房地产抵押合同的内容及签订房地产销售实务

（一）房地产抵押合同的内容

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。房地产抵押权的设定属于要式行为，因此，房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。房地产抵押合同，是抵押人与抵押权人签订的用来约定以特定的房地产担保债务但不转移房地产的占有，在债务人不履行债务时，抵押权人享有就该房地产的变现价优先受偿权利的书面文件。

房地产抵押合同是为保证债务的履行而签订的，是担保债权债务履行的手段。它应以主债务合同的存在为前提，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效。抵押权人是主债务合同的债权人，有债权才有抵押权，没有债权就没有抵押权。抵押人可以是主债务合同的债务人，也可以是债务人以外的第三人。因房地产抵押是一种处分行为，抵押人必须是对该房地产有处分权的人，故抵押人应该是依法享有处分权的土地使用权人和房屋所有权人。

案例

抵押消费贷款购房

韩先生决定把手上的两居抵押给银行，去换一套三居。“新国十条”下发后，各银行“认贷更认房”政策执行更加严格，不少人转而“曲线救国”，使得抵押房产向银行贷款购房的比例直线上升。

韩先生是一家外贸公司的业务经理，一家三口住在一套其婚前购买的75平方米小两居里。9月，儿子即将上小学了，他想接老人来照顾孩子，可“捉襟见肘”的房间却不允许。半月前，韩先生找到了一套相对便宜的三居，总价175万元，评估价约135万元。根据新政后的二套房细则，银行最高放款67.5万元，首付107.5万元，这让只有95万元存款的他一筹莫展。

“要不拿老房子去抵押吧”，朋友的一句话提醒了他。韩先生向银行了解，根据当时最新规定，名下无贷款，首次使用房产抵押消费贷款，最高比例为六成，利率1.1倍。他心里一盘算，名下的两居目前市场价在150万元，大概可以评到125万元，这样便可从银行贷到75万元。而业主答应全款可以便宜5万元，加上存款正好足够。拿到新房后再把老房子出租掉，用租金收益来冲抵部分月供。

因此，对于像韩先生这样急需置业升级但首付不足的购房人群，可以通过房产抵押消费贷款缓解资金压力，这也是最近此类业务再度火热的原因。

（二）房地产抵押合同的签订

1.进行房地产抵押时，抵押人应具备以下条件：

（1）完全拥有该抵押的房地产，取得合法的房地产权凭证。与他人共有产权时，应取得其他产权人的同意；期房抵押时，应具有预售合同和相应付款凭证；在建工程抵押时，应具有土地使用证和建筑承包合同；

（2）房屋不属于文物、保护性建筑，未被冻结，也不是其他限制性房地产；

（3）具有完全的民事行为能力。(www.xing528.com)

2.房地产抵押合同的主要内容

房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

（2）主债权的种类、数额；

（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

（4）抵押房地产的价值；

（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（6）债务人履行债务的期限；

（7）抵押权灭失的条件；

（8）违约责任；

（9）争议解决方式；

（10）抵押合同订立的时间与地点；

（11）双方约定的其他事项。