租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。
（一）签订房屋租赁合同应准备的文件
1.出租方应当准备的文件
（1）房地产产权证（或者类似的文件）；
（2）如果房屋是共有的，还需要得到共有人的授权；
（3）如果是房屋转租的，需要得到书面转租同意书或者原租赁合同中有关转租条款以及原租赁合同的复印件；
（4）单位需要提供营业执照复印件，个人需要提供身份证复印件；
（5）如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加盖公章的授权委托书。
2.承租方应当准备的文件
（1）法人准备营业执照复印件，自然人准备身份证复印件；
（2）如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加盖公章的授权委托书。
（二）房屋租赁合同的变更、解除和登记
有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同。
（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；(www.xing528.com)
（3）当事人协商一致的。
有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（1）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（2）租赁物权属有争议；
（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
（三）房屋租赁合同登记对合同效力的影响
依照《民法典》第七百零六条的规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
想一想：
1.签订房屋租赁合同应准备哪些文件？
2.哪些租赁合同应被视为无效合同？
案例
2015年8月，韩某将其所有的房屋出租给闫某，并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定，闫某在租赁期间，经出租人同意，可以进行转租、转包。2017年10月，经出租人韩某同意，闫某又将原租赁合同中的部分房屋转租给刘某。后因对转租合同的效力问题发生纠纷，2019年4月，刘某以闫某为被告、韩某为第三人向河南省商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令该房屋租赁合同合法有效。第三人韩某述称，原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案，按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续，两份合同应均为无效合同。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件以及城市人民政府规定的其他文件，到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。当事人的房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门或其委托机构审查合格后，颁发房屋租赁证，未经登记的房屋租赁关系依法不予保护。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为向公安部门申办户口登记的凭证之一。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证即作为经营场所合法的凭证。公民出租私房的，应按期申报、领取房屋租赁证，对不按期申报、领取房屋租赁证的，县级以上人民政府房地产管理部门可责令限期补办，并可处以罚款。
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