂货。1860年天津开埠后，这两地有更多的商人来到天津，与原来在天津北大关一带经商的同乡合作，到法租界开设商店，扩大业务。他们经营的是三种主要买卖：南味食品、皮箱皮件以及制作西装。早期在法租界有名的中国人经营的商店是广东帮的广隆泰（南味）、广发源（皮箱）、北安利（餐厅），宁波帮的冠生园（南味）、李同益（西服店）等。那时，今大沽路至解放路一段滨江道因广东帮的商店和广东人多，曾被称为“广东街”。
劝业场一带划入法租界后，这一片郊野便逐渐出现了一些砖瓦平房，但初期城市化的发展很缓慢，于1911年辛亥革命后，今劝业场一带还是平房多楼房少，空地一片又一片。据郭桐轩老人说，他清楚记得，1920年前后，今辽宁路天津烤鸭店的北面是一个露天粪场，足见附近还有菜园。甚至现在劝业场的地方也是一块空地，用木桩与铁丝圈起来，存放一些废旧木料和砂石之类的物品。现在的中心公园，那时还是一个大水坑，1916年以后，才用海河挖出的淤泥填平，一度作为法国人的网球场，后来建成为法国花园。今公共汽车中心站，更是人所共知的法国坟地，1870年天津人民火烧望海楼时，被打死的法国领事丰大业的棺材，后来就移葬在这里。
1920年前后，劝业场一带逐渐出现了一些小商店，以及饭馆、妓院。早年有名的饭馆有菜羹香、四如春；西装店除李同益外，又增加了宁波帮开设的复兴祥、张兴茂、马源昌、何庆锠等家。天津最早的电影院也出现在法国租界，比中国最早的电影院（在上海）晚两年，即1910年开幕的平安电影院，地点先在今大沽路与滨江道转角处，1916年迁至今国民饭店的地方，1919年毁于大火，最后迁建于英租界小白楼（今音乐厅）。(www.xing528.com)
民国以后，北洋军阀掌权，连年内战，炮火频繁，政治动荡，使天津的商业中心从北门外及东门外一带逐渐向租界转移，日租界旭街（今和平路，从兴安路北口到锦州道之间）以及与日租界毗连的南市一度繁华。1931年“九一八”事变后，日本紧逼华北，觊觎平津，天津商业就加快了向法租界梨栈一带集中。在北大关、东马路、南市、日租界等地的著名店铺如物华楼（金店）、恒利（金店）、范永和（化妆品商店）、谦祥益（绸布店）、元隆（绸布店）、中原公司（百货商场）、正兴德（茶叶店）、大纶（绸布店），德华馨（鞋店）、盛锡福（帽店）、同升和（鞋帽店）、亨得利（钟表店）、仁昌（百货线店）、登瀛楼（饭庄）等，差不多都是在1926年至1936年间迁移到梨栈一带，或者是开设分店的，今天劝业场一带成为天津的商业中心，这10年的发展是关键。
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