商业物业税费计算方法|房地产销售实务

（一）商业物业税费标准

一般来说，购买的是非住宅商业物业，作为购买方只需要缴纳3％的契税。

（二）贷款购买商业物业房款计算

贷款购买商用物业没有套数限制，最低可首付五成，贷款年限一般为不超过十年，因此，对于没有足够资金实力和还款能力不强的购买者来说，借助银行贷款进行投资商业物业是具有一定风险的。计算商业物业的按揭还款大致有以下两种方式：

1.等额本息法

月供额＝贷款额×每一万元的月供额

如：商业性贷款10万元，贷款期限为10年，（根据利率计算，1万元月供为102元）则每月还款额为：10×102＝1 020（元/月）

2.等额本金法

每月本金＝贷款额÷期数

第一个月的月供＝每月本金+贷款额×月利率

第二个月的月供＝每月本金+（贷款额-已换本金）×月利率

如，商业性贷款10万元，贷款期限为10年，年利率为4.16％，则每月本金为：

100 000÷120＝833（元/月）

月利率：4.16％÷12＝3.47‰

第一个月的月供：833+100 000×3.47‰＝1 180（元）

第二个月的月供：833+（100 000-833）×3.47‰＝1 177（元）

以后每一个月的月供款依此类推。

一、选择题（单项选择题）

1.商品房买卖合同是法律所规定的一种（　）。

A.要约式　B.契约式　C.法定式　D.买卖式

2.分期付款的买受人未支付到期借款的金额达到全部价款的（　）的，出卖人可以要求买受人支付全部借款或者解除合同

A.二分之一　B.五分之一　C.三分之一　D.四分之一

3.商品房买卖合同的主要内容不包括（　）。

A.商品房的买卖价格　B.商品房的交付日期

C.开发商的基本情况　D.面积差异的处理方式

4.下列关于房地产抵押合同的表述中错误的是（　）。

A.房地产抵押合同是为保证债务的履行而签订的，是担保债权债务履行的手段。

B.房地产抵押合同应以主债务合同的存在为前提，是债权债务合同的从合同。

C.债权债务的主合同无效 不影响抵押合同的有效

D.抵押人可以是主债务合同的债务人 也可以是债务人以外的第三人

5.下列关于房屋租赁合同的表述中不属于房屋租赁合同内容的是（　）。

A.租赁用途　B.租赁期限

C.租金及交付方式房屋的使用要求　D.当事人的职业

二、分析选择题（根据内容选择，可多选）

2018年7月20日，马某通过房地产经纪事务所甲租赁了王某的一套房子，租期为三年，当时马某、甲、王某签订了三方协议。三方协议约定，如果马某和王某双方有一方违约，甲不仅要向违约方索要违约金，而且应该替守约方向违约方索要违约金。随后，马某与王某双方签订了租赁协议。2019年10月1日，王某突然通知马某，说这套房子已经决定卖给孙某，并让他在11月15日之前搬出。马某不同意，随后找到经纪公司甲，要求其同王某就此事进行交涉。随后甲了解到，王某已通过经纪公司乙与孙某签订了房屋买卖合同。(www.xing528.com)

1.下列关于王某行为的表述中，正确的是（　）。

A.王某出售房子，应该提前三个月通知马某

B.如果王某愿意支付违约金，王某就可以要求马某在2018年11月15日前搬出

C.如果王某愿意支付违约金，王某仍然不可以要求马某在2018年11月15日前搬出

D.王某如果要求马某在2019年1月1日搬出，就无须支付违约金

2.下列关于王某和孙某签订的房屋买卖合同的表述中，正确的是（　）。

A.该合同有效　B.该合同无效

C.该合同一旦经过登记就不可撤销　D.中介公司乙的行为存在不当

3.2018年12月，马某曾想将自己租赁的房子转租给自己的朋友陈某，则下列选项中，正确的是（　）。

A.马某必须征得王某的同意，可书面形式，也可口头形式

B.马某同陈某所签署的转租合同的租赁期不能超过2019年7月19日

C.陈某应该承担原租赁合同的权利义务

D.转租期间，如果原租赁合同出现变更，则转租合同也必须随之变更

4.当王某在出租这套房子的时候，下列说法正确的是（　）。

A.王某在出租房屋的时候，应该向马某出示这个房子的产权证

B.如果该房屋已经抵押，则不能出租

C.如果该房屋是王某和其他人共有，则王某需要得到共有人的同意

D.如果该房子是售后公房，王某则必须经过购房时同住成年人的同意

三、案例分析

1.2019年4月，陈燕妮与星星公司签订房产定购协议书，约定陈定购一套商品房，并支付定金一万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的商品房买卖合同范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订商品房买卖合同时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款，最后双方起诉到法院，请问此案该如何解决？

2.2019年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2020年8月31日。签约当天，张付清全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝，张遂诉至法院。请问该如何解决此纠纷？

3.2019年3月，陈奇与大宏公司签订商品房买卖合同，合同载明总层数28层，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院，请问陈奇能够胜诉吗？

4.2019年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。2019年12月，秦对房屋装修入住后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格等问题。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。请讨论此案件的结果会是怎样的？

四、问题精答

1.现有一套房屋，面积为140平方米，容积率为1.2，除其他费用外，房屋总价为138万，请问该房屋是否属于非普通住宅？

2.需要选择组合贷款的购房者办理贷款时都需要带齐哪些材料，办理的流程又是什么？

五、准确计算

小张要购买婚房，看中了一套88平方米的两室，该小区容积率为2，单价为每平方米9 800元（该区域市场指导价为每平方米10 500元）。请你按照如下要求计算：

1.小张一次性支付全款，需缴纳房款是多少？税费是多少？

2.小张办理公积金贷款，贷款额度为40万元，其余房款与税费以现金支付，他需要准备现金多少元？

3.小张购买该住房为首套住房，按照最低首付支付现金，其余部分办理公积金与按揭组合贷款，其中公积金贷款40万元。在此情况下，小张需要准备现金多少元？

六、技能训练

请大家进行分组，分别扮演售楼员和不同情况的购房者，售楼员要根据购房者所购房屋和付款方式分别对购房者提出的疑问进行解答，并帮助其计算首付额与月还款额。