BIM技术助力现代建筑运维管理

建筑工程涉及诸多的利益相关者，根据利益相关者的定义，在本书中将建筑工程项目的利益相关者定义为：在建筑工程项目策划、设计、建造与运营等实现的全生命周期中，对各阶段目标的实现具有影响和在目标实现的过程中被影响的所有内部和外部团体或个人。进而，建筑运维阶段的利益相关者即为能够影响或者被运维阶段管理工作影响的团体或个人。根据利益相关者与项目的不同影响关系，建筑工程项目的利益相关者可以分成主要利益相关者和次要利益相关者。主要利益相关者是与项目有合法的契约合同关系的团体或个人，比如业主方、承包方、设计方、供货方、监理方、给项目提供借贷资金的信用机构等。次要利益相关者是与项目有隐性契约，但并未正式参与到项目的交易中，受项目影响或能够影响项目的团体或个人，比如政府部门、环保部门、社会公众等。

根据上一节的理论研究，总结出了符合建筑工程运维阶段的利益相关者研究的步骤，如图2-3所示。具体包括以下步骤：第一，识别建筑工程运行维护阶段的各个利益相关者；第二，对各利益相关者的利益需求进行界定；第三，收集项目利益相关者的信息，明确他们各自在运维阶段的需求内容、紧迫程度以及实现途径；第四，权衡各利益相关者的重要性，区分出主要利益相关者和次要利益相关者，综合分析各利益相关者所拥有的核心资源及能力、优势和劣势；第五，制定利益相关者的管理办法，根据不同类型的利益相关者，制定不同的管理策略；第六，实施制定的项目利益相关者管理办法，并对其进行评价和持续改进。

图2-3　建筑工程运维阶段利益相关者研究步骤

就以上研究步骤对建筑工程运维阶段的利益相关者进行分析。在建筑工程运维阶段，涉及的利益相关者包括各级政府、相关行政部门（如环保、消防等部门）、咨询单位、设计方和施工方、业主、用户、项目维护方、专业维修方、项目周边社区、媒体、研究机构等。这些被涉及的利益相关者的需求内容有所不同，其中，各级政府及相关行政部门主要对建筑的使用维护进行一定的监督，在有紧急灾害或重大问题发生时对其进行工作指导；咨询单位、设计方和施工方在建筑运维阶段主要依照业主或项目维护方的需求为其提供咨询服务；业主作为整个建筑工程的所有者主要统筹运维的各项工作；用户作为建筑的使用者，在使用过程中与业主及项目维护方形成紧密的需求关系；项目维护方作为建筑工程运行维护最主要的责任方，对项目的整个维护运行进行管理，主要包括设施维修、设备维护、物业服务、安全保卫等项目；专业维修方根据业主及项目维护方的要求为建筑工程的各项设备设施提供检修服务；周边社区与建筑的使用者之间相互联系、相互影响，在建筑运维阶段主要通过两者的物业方协调其利益关系；媒体主要是在建筑运维过程中发生公众关注的主流问题时做出相应报道。根据其影响关系，主要利益相关者为业主、用户、项目维护方（物业）、专业维修方，次要利益相关者为各级政府、相关行政部门、咨询单位、设计方和施工方、项目周边社区、媒体等。当建筑工程建设完成进入运行维护阶段时，其主要利益相关者之间存在紧密的联系，具体关系网络见图2-4。本书的研究对象是在既有建筑的基础上讨论各个利益相关者，因此不存在投资者或开发者这类的项目业主，这里的业主是指该建筑的资产所有者；而用户是指通过租赁或业主授权使用该建筑空间的人群；项目维护方是指业主委托的全面负责建筑运维阶段各项工作的人，其不但提供物业服务，还为大楼的正常运行提供保障，统筹各种设备及建筑物本身的维修管理工作；专业维修方是项目维护方在提出维修需求时为建筑提供服务的组织。项目维护方作为主要的责任方，与其他利益相关者有着各种利益关系，主要包括在日常管理中为明确房屋的使用功能及使用面积等与业主、用户之间的关系；在房屋维修改造时与专业维修方及设备供应方之间的关系；在房屋运行管理时编制运行维护计划交业主审核发生的关系等。同时，用户在房屋使用过程中发现问题需要与业主联系，业主与项目维护方需保持联系。

图2-4　运维主要利益相关者关系网络

显然，这些利益相关者群体结成了关系网络，各相关方在其中相互作用、相互影响。建筑工程项目运维时作为多方利益的综合体，交汇渗透了各方利益的诉求，这些利益诉求由于各自的独立性，必然存在着各种利益矛盾和冲突。因此，如何协调各利益相关者的利益冲突是建筑工程项目运维阶段利益相关者管理的核心问题。(www.xing528.com)

各利益相关者在运维管理的过程中负责的工作侧重点有所不同，通过文献研究进一步细化运维协同管理的工作内容，并确立各项工作的责任主体，具体分析见表2-2。

表2-2　建筑工程运维管理协同责任矩阵

续表2-2

注：■—主持；★—协办；△—参与；○—监督；◇—审核。