底层平台由鲁班软件和中国航天共建

BIM与物联网结合对运行维护的应用价值巨大，使建筑走向智慧运行维护。图2-11是一个典型的BIM技术与物联网技术的系统架构，整个智慧运行维护系统的底层平台由鲁班软件的BIM系统和中国航天的“飞邻”系统搭建而成。

智慧运行维护有如下应用方面：

（1）内部空间设施可视化。现代建筑业发端以来，信息都存在于二维图纸和各种机电设备的操作手册上，需要使用的时候由专业人员自己去查找信息、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当的动作。利用BIM将建立一个可视三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用。例如：二次装修的时候，哪里有管线，哪里是承重墙不能拆除，这些在BIM模型中一目了然，在BIM模型中就可以看到不同区域属于哪些租户，以及这些租户的详细信息。

（2）设备远程控制。把原来商业地产中独立运行并操作的各设备，通过RFID等技术将设备运行信息汇总到统一的平台上进行管理和控制。一方面了解设备的运行状况，另一方面进行远程控制。例如：通过RFID技术获取电梯运行状态，是否正常运行，通过控制程打开或关闭照明系统。

图2-11 智慧运行维护系统架构(www.xing528.com)

（3）照明、消防等各系统和设备空间定位。给予各系统各设备空间位置信息，把原来编号或者文字表示变成三维图形位置，这样一方面便于查找，另一方面参看也更直观更形象。例如：通过RFID技术获取大楼的安保人员位置；消防报警时，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边的疏散通道和重要设备。

（4）运营维护数据累积与分析。商业地产运营维护数据的积累，对于管理来说具有很大的价值。可以通过数据来分析目前存在的问题和隐患，也可以通过数据来优化和完善现行管理。例如：通过RFID获取电表读数状态，并且累积形成一定时期能源消耗情况；通过累积数据分析不同时间段空余车位情况，进行车库管理。

BIM技术与物联网技术对于运行维护来说是缺一不可的，如果没有物联网技术，那运行维护还是停留在目前靠人为简单操控的阶段，没有办法形成一个统一高效的管理平台。如果没有BIM技术，运行维护没有办法跟建筑物相关联；没有办法在三维空间中定位；没有办法对周边环境和状况进行系统的考虑。因此，在智慧运行维护中，物联网技术离不开BIM技术，BIM技术同样也离不开物联网技术。

基于BIM核心的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信息模型管理，而且为建筑物的所有组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而将建筑物的运行维护提升到智慧建筑的全新高度。

BIM技术与物联网技术是相辅相成，两者的结合将为商业地产的运营维护带来一次全面的信息革命！