BIM技术与建筑运维管理

运维管理是在传统的房屋管理基础上演变而来的新兴行业。近年来，随着我国国民经济和城市化建设的快速发展，特别是随着人们生活和工作环境水平的不断提高，建筑实体功能多样化的不断发展，运维管理成为一门科学，其内涵已经超出了传统的定性描述和评价的范畴，发展成为整合人员、设施以及技术等关键资源的管理系统工程。关于建筑运维管理，国内目前没有完整的定义，只有针对IT行业的运维管理定义，即“帮助企业建立快速响应并适应企业的业务环境及业务发展的IT运维模式，实现基于ITIL的流程框架、运维自动化”。很明显，这一定义并不适合于建筑行业，建筑运维管理近年来在国内兴起一个较流行的称谓——设施管理（FM），国际设施管理协会（IFMA）对其的定义是：运用多学科专业，集成人员、场地、流程和技术来确保楼宇良好运行的活动。人们通常理解的建筑运维管理，就是物业管理，但是现代的建筑运维管理与物业管理有着本质的区别，其中最重要的区别在于它们面向的对象不同。物业管理面向建筑设施，而现代建筑运维管理面向的则是工程维护管理的有机体。

传统的物业管理方式，因为其管理手段、理念、工具比较单一，大量依靠各种数据表格或表单来进行管理，缺乏直观高效的对所管理对象进行查询检索的方式，数据、参数、图纸等各种信息相互割裂；此外，还需要管理人员有较高的专业素养和操作经验。由此造成管理效率难以提高，管理难度增加，管理成本上升。

FM是20世纪八九十年代从传统的设施设备范围内脱离出来，并逐渐发展成为独立的新兴行业，是一门跨学科、多专业交叉的新兴学科。随着新兴建筑、复杂业务的出现及人们对生活环境、生活品质的高标准需求，FM的对象和范围也发生了变化：从狭义上被理解为管理建筑、家具和设备等“硬件”到广义上扩展为管理基础设施、空间、环境、信息、核心业务及非核心业务支持服务等“软硬件”的结合。而各个机构或个人对FM的定义标准仍然不同，但基本思路一致，本研究参照国际设施管理协会（IFMA）的定义，即设施管理通过人员、空间、过程和技术的集成来确保建筑环境功能的实现。这一定义说明了设施管理的四要素，即人员、空间、过程与技术，具体到某一设施可表示为设施内部的用户、设施内部空间、核心业务流程及支持性技术。

北美设施专业委员会（NAFDC）将设施管理分为维护与运行管理、资产管理和设施服务三大主要功能。综上，IFMA在已定义的九大职能的基础上，于2009年通过全球设施管理工作分析，对其范围进行了重新界定，包括策略性年度及长期规划、财务与预算管理、公司不动产管理、室内空间规划及空间管理、建筑的维修测试与监测、保养及运作、环境管理、保安电信、行政服务等。截至目前，这一范围是最为全面的定义，即广义上对设施管理的定义。

在建筑工程运行维护阶段，本书所讨论的最主要的内容包括运行管理、维保管理、信息管理三个方面，是建筑物正常使用阶段的管理。对于建筑资产的增值保值问题，由于篇幅限制暂不做进一步研究，其具体内容划分见图2-2。

(www.xing528.com)

图2-2　建筑运维管理内容

运行管理包括建筑的空间管理与日常管理两个方面。空间管理主要涉及建筑物的空间规划、空间分配和空间使用，这项工作主要的利益相关者为业主、用户和项目维护方。业主委托项目维护方对建筑的空间进行管理，主要是为了满足用户在建筑使用方面的各种需求，合理规划空间，积极响应用户提出的空间分配请求。项目管理方需要制定空间分配的基本标准，根据不同用户的各种使用需求，分配空间的使用类型和面积，这样在有新用户进驻建筑场所时可以高效地完成空间分配，以提高效能，当然，项目维护方所制定的空间管理标准需要提交业主同意才能实行。日常管理又包括安全管理、能耗管理、保洁管理三个方面。安全管理是在建筑日常维护阶段的一项重要内容，项目维护方在保障正常安保工作有序进行的同时应该制定一套安全管理保障体系，来应对火灾、突发自然灾害、重大安全事故等危害用户生命及财产安全的突发事件，从而与用户和业主形成应急联动的报警系统；能耗管理主要是对建筑物中各类设备设施和人员使用的水、电、气、热等不同能耗数据进行监测、处理、发送等工作，主要由项目管理方进行数据的采集，经过系统分析处理后发送给业主和用户；保洁管理则是项目管理方或者自主或者外包给专业人员对建筑日常运行时的公共区域进行卫生保洁工作，以保障建筑整体卫生整洁。

维保管理包括对建筑主体和设备的维护。建筑主体的维护一般分为日常维修、大型修缮和改扩建三个方面：项目维护方根据建筑物运行的时间定期对主体结构、门窗、外立面等进行维修检查，制订相关日常维修计划并将执行信息反馈给业主；而大型修缮则以消除安全隐患、恢复和完善建筑本体使用功能为重点对建筑进行大修；在现有建筑不能满足用户或业主的日常需求时，由其提出改扩建要求，项目维护方负责具体实施。设备的维护包括设备设施日常保养、定期检修和大修。建筑的日常维修和设备的日常保养均需要项目维护方对房屋易损部位和设备定期开展检查，对涉及公共安全的承重构件和特种设备委托专业检测机构进行安全鉴定，对接近或达到设计使用寿命的构建和设备，开展详细检查，综合判定其完损情况和损坏趋势，及时修复可能存在的故障。而当用户在使用过程中发现任何问题时即向项目维护方报修，由项目维护方委托专业维修方进行维修。

信息管理是建筑运维协同管理中最为重要的部分。在传统意义上的建筑运维管理中各利益相关方只关注自己的工作，相互之间信息交互不及时，存在诸多不利。而协同管理要求各利益相关方将工作信息及时有效地在同一个平台上共享。在建筑运行维护的每个步骤都会产生相关信息，项目维护方根据实际情况制定的空间分配标准、建筑及设备维护维修方案、专业维修方的维修记录、业主及用户的使用需求等信息均需要及时存储，以便各方人员查询。信息管理是融合于运行管理和维保管理的工作中同时进行的。