（一）合同生效的条件
商品房买卖合同生效是指已经成立的商品房买卖合同对当事人发生法律约束力。商品房买卖合同自双方签字盖章之日起生效。在签订合同时，合同双方应仔细阅读合同的各项条款，明确每一条款的真实意思表示。出卖人除加盖公章外，其法定代表人或委托代理人应当在合同上签字；买受人为单位的，其法定代表人（负责人）或委托代理人也应当在合同上签字。为防止合同对方换页，买卖双方应在合同的每一页上签字或者加盖专用的骑缝章。
依照《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
商品房买卖合同签订时须满足以下的条件方为有效的房屋买卖合同。
（1）出卖人必须具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
（2）买卖双方当事人必须具有完全行为能力，未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订商品房买卖合同，其商品房买卖行为由其法定代理人代为进行；单位买房者如需购买私房的，须得到有关机关的批准。
（3）商品房买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。商品房买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的商品房买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的商品房买卖合同都属于无效合同。行为人对商品房买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
（4）商品房买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，即合同的内容必须合法。如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
签订的商品房买卖合同如果违反了上述四个条件，那么该合同就是无效合同（或部分无效合同）。无效的合同不受法律的保护；确认合同部分无效的，假如不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。另外，商品房买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，房地产买卖合同应该采用书面形式，并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
议一议：
①商品房买卖合同自什么时候起正式生效？
②王经理事业有成，他想要给自己10岁的儿子购买一套房屋，请问他的儿子能不能亲自去签订商品房买卖合同？
（二）无效合同的种类
无效合同主要有以下七种。
（1）房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（2）产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
（3）产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得其他共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交其他共有人同意的证明。部分共有人未取得其他共有人同意、擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
（4）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出的房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。(www.xing528.com)
（5）单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企事业单位等不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡国家或企事业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
（6）有价格欺诈行为或显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低而无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格；协商不成的，可向法院起诉。
（7）非法转让，合同无效。下列房地产不得转让（包括买卖）：
①以出让方式取得土地使用权的；
②不符合转让房地产条件的；
③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
④依法收回土地使用权的；
⑤共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
⑥权属有争议的；
⑦未依法登记领取权属证书的；
⑧法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
想一想：哪些商品房买卖合同属于无效合同？
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房产纠纷的诉讼时效
涉及房地产纠纷的诉讼时效规定，适用《民法典》的有关时效规定，一般有以下几种：
1.普通时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。
2.最长时效。根据《民法典》第一百八十八条的规定，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。换言之，权利人不知道或者不应该知道自己的权利受到损害，请求人民法院保护也应在二十年时效之内提出，超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
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