（一）房地产开发需求分析
房地产开发的目的是获取期望收益，其前提是必须要满足市场需求。房地产的需求是指消费者在特定时期、一定价格水平上愿意购买的房地产商品数量，一个地区所有的消费者的需求量之和是该地区的需求总量。由于房地产商品的特殊性，其需求呈明显的区域性特征，并且与消费者的偏好以及所居住城市的房地产政策与制度有较强的关联。市场需求的变化是房地产投资风险的因素之一，无论是政策风险、经济波动风险还是区位风险等，都是通过影响房地产有效需求来影响房地产投资收益的。
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我国房地产有效需求变动的影响因素
（1）房地产商品价格。房地产商品价格与需求量呈反比。
（2）收入水平和消费结构。居民收入与需求量成正比，而消费结构中有多少用于房地产商品也直接影响需求量。一般来说，恩格尔系数在40％至50％之间的消费结构房地产需求会达到15％。
（3）替代品。一般而言，房地产商品是不可替代的，是生活的必需品。但是，房地产本身是耐用品，当其价格过高时，消费者将紧缩人均居住面积，减少其正常的需求量。
（4）偏好。不同的消费者有不同的偏好，经济实力不同的人对房屋的偏好不同。一般居民对房屋的要求是安全、耐用，而经济更好的人更在乎环境、社区的文明程度等。
（5）预期。消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。房地产市场常出现当房价下跌时，消费者预期价格还会再降，从而持币观望的情况。
（6）国民经济波动。国民经济波动与房地产需求呈正相关关系，当经济处于扩张阶段，对房地产的需求上升，反之则需求下降。(www.xing528.com)
（7）城市化水平。城市规模扩大和人口的增加，将使需求增加。
（二）房地产的需求弹性
1.房地产需求价格弹性
国际上对房地产价格长期的研究结论是：商品房售价为家庭年收入的合理比例是三至六倍，超过六倍就不能形成买方市场。据测算，我国房价相当于家庭收入的十倍左右。从这一点分析，我国商品房的价格需求弹性较大。
2.房地产需求收入弹性
我国房地产需求的收入弹性较大，因为城镇居民在解决温饱后将把消费热点转移到住宅消费，但是这一推断尚未得到数据上的证实。
我国商品房的需求价格弹性、需求收入弹性都比较强，进一步推断的结论为：价格的变化，以及人均收入变化，对我国商品房的需求量影响明显。因此，价格和收入是形成商品房风险的重要因素。
议一议：结合目前我国不断出台的房地产调控政策分析政策调控的重点是什么？调控政策欲达到的目的是什么？
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