房屋租赁合同违约责任

在签订房屋租赁合同时，当事人双方应经过协商详细规定违约责任。房屋租赁合同签订后，房屋租赁当事人应按租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务，否则应承担违约责任和由此产生的法律责任。在违约行为出现时，若双方当事人未就此项做出规定，则以有关规定予以确定。具体违约责任有：

（一）出租人的违约责任

（1）出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

（2）出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

（3）出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复；不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害事故的，出租人应当承担赔偿责任。租赁房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定，违反约定的应承担违约责任。

（二）承租人的违约责任

（1）承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。

（2）承租人应当按照房屋租赁合同的约定使用房屋。因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复或赔偿；属于房屋自然损耗的，承租人不承担赔偿责任。

（3）承租人未征得出租人书面同意，或者超出出租人同意的范围和要求装饰、装修房屋或者增添附属设施的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（4）承租人擅自转租租赁房屋给第三人，由此造成的租赁房屋损害，承租人应承担赔偿责任。

（三）签订房屋租赁合同的注意事项

房屋租赁合同是出租人和承租人之间权利义务关系的法律依据，具体规定租赁双方的权利与义务，在租赁关系存续期间，租赁双方都要受其约束，依照合同行使权利和承担义务。因此，为了避免和减少纠纷以及日后能够正确处理纠纷，双方当事人在签订房屋租赁合同时，一定要注意把租赁关系可能遇到的各种情况在合同条款中予以明确。(www.xing528.com)

（1）租赁用途，即承租人租赁房屋的目的。合同中应明确规定租赁房屋的用途，保证承租人按房屋的使用性能正确使用，避免因使用不当而使房屋受到损失。在房屋租赁合同中应写明租赁的用途是用来居住，还是用来从事生产经营活动。租赁用途一旦定明，承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。

（2）租赁期限。合同中应明确具体的承租期限，并应约定具体的交房时间，租赁期满后，出租人便有权收回房屋。租赁期限包括了房屋的交付期限及租期，应写明具体日期。双方需要在合同中约定一个期限，在这个期限内，如果没有特殊情况出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房；如承租人要搬走，但是没有找到合适的住处，出租人应酌情延长租赁期限。租赁有期限限制，这是房屋租赁与房屋转让的重要区别。

（3）租金及交付方式。合同中应明确租金的计算标准、支付方式、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。住房租金由出租人和承租人协商确定在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租，租金的付款方式大致有按年付、按半年付和按季付。租金的确定依房屋用途不同而不同，对于住宅用房，租金的标准应执行国家和房屋所在地城市人民政府的租赁政策；从事生产、经营活动的用房，租金由承租人与出租人协商议定。

（4）房屋修缮责任。合同中应尽量明确房屋的修缮项目、方式及费用承担，若合同未规定，则应由出租人承担房屋修缮责任。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

（5）转租的约定。转租是承租人将所租赁的房屋再出租给别人，这在日常生活中也经常出现。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入，由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。合同中应明确承租人是否以及在什么条件下享有转租权，如果合同中没有此项规定，则承租人未经出租人同意，不得擅自转租。

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根据我国《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

（6）签订合同必须使用示范合同文本。在签订租房合约时必须使用由当地房屋土地管理部门印制的房屋租赁合同示范文本才有效，才能受到法律保护，并且不得擅自修改、翻印或复制。

（7）其他。租赁关系由房地产经纪机构居间或代理的，房地产经纪机构和房地产经纪持证人员应在落款内签字、盖章，并注明经纪资格证书编号。

想一想：签订房屋租赁合同都需要注意什么？