房地产抵押合同的违约责任解析

（一）房地产抵押双方的法律责任

房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务而签订的协议。在签订房地产抵押合同时，当事人也应详细规定双方的具体违约责任。

（1）抵押合同生效后，抵押人和抵押权人应当履行。任何一方不履行或者不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。因抵押人或者抵押权人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。

（2）致使抵押合同无效的责任。抵押合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。

（3）隐瞒抵押物状况的责任。抵押人隐瞒抵押物已抵押或者已出租的状况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿；抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

（4）对第三人损失的赔偿。抵押人擅自出租、出借、转移、出售、交换、赠予或者以其他方式处理或处分抵押物的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

（5）责任的免除。由于不可抗力致使抵押物全部或者部分灭失、毁损、贬值的，抵押人应当及时告知抵押权人，在取得有关证明后，可免除抵押人重新提供或者增加抵押物的责任。

（二）签订抵押合同的注意事项

房地产抵押在现实生活中极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也越来越多。因此，抵押当事人在签订房地产抵押合同时应慎重，注意以下问题：(www.xing528.com)

（1）抵押物即房地产的相应权利应完整，特别应验证是否已经设定抵押。根据《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》的规定，同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序清偿。因此对已设立过抵押权的抵押物，无法获得优先清偿的地位，在签订合同时应注意并考虑清楚。根据《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》的规定，同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。所以抵押人应有义务告知抵押权人。

（2）抵押人、抵押权人符合相应的规定，能独立承担相应的民事责任。依据前面的介绍，抵押人、抵押权人必须符合相应的规定条件，并具有完全民事能力能够独立承担相应的民事责任。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产抵押合同。

（3）抵押值不得超过房地产抵押物的总值。《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，否则抵押权人的利益将受到侵害。

（4）签约时最好使用标准的合同样本，签约前双方应仔细阅读合同条款。为了保护自身的权益，当事人最好使用标准的合同样本。签约前双方当事人应仔细阅读合同条款，理解每一条款的真实含义，明确每一条款所表达的确切意思。

（5）合同的内容应完整，未尽事宜双方应协商确定。合同的内容必须符合《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》的规定，应当载明十一项主要内容。双方当事人在自愿的基础上，可以对合同条款的内容进行修改、增加或删减，但不得违反有关法律、法规规定的要求，具体问题双方应协商确定。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

（6）抵押合同必须向房地产登记处登记后才生效。为了当事人的合法权益受到保护，房地产抵押合同自签订之日起三十日内必须到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。在签订合同时，双方有义务提醒对方办理房地产抵押登记并确定具体的时间。

想一想：签订房地产抵押合同需要注意什么？